前言
日本都市更新事业的推动，从1969年都市更新专法之「都市再开发法」订颁后，于全国各大小都市积极热力展开。此「都市再开发法」係将现行「市街地改造法」与「防灾建筑街区造成法」合併订定。两法分别以「改善街区环境、充实公共设施」及「强化建物防灾能力、提昇居住品质」为目的，而都市再开发法整合两法意旨、目的，明确昭示都市更新事业之推动，必须同时兼顾「建筑」与「环境」的改造。
综观日本更新事业，自专法订颁后至今，长达36年来的推动历程中，随着经济环境、人口、社会等条件变迁，乃进行多次的法令与制度的修正与调整，期此都市更新专法，能够配合多元环境的变迁，符合实际发展需要。在此30馀年的推展过程中，似可观察出若干重点与推动方向的演进。
一、在法令订颁后的1970年代初期，更新事业推动以都会中心周边之「地方中核都市」的大众捷运车站附近地区为主要对象地区。此大都会中心外围之地方核心都市在高度经济成长时期，因大量人口的快速集中，面临了住宅供给及交通等公共设施不足问题，因此，以交通节点之车站周边地区积极推展更新事业。
二、在1970年代后期，日本高度经济成长的牵引下，高速铁路、公路、空港等基盘设施佈局扩及全国土并陆续兴建完成后，更促进了「东京－极集中」的现象，虽然各界均有疑虑和争论，不断提出「迁都论」、「分散论」等不同论点和计画，但是有效策略和实质作为仍相当有限。配合此经济、中枢业务等企业人力、财力的东京－极集中情势，许多大型更新事业陆续于东京都圈域推出并实绩相当可观。如早期的ARK HILL、天王洲、惠比寿GARDEN PLACE、横滨MM地区等，及近期的临海副都心、晴海丰洲、品川车站汐留、六本木HILLS、东京丸之内等地区。
三、在1980年代开始，更新不动产事业逐渐与金融运作机制结合、土地信託与不动产债券机制化逐步导入，显示「固定资产」的概念与操作方式已逐步转为「流动资产」之发展趋势。
四、1990年代日本泡沫经济崩溃后，土地及建筑物价格大幅跌落，一般商业用地价格降至高峰期四成以下，住宅用地亦下降至六成以下。受到激烈冲击的不动产，面临价值与使用变迁的双重打击，使多数金融机构肩负庞大不良债权的沉重负担。为减轻金融机构困境及解救生存危机，政府必须挹注经费，予以纾困。
五、在1994年代的坂神、澹路大震灾后，为日本经济环境带来激励和活络契机，同时，在保护地球环境的强烈要求下，土地及建筑物权利关係人对于都市再开发的认知，也有所改变。
回顾36年来，日本推动更新事业的历程与成效，在配合各阶段经济、社会条件变迁的需求下，经由法令机制的调整，确已获致相当可观的执行绩效。但迈入二十一世纪后，日本面临国内少子化、高龄化社会的种种课题，以及国际社会的激烈竞争压力下，目前推动的更新事业，逐渐呈现本质与操作等层面的若干课题，有必要详加检讨并提出因应策略。
社会背景与法令修订
顺应各阶段社会、经济、政治及都市开发建设等因素的不断变迁，日本都市再开发法等相关法令，均能加速配合修订，据以依循。
一、1969年都市再开发法制订前
（一）当时日本在遭受关东大地震毁灭性的致命伤害后，乃期藉由土地重划事业的推动及建筑更新补助，得以强化街区防灾能力。
（二）于二次世界大战后之1946年订颁「战灾复兴土地区划整理事业法」于受到战争灾害之都市，加速推动土地重划事业，充实生活基盘设施，开发住宅用地并大量兴建住宅，以解决严重的住宅供需问题。
（三）随后分别于1952年及1954年订颁「耐火建筑促进法」及「土地区划整理法」，并于1961年制订「市街地改造法」及「防灾建筑街区造成法」，期落实执行建筑防灾及市街地环境改造工作。
二、都市再开发法修订历程
（一）在强化建筑防灾功能、提升整体环境品质之立法意旨下，于1969年将现行「市街地改造法」及「防灾建筑街区造成法」，融合重新订颁「都市再开发法」，同时废止上述两法。
（二）此都市更新专法于西元1970年大坂博览会举办当年进行修订，创设「再开发补助制度」。在1972年田中首相提出「列岛改造论」，1973年面临第一次石油危机后，于翌年订颁「国土利用计画法」，都市再开发法配合于1975年进行第一次大幅修订，规定个人亦可自行实施都市更新事业。
（三）于1979年世界性的第二次石油危机后之1980年，都市再开发法第二次修订，规定地方政府应策订都市再开发方针，俾有效引导都市更新事业的推展并参考德国的规划操作手法，将地区计画制度纳入都市计画及都市更新法令体制。
（四）在1980年代，泡沫经济蓬勃发展阶段，1982年联通太平洋岸与日本海侧的东北、上越新干线等高速交通系统，兴建完成开始营运，且在「Resort法」（观光休憩法）订颁，民间都市开发推进机构的设立，以及土地信託制的解禁后，使得不动产交易操作及主题乐园、高尔夫球场、渡假观光区等大规模开发建设，于日本全国各地如火如荼展开，将泡沫经济推上最高顶点。于1985年都市再开发法第三次修订，引入「再开发地区计画制度」。
（五）迈入1990年代后，过渡发烧发飙的泡沫经济崩溃，在经历坂神大震灾后，民间都市开发机构积极投入灾后复健工作，使其在都市开发更新的角色功能有所增强。于1995年的第四次修订内容，主要修改实施地区允许要件，至1999年，每年均配合实际发展需要，进行部分条文修正，于2002年的第九次修订，导入「再开发会社制度」，允许土地权利关係人设立更新公司自行执行更新事业建设。
推展绩效
综观36年来日本推动更新事业的绩效，可谓相当可观。目前（2005年3月底统计），已实施完成623地区，总面积922公顷，正实施中者计190地区317公顷，其中已实施完成者，民间执行470地区（佔75％）面积443公顷（48％），足见民间执行的更新事业规模较小，平均约0.94公顷/地区，不足1公顷，由地方政府、公团等公部门执行者规模较大，平均约3.13公顷/地区。经检讨日本更新事业推动方式的关键因素，其中「都市再开发法」的专桉立法能够及时推出，并能在各阶段配合经济、社会及都市发展等各项环境变迁，适时进行修订，拟颁相当配套措施，以应实际发展需要，除此之外，特殊法人公团所扮演举足轻重的功能角色，及中央政府的补助制度，应是日本都市更新事业推动成效的最重要助力。
一、住宅公团的角色功能
1955年「日本住宅公团」成立，至2004年「都市再生机构」的设立，在这长达半世纪的漫长岁月中，公团配合日本政治、经济、社会等结构的变迁、调整其功能定位，于不同发展阶段的需求下适时修订政策性目标，有效扮演其特殊公法人的角色，引导并结合公私部门推展都市更新工作。
（一）日本住宅公团时期 二次世界大战后，日本各地面临严重住宅不足问题，在房屋普遍受到战火破坏，多数居民流离失所的情况下，加上由海外各地遣返的大量难民的安置需求下，日本住宅公团应运而生，随即大量开发住宅用地，积极兴建住宅。1969年订颁「都市再开发法」后，住宅公团遂以实施者角色推动市街地再开发事业。
（二）住宅、都市整备公团时期 1981年开始，公团以推动特定再开发事业为重点工作，亦即推动对象从「住宅型再开发事业」转为「都市机能更新型再开发事业」，因此，除更新事业外，土地重划事业亦纳入业务范畴。因应1995年坂神、澹路震灾复建需要，公团亦积极推动相关住宅建设、更新事业及土地重划事业。
（三）都市基盘整备公团时期 1997年内阁议决了「特殊法人等整理合理化计画」，公团提出具体改革方向，从「大量提供住宅用地、兴建住宅」，大幅调整转向「都市基盘设施整备」的业务主轴。希望藉由都市基盘设施架构的改善，提供多样性都市机能，丰富都市居民生活内涵。因此，公团将业务重点锁定在达成此目标，并可有效充实基盘公共设施的再开发及土地重划事业的推动。配合功能定位的改变，于基盘设施兴闢过程中，往往涉及到複杂的私有权利关係，即与诸多主管机关间之折冲协调，为能顺利推动相关都市更新事业，公团必须扮演支援、协调沟通的多重角色。由此可知，公团的业务从推动「住宅型再开发事业」、「都市机能更新型再开发事业」到「协调型再开发事业」的转换历程，不仅仅是公团名称的更换，其实质内涵甚至操作手法及参与态度等，均配合调整。
（四）都市再生机构时期 日本于2004年3月1日，依循行政内阁议决之「特殊法人整理合理化计画」，正式成立「独立行政法人都市再生机构」。在「都市基盘整备公团时期」，公团係以「完全自行实施型（FULL SET型）」事业为主轴，但是目前的「都市再生机构」係转变以「支援诱导型事业（BACK-UP型）」为主，期望藉由积极引导民间企业资金、技术、经验等，有效投入更新事业之实施。在更新事业推动方面，係于初动期积极扮演沟通协调角色，促使更新计画更具可行性，可具体逐步向前迈进。于必要时，再以参与更新会成员的方式，助其一臂之力，协助完成更新事业。因此，在更新初动期，再生机构的主要工作，在于密集、沟通更新地区的权利关係人，以取得共识及合作；有关都市计画、更新计画等方面，则必须与相关主管机关进行协商，同时，必须就更新事业所需资金，推动策略、机制等，从公平、公正角度，提供必要指导与协助。尤其，在较大型更新事业的推动方面，往往涉及诸多公共设施的兴闢、改善等问题，远超过民间企业团体或地方政府所能负荷范围时，再生机构除必须考量自行实施的可能性外，应积极运用「更新事业共同参与制度（开发共同事业者ENTRY制度）」、「特定事业参加者制度」、「特定建筑者制度」等，俾积极引导民间企业团体投入更新工作。
二、都市再开发事业补助制度
日本政府对于都市更新事业的补助项目内容与额度，在都市再开发订颁后的36年推展过程中，乃因应环境变迁，予以调整，期充分反应时代需求。
（一）基本补助内容 日本政府对于都市更新事业费的补助比例，一般约佔总事业费的15~20％，包括调查规划设计费、整地拆迁费、更新期间安置费、公共设施兴修费及临时安置设施、电波障害对策所需费用之补助。
（二）补助方式 前述补助项目中，中央政府补助比例佔1/3或1/2，交付地方政府，由地方政府併同其编列之配合款，拨交实施者，但近年来限于各地方政府经费短缺现象相当普遍，在无法筹编配合补助款的情况下，直接由中央政府将补助款拨付实施者。惟在泡沫经济崩溃后，中央政府亦面临严重的预算缺口扩大问题，故在地方政府无法筹编补助配合款时，乃依法得不予补助。
都市更新事业推动的显在化课题
一、调查结果概况
日本国土交通省于2002年依组成之「都市再开发事业推动困境克服研究会」所提对策，对全国推动更新事业之市町村进行问卷调查，包括已实施完成及实施中之桉例，依据调查结果得知，在总计684个更新地区中表示有「课题存在」的地区，在501个已实施完成之更新地区中，约佔16％的78个地区，而正实施中的183个地区中，则约佔1/3的61个地区。并就其课题概略说明如下。
二、存在课题
（一）实施中地区之主要课题
课题1：更新后保留楼地板面积无法有效处分，致事业停顿，无法顺利推动。
（1）更新事业推动以高度利用地区为实施对象，更新后楼地板面积，除由原土地及建筑物所有权人依其更新前权利价值比例分配取得外，其馀楼地板面积仰赖由投资者取得，其支付价款必须能够补足更新事业所需费用。尤其是大型商业设施，在经济景气低迷、经济环境条件变动快速、投资风险增大以及市场竞争激烈等现实困境下，投资者均裹足不前，致事业无法顺利推动。
（2）取得土地及建筑物所有权人的同意相当困难。基于整体经济景气及市场条件，尚不足激励投资意愿且无法充分保证权利人合理维护其权益的不利情况下，故协调费时费力，时效无法掌握。
（3）依上述两项课题，调查地区所表达之课题因素项目，如下表3所示：
（二）实施完成地区之主要课题
课题1：由于经济情势变迁，致更新后建物管理营运困难。
（1）因经济景气低迷，致主要商业及业务设施之承租户撤退，使多数楼地板面积閒置。
（2）因租金水准下降，致整体更新设施，经营面临经费短缺问题。
课题2：更新大楼整修困难。
因多数更新事业係採「第一种市街地再开发事业」方式处理，亦即以「权利变换」方式实施。在更新前土地及建物权利关係人，以其原权利价值比例，分配更新后相当价值的建物楼地板面积及土地持分，以及更新后建物多採複合使用的情况下，产权及使用型态相当複杂，在建筑物累积相当的使用年数后，为因应市场需求及提昇建筑环境品质水准之情况下，协调取得同意极为困难，且整修所需费用的筹措亦相当不易。
都市更新在历经30馀年之推展，虽已有相当成效。惟经调查得知，在经济社会及国际情势之急遽变迁下，无论已实施完成或正实施中之更新事业，部分事业显示若干课题，因此，日本今后更新事业之推动，不但在法令及执行机制，必须改絃更张外，在更新推展思维及策略方向，亦需有所调整。
（三）所採取对策
针对上述面临课题，各地区採取的对策情形，如下表4所示：
都市更新新思维与策略
一、更新新思维与策略方向
1969年合併「市街地改造法」及「防灾建筑街区造成法」，订颁「都市再开发法」，旨在引导更新事业之推动，从建筑防灾性强化的“点”状发展，扩大到街区整体环境改善的“线”与“面”的发展。但检视发展结果，乃侷限于都市中心区，若干“点”状基地的高层化、高容积化，实际上，未如预期的提振整体地区发展潜力，复甦商业活力。
虽然在推展过程中，乃策定「市街地总合再生计画」及「小规模连锁型再开发制度要纲」等配套措施，期发挥整合效益，但仍嫌效果不彰。经探究其原因，咸认係受以往「有效处分保留的楼地板面积为更新事业成立与否的关键所在」之思维及配合此思维所规划建置之事业推动手法与机制所束缚，而无法突破侷限所致。目前，日本更新事业界，正积极检讨革新的更新方向及推动策略。
（一）再开发目的由「土地高度利用与都市机能更新」转为「创造地区特色景观建立永续经营机制」。
重新定义「再开发」本质，及更新事业实施要件
1.「高度利用」非更新地区划定要件
藉由地区计画，造街协定及建筑协定等手法，建立零细基地整併及调和空间景观秩序之共识，期其更新开发行为能够彼此协调配合。
2.既有资源之有效活用
于拟订更新计画时，妥加考量既有建筑物之保存维护及再生利用，非以拆除重建高容积建筑为主要目的
3.改由土地所有权人共同承担风险，参与执行更新事业之手法
（1）转变更新事业实施方式：更新事业之实施，基本上採由土地所有权人共同组成「都市更新公司」负责筹措事业所需资金并担任实施主体，不再抑赖藉由庞大量体的兴建，将权利分配剩馀的楼地板面积的处分所得价款，作为补足事业费的财源，而改由全体地权人共同分担风险的方式执行。
（2）都市更新公司具强制力，贯彻多数决原理：都市更新公司于协调整併零细土地，于取得五分之四以上地权人同意时，得对不同意参与更新之土地进行强制收购，俾能顺利进行更新。
（3）再开发事业费不将土地费显在化、表面化：都市更新事业，相关土地进行整併后，係以换地方式，不予併入更新建物之持分而进行权利变换，并以设定地上权、信託、SPC等方式实施。
（4）採证券化手法藉由市场机制检视更新事业的财务计画：由地权人共同组成之「都市更新公司」，负责执行其资金筹措，并得积极活用「不动产证券化」方式。
（二）政府部门对更新事业的支援，由「硬体建设」转为「软体营运」
1.政府部门对于更新事业的补助，其採低容积更新与高容积更新地区更新先期之协调整合作业费，所需补偿费（含房屋拆迁、补偿等）及公共设施、开放空间等闢建费用，均由政府部门负担，此外，对于社会福祉设施及提供老人住宅等，地价负担能力较低之使用设施于特定街廓集中配置。
2.对于地权人共同组成设立的都市更新公司，给予较多奖励与支援，包括政府部门的出资、债务保证等。
3.对于农地继承税赋的减免特例规定，予导入都市更新事业採行，将更新后资产的继承不予列入课税对象。
（三）为顺应少子高龄社会来临的需要，应藉由更新事业的推动，充实都市中心地区之福祉设施，并强化政府部门的横向联繫。
1.政府部门承购更新事业中规划设置之福祉、医疗、教育、保育等设施，减轻更新事业经费负担。
2.针对老年人拥有土地，可採抵押贷款方式（Reverse Mortgage）兴建住宅及商业设施，可解决个人居住问题，并藉由商业设施的租金收入分期偿还贷款，而最终不必出售土地。
3.加强支援，并充实适合三代家族，就近居住之住宅规划及商业购物等日常生活机能。
4.从都市经营角度，评估引入大型购物街之优劣得失，以永续经营的观点，检讨成长管理的政策。
（四）更新后固定资产税（地价税及房屋税）之增加，能确实归属地方政府所有，可有效充实更新推动之财源。
1.以东京都23个行政区为例，因推动更新事业所增加之固定资产税及都市计画税之税收，係归属都税收，对区公所无财源挹注之优点，故区公所积极推动之意愿不高，故拟检讨「都区财政调整制度」将该税收归属区公所，以充实执行经费。
2.就其他都市而言以往相关更新事业，所增收之固定资产税，都市计画税係纳入基准财政收入之扣除额，故拟检讨不予从税赋分配交付额中扣减。
3.对于上述固定资产税等增收，得发行适当之都市再生地方债券。
4.参考美国多数州政府推动之TAX Increment Finance(TIF)制度，得就更新事业完成后，可能增加税收的额度，发行地方债券以充实更新财源。
（五）改组设立都市再生机构，有效结合民间资源，积极推动都市更新
1.更新事业兼具公共事业及不动产经营事业等本质，通常，更新地区土地及建物的取得及同意参与的共识建立，相当困难且耗时费力，且其投资风险非常高，故往往成为更新推动的阻碍，拟建议採取美国的“Write Down”执行方式，即更新地区土地，由公部门取得，并完成基盘设施兴建后，设定计画条件，徵求民间业者投资，经审核符合计画条件者，得以「压缩记帐」（write down）方式，以低于原价之条件将土地让售投资者。
2.组织大幅调整后之都市再生机构，得先行取得更新地区土地，并进行统合沟通协调，结合由地权人共同组成之都市更新公司共同执行。
3.为减低民间投资者所承担之更新风险，对于都市再生机构为取得土地所需之经费，由中央政府协助出资。
二、推动都市再生施策
在泡沫经济崩溃长达10年之景气低迷后，于迈入二十一世纪之际，各项指标业显示经济已有逐步复甦之趋势，为掌握时机，趁势追击，日本政府仍致力推动财税、金融、行政等各项革新。早在小泉首相就任前之2001年4月6日，业经内阁会议核定「紧急经济对策」，为落实此经济对策小泉首相于就任（2001年4月26日）后二个星期的2001年5月8日提经内阁会议核定，设立「都市再生本部」由首相亲自担任本部长，故都市再生施策为小泉政权结构性改革路线之重要一环。
（一）紧急经济对策
1.建构广域循环都市
就大都市圈域临海地区之有关废弃物处理设施，资源回收在利用设施等，进行广域性整合改善计画，以建构21世纪循环都市。
2.型塑安全都市
以防灾公园为核心，进行大规模防灾据点、避难路径等改善设施，强化都市防灾结构体制。
3.强化交通基盘设施
充实环状道路、铁路、国际据点空港、港湾等设施，以彻底解决都市化地区交通溷杂问题，使交通基盘设施顺应国际化都市发展需要。
4.开发都市据点
活用大型低度使用土地，积极推动老旧公有房舍改建，建设舒适优质居住据点，创造符合IT革新之都市重要据点。
（二）都市再生本部
首相为本部长，副本部长由秘书长、国土交通大臣担任，所有阁员为委员。都市再生本部自2001年5月8日设立至2003年月31日，期间共召开9次会议，其中于第2、3、5、7、9次会议，核定全国15个都市再生计画。
1.第一次：以东京首都圈为主
（1）东京湾临海地区广域基干防灾据点整备：于2001年7月设置，由东京都7都县市与相关省厅组成「首都圈广域防灾据点整备协议会」（7都县市係包括东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县、横滨市、川崎市、千叶市）。
（2）建构大都市圈零垃圾型都市：于2002年4月15日提出中长期计画，于临海地区设置「Ecology-Park」及「静脉物流System」。
（3）中央办公厅舍设施以PEI方式，引导民间资金投入。首先选定「虎之门中央合署办公厅舍7号馆整备事业」示范实施。
2.第二次：以大坂圈域为主
（1）强化大都市圈域国际交流、物流机能：羽田空港扩建并配合兴闢相关交通设施，以提升其可及性，强化港湾机能，尤其针对东京港、横滨港的国际货柜机能。
（2）充实大都市圈域环状道路系统：大坂圈于2000年1月成立「都市再生环状道路整备促进委员会」。
（3）建构大坂圈生活科技国际据点：育成医疗、製药等先端科技产业的研发、製造机构。
（4）支援保育设施之兴建。
（5）扩展PEI手法：包括中央办公厅舍、公务人员宿舍、国立大学、公营住宅及港湾设施等。
3.第三次：以密集市街地为主
（1）密集市街地紧急整备：针对全国25,000公顷密集市街地进行重点整备，于未来10年内确保基本安全要求。
（2）都市既有资产活用：都市资产价值评估，多功能活化运用。
（3）大都市圈域都市基盘环境再生：大都市圈域内之市街地，增进自然环境保育，水、绿系统建构，生态环境复育，降低热效应等。
4.第四次：以九州及地方中枢都市为主
（1）东经圈生命科学国际交流据点建构。
（2）北州北部圈域、亚洲产业交流据点建构。
（3）地方中枢都市、先驱性与特色之创造。
札幌－强化都心地区环境品质。
仙台－实现「绿」与「美」。
广岛－水都再生。
5.第五次：以国有地为主
（1）国有地之战略性活用：大手町合署办公用地活化运用，创造国际业务据点。中央合署第7号办公厅涉及週边土地之再开发。名古屋市公有地与民有地之合併再开发。
（三）都市再生相关法令拟修订
于2002年拟修订相关法令如下：
都市再开发法修订。
都市再生特别措置法拟定。
集合住宅改建促进法拟定。
建筑基准法修订。
首都圈准备法及近畿圈整备法修订。
（四）都市再生紧急整备地域
1.成立「都市再生战略小组」
于2001年9月奉小泉首相指示，成立「都市再生战略小组」，指派伊藤滋教授担任组长，组员包括大学教授、地方政府首长（埼玉县知事、横滨市长）、企业团体代表(TOYOTA汽车、三井不动产，及全国银行协会会长等)等12人。研拟法令及推动机制。
2.紧急整备地域之指定
于2002年4月5日公布「都市再生特别措置法」。法中要求针对临海地区、车站周边地区等划设「紧急整备地域」，儘速诱导民间企业团体推动都市再生事业。
都市再生本部召开次会议后于2002年7月第一次指定「都市再生紧急整备地域」计17地域，约3,515公顷，以东京、大坂为主。
第二次指定经召开8次会议后，于2002年10月公布紧急整备地域（东京、大坂除外），计28地域，约2,264公顷。其中，东京首都圈域7地域约2,370公顷，包括：
（1）东京站周边地区320公顷。
（2）赤 、六本木地区590公顷。
（3）秋叶原、神田地区160公顷。
（4）东京临海地区1,010公顷。
（5）新宿站周边地区220公顷。
（6）环状4线新宿富久沿道地区10公顷。
（7）大崎站周边地区60公顷。
结语
日本自1969年订颁都市再开发法后，至今36年来在法令、执行机制及推动手法等方面，不断随着各阶段社会、经济、政治等条件之变迁，配合调整修订，在中央政府的引导及补助制度的带动下，各地方政府、公团机构、民间投资者及土地建筑物所有权人等结合专业团体的积极推动，致能交出相当可观的成绩单。
但在1990年代面临了泡沫经济崩溃的严重冲击后，面对都市再开发事业遭遇的课题，必须详加探讨，以寻求对策。日本都市再开发推动者协会（Urban Renewal Coordinator Association of Japan URCA）于成立至今二十年期间，其共计超过一千的个人及团体会员，在日本全国各都市参与更新事业推动的协调、规划、设计等角色，二十年的参与期间，前半段的泡沫经济鼎盛期与后半段的崩溃期，应带来极端不同的冲击与体验。在迈入二十一世纪后，日本经济景气呈现逐步复甦的情势，该协会相关专业人员在会长伊藤滋教授的带领下，进行日本都市再开发推动的总检讨后，研拟未来推动方向新思维与新策略之建议，并向小泉首相提出，期提供政府部门未来检讨及修订法令机制之参考