项目概要

2015 年完成的北品川五丁目第1 地区再开发项目—大崎花园城用地面积3.6 公顷，总建筑面积约25 万平方米，容积率超过7，是融合了办公、住宅、商业、社区公共设施和公益性服务设施的混合功能大型项目（图3-51—图3-54）。自1997 年再开发准备组合成立，至2015 年9 月全体竣工，历时近20 年。在此期间，项目建设不仅要尊重项目权利人的意愿，还要考虑对周边环境能产生积极影响，构筑步行网络，改善整个地区的日照、通风等自然环境。这个项目对该地区积极影响很大，也是整个地区共同努力、协同开发的成果。

公共利益与商业利益的平衡

该项目所在区域周边有新建成地块和未到使用年限的公营住宅地块，两类地块都不能改动，这意味着该项目地块与这两类地块相邻的不规则边界无法进行调整。而且南北和东西方向上各有一条道路从再开发区域中央穿过，这两条十字交叉的道路是大崎站周边地区的交通干道，在上位规划中已经明确要拓宽，也不能改动。对于这个再开发项目的规划布局，如果重新规整区域内及周边路网，对道路线形和各子项目地块边界进行调整，根据市街地再开发事业的相关制度，则能申请获得相应的容积率奖励，但前提是必须遵守整个地区的上位规划和城市设计导则。项目作为第一种市街地再开发事业项目，规划设计需努力追求城市公共利益和开发项目商业利益的平衡，经过多方协调，最终的规划方案基本保持了原有区域边界和路网结构，并遵循整个地区的城市设计导则，实现与周边城市景观的协调，通过改善区域的步行环境，为地区整体环境优化做出积极贡献。

项目在建筑设计和景观设计上都呼应了城市设计导则。总体建筑形态设计上采用了超高层、高层、裙房的多层次形态组合，并通过给每栋建筑单体赋予设计主题来强化建筑的个性，如分别为超高层建筑赋予“融入天空的上升感”“与水平线条协调”“人体尺度”等设计主题，同时，通过与相邻地块的一体化实施来保证区域整体城市景观的协调。另外，建筑的色彩设计以导则中提出的“大地色”为基调，营造宜居宜业、充满温情的特色城市空间。由于周边还有其他再开发项目也在同步进行，在遵守共同的上位规划和导则的基础上，不同开发项目之间也需要开展一定的协调，共同构筑大崎站周边地区的城市景观和形象，推动整个地区形成品牌特征。

今后发展问题：从建设到运营

通过新一轮的再开发，大崎站周边地区成功转型，从过去支撑近代产业的工业用地变身为复合功能的现代化高品质城市区域，通过打造开放空间和优化整体环境等举措使地区的标志性和品牌形象大幅提升。大崎花园城的完成标志着这一地区在物质层面的大规模再开发建设告一段落，地区发展从建设阶段进入运营阶段。如何从开发建设发展到构建以人为本、可持续发展的城市运行机制是接下来需要思考的重要问题。在转变之际，本地组织已经提出了《大崎站周边地区运营计划》，意图通过合理有效的运营管理培育地区魅力，如利用地区内新的公共空间和公共设施举办特色文化活动聚集人气等，这些由本地组织开展的工作将促进该地区综合功能与宜居宜业特征走向成熟。