投资基金化、建设信贷化、运营证券化
与传统的房地产开发—销售方式相比，城市有机更新下的房地产链条多采用“投资—建设—运营”方式，金融支持需要适应这个链条的每个环节，针对各环节的融资需求特点进行创新，形成适应城市有机更新的融资模式），即投资基金化、建设信贷化和运营证券化。在城市更新项目改造过程中，项目前期的不确定性和风险较大，更多需要股权方式融资；随着项目改造进程的深入，项目不断成熟、风险点逐渐排除，资产价值会逐渐显现，项目可更多利用债权方式融资；当项目进入运营阶段，随着经营现金流的稳定，可采取资产支持证券的方式进行融资。
要理解 “投资基金化、建设信贷化、运营证券化”，咱们先从大家熟悉的 “传统房地产模式” 入手，对比着看就好懂多了。
传统房地产开发很简单，比如开发商拿一块空地，先贷款盖房子，盖好后赶紧卖出去 —— 不管是住宅、商铺还是写字楼，卖完拿到钱，这个项目就算结束了，整个链条是 “拿地 — 盖房 — 卖房”，融资需求主要集中在 “盖房” 这一步，大多靠银行贷款，模式单一。
但城市有机更新不一样，它不是盖新房子，而是改造老城区、旧厂房这些现成的建筑，比如把老厂房改成文创园、把旧小区改成带商业的综合体。这种项目不能 “一卖了之”，得先花钱改造（投资）、再盯着施工（建设）、最后靠运营赚钱（比如收租金、管理费），也就是 “投资 — 建设 — 运营” 的链条。
对应的融资模式，就像给项目 “分阶段找钱”，每个阶段风险不同、找钱的方式也不同，这就是 “投资基金化、建设信贷化、运营证券化”。
投资基金化
先看 “投资基金化”：项目最开始的 “改造阶段” 风险最大。比如你想把老厂房改文创园，一开始不知道能不能审批通过、改完后有没有商家愿意来、预算会不会超支，这些不确定性让银行不敢轻易贷款。这时候就需要 “基金” 来帮忙 —— 比如联合几家投资公司、甚至政府背景的资金，一起成立一个 “城市更新基金”，把钱投到项目里。这种方式的好处是，风险由几家一起承担，而不是一个人扛；而且基金不要求马上还钱，等项目慢慢有起色了再分红，给了项目 “试错和成长的时间”。就像你开一家新店，前期不敢借高利贷，而是找几个合伙人一起出钱，风险共担、利润共享，这就是 “投资基金化” 的逻辑。
建设信贷化
再到 “建设信贷化”：等项目过了最开始的 “风险期”，比如改造方案批下来了、施工队已经进场、甚至有几家商家提前签了意向合同，这时候项目的 “确定性” 变高了 —— 大家能看到房子在改、能确定改完后有人用，风险大大降低。这时候就可以找银行 “贷款” 了，也就是 “信贷化”。因为银行看到项目已经成型，知道你未来能靠运营赚钱，不怕你还不上钱，就愿意把钱借给你，比如批一笔 “建设贷款” 用来支付施工费、材料费。这就像你开的新店已经装修到一半，有顾客预约了，银行看到你有稳定的客源，就愿意给你贷一笔钱让你完成装修，这就是 “建设信贷化” 的作用。
运营证券化
最后是 “运营证券化”：等项目完全建好、开始正常运营，比如文创园里商家都入驻了、每个月能稳定收到租金，这时候项目有了 “稳定的现金流”，就可以用 “资产支持证券（ABS）” 的方式融资了，也就是 “证券化”。具体怎么操作呢？比如你把未来 5 年的租金收益打包，变成一张一张的 “证券”，然后卖给投资者 —— 投资者买了证券，未来 5 年就能定期收到你分的租金收益；而你能一次性拿到一大笔钱，用来投新的城市更新项目，或者还之前的贷款。举个例子，你运营的文创园每个月能收 100 万租金，你把未来 3 年 3600 万的租金打包成证券，以 3000 万的价格卖给投资者，投资者每年能拿到 5% 的收益（也就是 150 万），你则一次性拿到 3000 万去做新项目，这就把 “未来的收益提前变现” 了。这种方式既不用欠银行的钱，又能盘活手里的资产，让资金流动起来，这就是 “运营证券化” 的核心。
总结一下，传统房地产是 “盖完就卖，一次找钱”，而城市有机更新是 “改完运营，分阶段找钱”：前期风险大，靠基金一起扛（投资基金化）；中期项目稳了，靠银行贷款（建设信贷化）；后期有稳定收入了，靠证券提前变现（运营证券化）。整个逻辑就像给项目 “量身定制” 了一套融资方案，每个阶段都有对应的 “钱” 来支持，既解决了缺钱的问题，又控制了风险，让城市里的老建筑能顺利 “变身”，这就是这套融资模式的意义。
城市更新融资模式整合表
| 分类维度 | 具体融资模式 | 核心定义 | 组织形式 | 募资方式 | 投资方式 | 退出方式 | 典型案例 | 适用阶段 / 场景 |
| 按资金性质 / 主体 | 城市更新产业基金 | 政府出资或有政府背景，聚焦城市更新基础设施、公共服务等公益性项目，引导社会资本参与的私募投资基金 | 公司制、合伙制、契约制（受三重监管） | 1. 结构化募资：政府为劣后级，社会资本为优先级2. 出资形式：政府单独出资、联合社会资本或投资既有基金 | 1. 股权 / 债权 / 夹层投资（股权受让、委托贷款等）2. 参股、联合投资、融资担保3. 投资 PPP 项目（成立项目公司） | 1. 债权类：到期还本付息2. 股权类：股权回购 / 转让3. 证券化：PPP 项目 ABS（基于收益权） | 广州城市更新基金（2000 亿元，母子基金架构） | 公益性项目（老旧小区微改造、历史街区保护）、PPP 项目 |
| 城市更新私募基金 | 市场主导的私募股权基金，解决项目前期资本金需求，替代收紧的银行旧改贷、信托（仅 “四三二” 项目） | 公司制、合伙制、契约制（证监会监管） | 合伙制结构化设计：优先级对接信托计划，劣后级多为普通合伙人（GP） | 1. 股权投资（股权受让、增资扩股）2. 债权投资（委托贷款、股东借款）3. 夹层投资（股权 + 债权） | 1. 债权类：到期还本付息2. 资产类：出售物业3. 股权类：股权回购 / 转让4. 证券化：ABS / 国内 REITs | 黑石 BREP 基金、铁狮门增值基金系列 | 项目前期（改造启动期）、并购项目、高风险场景 | |
| 按项目周期适配 | 投资基金化（前期） | 项目启动期（风险最高）的股权融资方式，通过基金整合资金，实现风险共担、利润共享 | 以合伙制基金为主（产业基金 / 私募基金） | 多主体联合募资（政府、投资公司、社会资本） | 股权投资为主（避免短期偿债压力），少量夹层投资 | 暂不退出，待项目中期 / 后期通过股权回购、证券化等方式退出 | 老厂房改造文创园前期基金、城市更新并购基金 | 项目前期（方案未确定、无稳定现金流） |
| 建设信贷化（中期） | 项目中期（风险降低）的债权融资方式，依托项目确定性获取银行信贷支持 | 无特定组织形式（银行贷款为主） | 银行授信，基于项目施工进度、意向合同等确定性条件 | 债权投资（银行建设贷款、项目贷款），用于支付施工费、材料费 | 项目完工后通过运营收入或后续证券化资金偿还贷款 | 城市更新项目施工阶段银行建设贷款 | 项目中期（施工进场、方案获批、风险降低） | |
| 运营证券化（后期） | 项目运营期（稳定现金流）的融资方式，将未来收益打包证券化，提前变现资金 | 资产支持证券（ABS）、REITs 架构 | 向机构投资者发行证券（基于未来租金、管理费等现金流） | 不新增投资，仅盘活存量资产（以项目收益权为基础资产） | 投资者获定期收益，原始权益人回笼资金用于新项目或还贷 | 上海新天地更新项目 ABS、商业地产 REITs | 项目后期（运营成熟、现金流稳定） |
关键补充说明
- 监管差异：
- 产业基金：受证监会、发改委、财政部三重监管，需完成中基协备案、政府出资基金信用登记、财政部门审批；
- 私募基金：仅受证监会监管，需完成基金管理人登记及基金备案。
- 结构化设计核心逻辑：
- 产业基金：政府以劣后级兜底风险，吸引社会资本（优先级）获取稳定收益，放大财政资金杠杆；
- 私募基金：劣后级（GP）承担主要风险，优先级（信托等）获取固定收益，平衡风险与收益。
- 与传统房地产融资差异：
- 传统模式：“拿地 – 盖房 – 卖房”，单一银行贷款，短期变现；
- 城市更新：“投资 – 建设 – 运营”，分阶段多模式融资，长期运营变现，适配存量资产改造特性。