REITs｜光大安石封闭式商业不动产基础资产包构成

光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称”光大保德信光大安石REITs”）于2026年2月5日获上交所受理，为首批商业不动产REITs之一。其基础资产包由上海静安大融城和江门大融城（汇悦·大融城）两个成熟商业综合体项目组成，总估值达61.05亿元，拟募集规模49.5亿元，原始权益人为上海光翎投资中心(有限合伙)、天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业(有限合伙)，运营管理由光控安石相关主体负责。

一、资产包核心构成总览

项目名称	估值金额	占比	投资成本	增值倍数	2026年预测分派率
上海静安大融城	40.69亿元	66.65%	–	–	3.79%
江门大融城	20.36亿元	33.35%	–	–	3.79%
合计	61.05亿元	100%	–	–	–

二、上海静安大融城详情

1. 基础信息

项目维度	具体内容
地理位置	上海市静安区，属环大宁核心商圈
开业时间	2024年6月29日（运营满1年，成熟度逐步提升）
建设分期	一次性建设，无分期开发计划
总建筑面积	约18.9万平方米（光大安石旗下已开业大融城中面积最大）
商业建筑面积	约15.2万平方米（估值单价约26769元/平米）
占地面积	–
运营主体	光控安石（上海）商业管理有限公司

2. 运营表现（截至2025年底）

2025年销售额：约8.5亿元（开业满1年进入稳步增长期）

近一年年均复合增速：-（运营时间不足三年，暂未统计）

2025年客流量：约1800万人次（周年庆三天客流超50万，表现突出）

会员体量：约80万人，会员消费贡献率逐步提升

出租率：稳定在97%以上，品牌入驻意愿较强

品牌数量：300余家国内外知名品牌，涵盖零售、餐饮、健身等多元业态

经营特色：定位”全龄时尚潮流聚集地”，通过IP展、主题活动提升客流，是北上海地标性购物中心

三、江门大融城（汇悦·大融城）详情

1. 基础信息

项目维度	具体内容
地理位置	广东省江门市蓬江区，属环五邑华侨广场核心商圈
开业时间	2014年（运营超10年，成熟度高）
总建筑面积	约12万平方米，聚合写字楼、公寓、购物中心多元业态
商业建筑面积	约10万平方米（购物中心核心体量）
建筑形态	多层商业综合体，涵盖地上多层及地下配套
运营主体	光控安石（上海）商业管理有限公司

2. 运营表现（截至2025年底）

2025年销售额：约14.5亿元（2023年销售额13亿元，2025年前10月达8.02亿元，稳步增长）

出租率：稳定在98%以上，商户留存率高

品牌数量：480余个商圈总品牌，项目自身核心品牌超200个，含30多家江门首店

区域地位：江门市商业标杆，环五邑华侨广场商圈核心项目，辐射江门全市及周边区域，年度客流量超3000万人次

四、资产包核心特点与价值逻辑

双轮驱动，区位互补：两个项目分别占据上海核心城区与江门核心商圈，覆盖一线与珠三角地级市核心消费群体，客流稳定且互补，共同构筑REITs稳定现金流基础，抗周期风险能力较强。

成熟运营，韧性突出：江门大融城运营超10年，商业模式成熟、客流稳定；静安大融城虽运营1年，但依托光大安石运营经验，快速成为区域地标，出租率持续高位，品牌矩阵完善，具备较强的运营韧性。

资产优质，潜力充足：资产包总估值61.05亿元，聚焦商业综合体赛道，贴合首批商业不动产REITs主流标的类型，其中静安大融城作为光大安石旗下标杆项目，未来增值潜力突出，江门大融城则凭借长期稳定运营保障资产价值。

管理协同，专业保障：由光控安石相关主体统一运营管理，光控安石具备丰富的商业综合体运营经验，曾成功发行大融城相关资产证券化产品，专业的运营能力和品牌资源为资产持续增值提供有力保障。

五、补充说明

基金管理人：光大保德信基金管理有限公司

交易结构：通过不动产资产支持证券、项目公司等载体，由原始权益人上海光翎、天津安石锦瑞穿透持有两个商业综合体项目完全所有权或经营权利，运营管理交由光控安石相关主体负责。

目前状态：处于申报受理阶段，尚未正式上市交易，最终发行规模与分派率可能根据监管审批与市场情况略有调整，拟募集规模暂定为49.5亿元，2027年预测分派率为4.29%。