运营阶段采取资产支持证券融资，主要可实现如下目的。第一，依托资产信用进行直接融资。对无法依靠主体信用取得低成本融资的企业来说，通过成熟运营、有稳定租金收益的物业资产本身的信用，降低融资成本、拓宽融资渠道。第二，实现前期投资退出和持有运营的长期资金安排。当城市有机更新项目运营进入成熟阶段，能够产生稳定的现金流后，可以通过资产支持证券的方式，实现前期投资的退出，为持续运营提供长期的持有资金。
目前，从城市有机更新领域资产支持证券来看，主要包括类REITs、抵押贷款支持证券和收益权资产支持证券。
类REITs REITs是通过投资购物中心、写字楼、酒店、服务式公寓等可带来经营收入的房地产，对这些资产进行份额化后以证券形式卖给投资者，租金收入和房地产升值作为收益，按照投资者持有的份额进行收益分配。REITs能够为经营型城市有机更新项目提供长期的持有资金安排，为前期的投资提供退出方式，为社会公众提供投资渠道，促进经营型、轻资产运营型城市有机更新的长足发展。目前，我国尚没有标准REITs的发行，运营型的城市有机更新项目可探索发行类REITs，待政策条件成熟时，通过发行标准REITs实现融资。 类REITs是在现有法规框架和市场条件下最接近标准REITs的金融产品，但其与标准REITs相比，主要在以下方面呈现不同。
第一，交易结构不同。类REITs实质是“资产支持专项计划”模式，通过设立资产支持专项计划募集资金，投资持有物业资产的项目公司股权，专项计划份额在交易所公开交易。出于税务处理和现金流分配的考虑，往往在专项计划和项目公司股权之间，设立私募契约型基金的特殊目的公司。而标准REITs是直接在资本市场上市融资和交易的股票或基金份额。
第二，原始权益人需求不同。对于原始权益人而言，类REITs的主要目的是解决融资问题，更多为依托主体信用的债权融资。而标准REITs的目的多是通过做动态资产管理，以达到扩张资产规模和提高回报率。对原始权益人来说主要是实现退出，回收资金。
第三，管理方式不同。类REITs的基础资产在存续期内相对固定，基金管理人主要进行被动管理。标准REITs可根据运营需要购置或出售物业来调整基础资产组合，进行主动管理。
第四，存续期不同。类REITs有存续期，如3年或5年，这些类REITs到期后需向投资人还本付息。而标准REITs是永久持有某资产组合，在不考虑退市的前提下不存在存续期的问题。
第五，投资人权利性质不同。类REITs进行了优先级和次级的结构化设计，其中优先级属于固定收益类产品；标准REITs收益通过分红和二级市场交易来实现，是股权性质的产品。 第六，募集对象不同。标准REITs的投资人包括机构投资者和中小合格投资者，持股比较分散，个人投资者大规模参与，流动性较好，REITs是个人投资者投资房地产的一个重要渠道。类REITs目前仍以机构投资者为主，尚未对中小合格投资者开放，有待于投资人的多元化以及交易机制的创新来提升流动性。 类REITs更多还是原始权益人进行债权融资的一种方式，还未实现真正作为运营资产持有的金融工具。应尽快推出标准REITs，为城市更新的股权投资提供退出通道。
新派公寓类REITs
新派公寓类REITs对发展住房租赁具有重要意义“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”于2017年11月3日正式发行，是我国首单公寓类REITs项目，对现阶段我国大力发展住房租赁具有重要意义。
实现并购基金收购、专业化运营和类REITs退出的住房租赁持有经营的闭环。新派公寓国贸店为赛富不动产基金收购、由青年乐公司进行运营的长租公寓，通过类REITs的发行，实现（1）新派公寓类REITs对发展住房租赁具有重要意义
“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”于2017年11月3日正式发行，是我国首单公寓类REITs项目，对现阶段我国大力发展住房租赁具有重要意义。
实现并购基金收购、专业化运营和类REITs退出的住房租赁持有经营的闭环。新派公寓国贸店为赛富不动产基金收购、由青年乐公司进行运营的长租公寓，通过类REITs的发行，实现了投资、运营和退出的完整闭环。区别于“二房东”模式，探索出机构持有、机构运营的租赁住房投资经营模式的实践路径。
脱离主体信用获得AAA评级。新派公寓类REITs通过优先级和次级的结构设计，实现内部信用支持；承诺差额补足；安排履约保证金；没有依靠外部担保增信，仅依靠资产质量和运营管理实现优先级的AAA评级。
通过资产支持证券实现融资。新派公寓类REITs分为优先级和劣后级，通过优先级获得相当于债券的融资，回笼资金，进行再投资扩大经营规模，以资产支持证券的方式实现了物业盘活。
底层资产
新派公寓国贸店，土地性质为70年产权的住宅用地，建筑面积6094平方米，共101套公寓，2017年平均每套公寓租金定价8500元/月，出租率99%。评估价值3.15亿元，评估单价5.1万元/平方米，周边二手房均价9.5万元/平方米。经营收入约1000万元/年，净经营现金流约800万元/年。
交易结构
设立特定目的公司进行承债式收购项目公司（通达富）股权，通过设立契约型私募基金向特定目的公司收购股权；设立专项资产支持计划向投资人募集资金，并购买私募基金份额。私募基金在持股的同时，向项目公司发放委托贷款，投放资金。证券结构新派公寓类REITs发行规模2.7亿元，产品期限3+2年。其中优先级1.3亿元，获AAA评级，发行利率5.2%左右，每年固定利息，到期一次性还本；劣后级1.4亿元，其间不付息，退出获取80%的超额收益。特定目的公司委派青年乐提供租赁运营管理服务，运营管理费12%，还可获取退出时资产增值超额收益剩余部分的20%。
增信措施
第一，结构化信用增级。产品结构分为优先级和次级。一是有助于提高优先级的信用评级，二是可满足优先级的收益率要求。第二，超额覆盖。经营净收入和物业资产价值对投资者本息的超额覆盖。第三，差额补足承诺。如果所产生净现金流低于800万元/年，青年乐承诺对差额部分进行补足。第四，履约保证金。专项计划成立时，在托管账户中留存约500万元作为履约保证金，该笔保证金用于在物业自然现金流不足以支付当期优先级投资人派息时，向优先级投资人付息。
退出安排
新派公寓类REITs的退出安排优先对接公募REITs，其次为类REITs进行滚动续发，或进行市场处置，即向市场投资者销售。
