东京站 八重洲口开发 GRANROOF

东京车站发展概要

19世纪后期的现代化背景
日本在政治、经济、教育等领域积极引入西方思想，交通运输也随之现代化。东京车站的布局由德国工程师弗朗茨·巴尔策（Franz Baltzer）设计，日本建筑师辰野金吾负责建筑设计。

车站选址与火灾后的重建
在19世纪中期之前，东京车站所在地是大名宅邸。1872年“银座大火”烧毁了木结构建筑，政府决定建设防火的西式街区。位于车站西侧的丸之内地区被规划为商业区。

东京车站的建成与象征意义
1914年东京车站落成，成为日本中央车站的象征。从开通至今，它一直是支持东京都市交通网络的重要枢纽。

早期功能与扩展
初期车站东侧设有货运场，未来可转换为其他用途。随着皇居外壕停止作为货运水道并被填平，车站规模逐渐扩大。

近期发展方向
后续的发展集中在三个方面，凸显了东京车站在支持首都圈交通网络中的独特作用。

项目特点

1 利用技术保护和提升文化遗产建筑，同时维持其作为铁路车站的功能 运用先进技术修复历史建筑（如东京车站），在保留其文化价值的同时，确保其交通枢纽功能不受影响。

2 改善车站周边的拥堵状况 通过重新规划车站广场、优化交通流线和步行空间，缓解人车混杂的问题，提升通行效率和城市景观品质。

3 车站空间商业化的经验，有助于车站与城市的一体化发展 将车站地下空间和周边区域开发为商业设施，提升区域活力与经济效益，实现交通与城市功能的融合发展。

文化遗产的保护与修复

东京车站丸之内侧的设计方案完成于1910年，是一座象征日本现代化的西式建筑。二战期间，车站建筑遭受严重破坏，三层楼被空袭摧毁。由于战后物资短缺，第三层楼长期未能修复，东京车站多年以两层楼的形式存在，仍深受人们喜爱。战后曾讨论新建车站建筑，但随着人们对历史建筑保护意识的增强，以及保留原建筑的呼声高涨，最终决定将车站作为“活的遗产”加以保留和利用。为恢复车站原有设计，项目采用了日本最先进的技术，包括：

1 对外立面红砖进行详细调查与修复

2 保留并利用原有钢结构

3 引入抗震隔震技术

修复工程于2012年完成。

该项目是首次采用“特例容积率区制度”进行融资的案例。通过将车站上方未使用的空间（即“空中权”）出售给周边写字楼，实现了文化遗产修复与周边办公楼功能更新的双重目标。

车站广场的改善

东京车站丸之内出口在最初建成时，设计上与皇居正对，旨在打造一个象征性且清晰的空间，考虑到皇室的使用需求。随着车站使用人数不断增加，广场逐渐被巴士和出租车占据，导致行人通行困难。为应对这一问题，开展了为期三年半的再开发工程，目标是打造一个融合文化遗产与榉树景观的城市空间，提升东京车站周边的城市旅游功能，并改善广场的步行环境与景观。

改造成果包括：

1 在北广场和南广场设置交通广场。

2 配置巴士站、出租车站、出租车候车区以及地下出入口

3 将中央广场等步行空间面积从原来的5,300平方米扩大至11,800平方米

4 引入新的绿化设计

5 保持与皇居相连的空间轴线规划

此次改造不仅解决了车站广场车流与人流混杂的问题，还实现了与东京中央车站相匹配的庄重城市景观，成为大型车站区域城市开发的典范之一。

车站地下空间的高效商业利用

东京车站内部设有总面积达17,600平方米的商业设施，车站外部则拥有广阔的地下商业网络和步行空间。人们可以在不受天气影响的情况下舒适地从车站步行前往目的地。该区域汇聚了种类丰富的商店和餐厅，深受本地上班族与国内外游客的欢迎。

八重洲口开发

东京站八重洲口开发·GRANROOF（日语：東京駅八重洲口開発・グランルーフ）是东京站东侧的门户级TOD综合体，于2013年9月20日开业，以“东京站成为城市”为核心理念，通过“光之帆”巨型膜结构屋顶与234米长的高架步行甲板，将东京站八重洲口打造为连接历史与未来的城市客厅，成为东京站城一体化开发的典范之作。

一、核心基础信息

项目	详情
位置	东京都千代田区丸之内1-9-1，东京站八重洲口正前方，与车站无缝直连（JR各线、新干线、地铁丸之内线/银座线等）
规模参数	总建筑面积约12万平方米，由234米长的高架步行甲板（GRANROOF）、地下3层至地上3层的商业设施（现名“グランスタ八重洲”）、2层的GRANROOF GARDEN以及连接南北双子塔的空中连廊组成
开发主体	JR东日本主导开发，设计团队为日建设计+JR东日本建筑设计事务所，设计建筑师为世界著名建筑师Helmut Jahn（JAHN），提出“水晶之塔与光之帆”设计理念
开发背景	2000年代东京站全域更新计划核心项目，旨在将八重洲口从“功能性出入口”升级为“城市门户”，与丸之内侧历史风貌形成“历史与未来”的呼应关系
日均客流	开业后成为东京站东侧客流核心集散地，日均接待通勤与消费客流超60万人次，与丸之内侧共同构成东京站超170万人次的日均客流网络
标志性设计	长240米、宽15-30米的“光之帆”巨型膜结构屋顶，覆盖整个高架步行甲板，成为东京站东侧的视觉焦点

二、空间功能布局（门户核+立体步行系统策略）

GRANROOF以“门户枢纽+立体步行+复合功能”三维一体设计，将交通换乘、商业消费与公共空间进行无缝整合：

1. 交通枢纽层（B3-B1）

多线直连系统：地下1层与东京站八重洲口站厅直接连通，实现JR各线、新干线与地铁线路的高效换乘

交通扩容设计：将八重洲口站前广场宽度从32米扩展至45米，增设出租车停靠区与私家车落客区，提升枢纽集散能力

巴士枢纽整合：地下2层与新巴士总站无缝衔接，构建“铁路+地铁+巴士”三位一体的交通网络

2. 商业零售层（B3-F3，现名“グランスタ八重洲”）

精致商业集群：汇聚日本本土精品、国际品牌、特色餐饮与生活方式店铺，定位中高端商务与旅游消费群体

即时消费带：地下1层与车站直接连接区域设置便利店、咖啡店与伴手礼店，服务通勤与转乘客流的即时消费需求

主题空间：F1-F3层打造“东京都市生活方式”主题空间，引入文创集合店、精品书店与特色餐饮，提升消费体验

3. 公共空间层（F2，GRANROOF GARDEN）

绿色第三空间：2023年7月1日完成改造，打造约3000平方米的绿植丰富户外空间，设置休闲座椅、充电设施与Wi-Fi服务，成为都市人放松身心的“城市绿洲”

文化活动场：定期举办露天音乐会、艺术展览与市集活动，激活公共空间活力，成为东京站文化新地标

4. 立体步行系统（F2，高架步行甲板）

南北连接功能：234米长的高架步行甲板连接GRANTOKYO NORTH TOWER（北塔）与GRANTOKYO SOUTH TOWER（南塔），形成“双子塔+门户枢纽”的空间格局

城市观景平台：步行甲板提供无遮挡视野，可眺望东京站八重洲口全景与周边城市天际线，成为拍摄东京站的绝佳位置

气候适应性设计：“光之帆”膜结构屋顶提供遮阳避雨功能，使步行甲板成为全天候的城市公共空间

三、核心价值与特色亮点

门户枢纽的空间重塑

首创“光之帆”巨型膜结构屋顶设计，将功能性交通空间转化为具有强烈识别性的城市地标，提升东京站东侧的门户形象

通过步行甲板扩容与交通流线优化，将八重洲口换乘效率提升40%，解决了东京站东侧长期存在的客流拥堵问题

立体步行系统的创新应用

234米长的高架步行甲板打破了铁路线对城市空间的切割，实现“站城无界”的空间连接，为城市交通枢纽区域的空间整合提供了新范式

步行甲板与南北双子塔的空中连廊形成“垂直+水平”的立体步行网络，提升了片区的空间可达性与商业价值

公共空间的活化策略

GRANROOF GARDEN的改造体现了后疫情时代城市空间的新需求，将商业开发与公共利益相结合，打造“可呼吸的城市空间”

采用“日常消费+文化活动”双轮驱动模式，使GRANROOF从单纯的交通枢纽升级为集消费、休闲、文化于一体的城市公共客厅

历史与未来的对话设计

与丸之内侧东京站历史建筑形成“历史与未来”的呼应关系，八重洲口以现代设计语言诠释东京作为国际化大都市的前瞻性形象

“水晶之塔与光之帆”设计理念将建筑美学与功能需求完美融合，成为东京站城一体化开发的标志性符号

四、与东京站其他核心项目的协同关系

对比维度	GRANROOF（八重洲口）	丸之内站房（历史侧）	GRANTOKYO南北双子塔
空间定位	东京站东侧门户，连接城市东部与JR线/新干线	东京站历史核心，连接丸之内CBD与城市西部	东京站周边地标性摩天楼，提供高端办公与酒店服务
特色亮点	“光之帆”膜结构屋顶、GRANROOF GARDEN、立体步行系统	百年历史建筑、红砖外墙、穹顶大厅、皇室专用通道	水晶质感外立面、高空观景台、国际品牌酒店
功能侧重	交通换乘、公共空间、精致商业	历史展示、文化体验、高端零售	商务办公、高端住宿、会议中心
协同效应	三项目通过地下通道与地上连廊系统互联互通，形成“历史+门户+地标”三位一体的东京站城一体化生态，共同构建东京最具活力的城市核心区

五、实用访问信息

交通方式：JR各线、新干线、地铁丸之内线/银座线东京站八重洲口直达，或通过地下通道从东京站其他出入口步行可达

商业营业时间：10:00-21:00（部分餐饮店铺延长至23:00），GRANROOF GARDEN全天开放

最佳观景点：F2层GRANROOF GARDEN与“光之帆”膜结构屋顶下的步行甲板，是拍摄东京站八重洲口全景的绝佳位置

最新动态：2023年完成的GRANROOF GARDEN改造引入了更多绿植与休闲设施，成为东京市中心热门的“城市绿洲”打卡点

需要我将GRANROOF的核心经验提炼为重庆北站片区开发的10条可落地实施要点吗？

东京站八重洲口开发・GRANROOF GARDEN

东京站八重洲口开发 GRANROOF・GRAN TOKYO NORTH TOWER

业主　东日本旅客铁道株式会社、三井不动产株式会社

所在地 东京都千代田区

用地面积　14,439 ㎡

建筑面积　212,395 ㎡

高度　205.00 m

竣工　2013

设计：东京站八重洲开发设计共同企业体（日建设计・JR东日本建筑设计事务所）