城市有机更新项目前期启动阶段的融资相对最难，主要解决资本金问题。通过股权融资达到一定的资本金规模，在此基础上，获取金融机构提供的债权融资。城市有机更新项目前期投资基金主要包括市场的城市更新私募基金和政府背景的城市更新产业基金。
城市更新私募基金
一方面，城市有机更新并购项目需要大量的资本金支持，需要以股权基金的方式筹集并购资金；另一方面，受房地产调控政策的影响，2017年的城市更新项目融资呈偏紧的态势，银行的旧改贷基本不再发放，信托基本只面向满足“四三二”条件的项目。因此，城市更新私募基金成为目前城市更新项目融资中主要的融资方式。城市更新私募基金是投向城市更新领域的私募股权基金，其设立、募资、投资、退出要点如下。
（1）设立。
城市更新私募基金的性质为私募股权基金，根据证监会《私募投资基金监督管理暂行办法》，私募基金管理人在中国证券投资基金业协会登记，在私募基金募集完成后，办理基金备案手续。
私募基金的组织形式包括公司制、合伙制和契约制。
（2）募资。
合伙制的城市更新私募基金，采用优先级和劣后级的结构化设计募资，一般优先级可对接信托计划等，劣后级多为普通合伙人。
（3）投资。
城市更新私募基金一般采取三种投资方式：第一种是股权投资，包括股权受让或增资扩股；第二种是债权投资，包括委托贷款、股东借款；第三种是夹层投资，即股权投资加债权投资。
（4）退出。
城市更新私募基金的退出方式主要包括四类。一是收回本息。对债权类投资，通过到期还本付息实现退出。二是出售物业。三是股权回购和转让。四是资产支持证券。对于运营型物业，在运营成熟、有稳定的现金流后，可通过资产支持证券实现退出。在国内REITs（房地产信托投资基金）推出后，可通过REITs实现运营型物业的退出。
黑石房地产基金
黑石房地产基金概况黑石集团是全球最大的独立另类资产管理机构之一，其设立的基金主要包括企业股权私募基金、私募地产基金、对冲基金、信贷投资等，其中房地产是黑石主要的投资领域。
黑石地产基金始于1991年，主要包括三个类型（见表15-1）。一是机会型地产基金BREP（Blackstone Real Estate Partners，黑石地产合伙人）。BREP是封闭式股权投资基金，按投资区域分为BREP全球基金系列、BREP欧洲基金系列和BREP亚洲基金系列。二是核心增益型地产基金BPP（Blackstone Property Partners，黑石财产合伙人）。BPP是开放式股权投资基金，兼具私募基金特性和公募基金的流动性。三是不动产债权投资基金BREDS（Blackstone Real Estate Debt Strategies，黑石地产债务策略）。BREDS主要包括三个系列：以夹层贷款投资为主的封闭式私募地产基金BREDS系列；以商业房地产抵押贷款支持证券投资为主的定期可赎回基金BRIEF/BSSF系列；公开上市的商业地产抵押贷款REITs公司BXMT（黑石抵押信托）。
投资策略黑石地产基金运用“买入、修复、卖出”的策略进行地产投资。以低于重置成本的价格收购成熟的物业资产。黑石地产基金主要以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产，较少涉及开发或培育期的物业。黑石地产基金将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台，提升管理。提高杠杆率。收购资产过程中，在相对较少资本投入的基础上，利用高杠杆率来放大资本收益。黑石通过组建管理经验丰富的本地团队对收购物业实施改造和运营管理。在三年内将资产出售给长期投资人。物业资产经过改造和运营管理升值后，黑石将其出售给保险公司或REITs等长期投资人。当投资管理平台物业资产扩张到一定程度后，黑石将投资平台的物业整体出售或分拆上市。
铁狮门房地产基金
铁狮门是世界著名的地产业主、开发商、运营商及基金管理公司。自1978年成立以来，铁狮门投资、开发和运营了390多个项目，总物业面积超过16万平方米，物业资产组合总值超过810亿美元，投资市场包括美国、印度、中国、欧洲地区和拉美地区等。铁狮门地产基金的投资包括核心投资、增值投资和机会投资三大战略（铁狮门增值基金系列见表15-2）。其中，增值战略投资的领域即为城市更新。增值投资战略为投资富有增值潜力的既有地产。利用铁狮门的垂直整合平台，参与地产改造、租赁和其他增收投资等提高运营效率的投资。这一投资战略通过重新定位、改造或开发地产项目以实现运营收入的最大化并获取投资回报。核心投资战略是在全球主要市场投资易于租赁、便于维护的办公楼，同时与信誉良好的租户保持稳固的租赁关系。这一战略的目的在于获得稳定、赢利且总投资回报可预期的投资组合。机会性投资战略是通过投资、开发和改造高档办公地产，出售住宅地产和综合地产，以及有针对性地投资未开发地块，实现增值。
投资策略铁狮门是美国最大的房地产业主、开发商、运营商及基金管理公司。其投资策略是依托于专业的开发和管理能力、投资和金融能力。铁狮门利用其地产基金，以较少的资本投入，通过房地产开发、设计、投资管理、租务、物业管理和风险管理等纵向一体化的专业能力，获取各环节的相关管理费，并参与地产基金超额收益的分成。
