REITs｜中金唯品会REITs基础资产包构成全解

中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称”中金唯品会REITs”）于2026年1月29日获上交所受理，为首批商业不动产REITs之一。其基础资产包由郑州杉杉奥特莱斯购物广场（中牟店） 和哈尔滨杉杉奥特莱斯购物广场两个成熟商业项目组成，总估值与拟募集规模均为74.7亿元，原始权益人为杉杉商业集团（唯品会全资子公司）。

一、资产包核心构成总览

项目名称	估值金额	占比	投资成本	增值倍数	2026年预测分派率
郑州杉杉奥特莱斯	46.34亿元	62%	约10亿元	4.2倍	4.57%
哈尔滨杉杉奥特莱斯	28.36亿元	38%	–	–	4.99%
合计	74.7亿元	100%	–	–	–

二、郑州杉杉奥特莱斯（中牟店）详情

1. 基础信息

项目维度	具体内容
地理位置	郑州市中牟县郑开大道与雁鸣大道（223省道）交叉口东北角
开业时间	2016年9月15日（运营近10年）
建设分期	三期建设（一期2016年、二期2018年、三期2020年）
总建筑面积	约11.20万平方米
商业建筑面积	约9.66万平方米（估值单价47,977元/平米）
占地面积	188亩（约12.53万平方米）
运营主体	郑州杉杉奥特莱斯购物广场有限公司

2. 运营表现（截至2025年底）

2025年销售额：21.58亿元（河南省销售额最高的奥特莱斯）

近三年年均复合增速：7.21%

2025年客流量：968万人次

会员体量：220万人，会员消费贡献率超80%

出租率：稳定在99%以上

品牌数量：261个，其中45家为河南独家/首店（如Laurel河南首店、始祖鸟河南奥莱首店）

经营特色：”国际名品+高端运动+首店”差异化定位，”奥莱+乐园+花园”文商旅综合体模式

三、哈尔滨杉杉奥特莱斯详情

1. 基础信息

项目维度	具体内容
地理位置	哈尔滨市利民开发区学院路与利民西三大街交汇处
开业时间	2017年9月
总建筑面积	约9.05万平方米
商业建筑面积	约7.8万平方米
建筑形态	地上2-3层，地下1层
运营主体	哈尔滨杉杉奥特莱斯购物广场有限公司

2. 运营表现（截至2025年底）

2025年销售额：约15亿元

出租率：98%以上

品牌数量：200余个国内外知名品牌

区域地位：哈尔滨江北区域规模最大、品牌最丰富的奥特莱斯，辐射黑龙江全省及内蒙古东部地区

四、资产包核心特点与价值逻辑

双轮驱动：两个项目分别占据中原和东北核心商圈，区位互补、客流稳定，共同构筑REITs稳定现金流基础

成熟运营：均为运营8-10年的标杆奥特莱斯项目，出租率持续高位，品牌矩阵完善，会员体系成熟

资产优质：郑州项目估值单价达47,977元/平米，是宁波杉井奥特莱斯（消费基础设施REITs上市项目）估值单价的1.35倍，体现资本市场高度认可

管理协同：由杉杉商业集团统一运营管理，具备专业的奥莱运营能力和丰富的品牌资源，为资产持续增值提供保障

五、补充说明

基金管理人：中金基金管理有限公司

交易结构：通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透取得两个不动产项目完全所有权或经营权利

目前状态：处于申报受理阶段，尚未正式上市交易，最终发行规模与分派率可能根据监管审批与市场情况略有调整