REITs｜国泰海通西安砂之船底层资产构成全解

国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（简称”国泰海通砂之船REITs”）于2026年1月30日获上交所受理，为首批商业不动产REITs之一。其底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯单一成熟商业项目，总估值达50.64亿元，拟募集规模50.64亿元，原始权益人为砂之船（西安）购物广场有限公司，实控人为砂之船集团创始人徐荣灿。

一、资产包核心构成总览

项目名称	估值金额	占比	投资成本	增值倍数	2026/2027年预测分派率
砂之船（西安）奥特莱斯	50.64亿元	100%	–	–	5.47%/5.81%
合计	50.64亿元	100%	–	–	–

二、砂之船（西安）奥特莱斯详情

1. 基础信息

项目维度	具体内容
地理位置	陕西省西安市浐灞国际港商圈，是西北地区最大的综合性奥特莱斯之一
开业时间	2016年9月（运营满9年，成熟度高）
土地使用权剩余年限	约29年（至2055年）
总建筑面积	约14.1万平方米
可供出租面积	约7.8万平方米
建筑形态	多层商业综合体，融合”艺术商业+超级奥莱”模式
运营主体	砂之船（西安）商业管理有限公司
商业定位	集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式高端奥特莱斯，主打国际国内一线品牌折扣

2. 运营表现（截至2025年底）

销售额：2024年突破25亿元大关，2025年前10月销售额达18.5亿元，持续保持高速增长

出租率：稳定在98%以上，商户结构优化，品牌粘性高

客流情况：年度客流量超2000万人次，成为西安及周边区域消费者的热门购物目的地

品牌矩阵：汇聚300余个国际国内知名品牌，包括众多西北首店，品牌组合丰富多元

联营扣率：报告期内平均联营扣率分别为11.23%、11.65%、12.04%、12.15%，呈现稳步提升态势，体现项目对消费客流的吸引力和商户认可度水平

区域地位：西北地区标杆性奥特莱斯，引领区域奥莱业态发展，辐射西安及周边多个城市

三、资产包核心特点与价值逻辑

单一优质资产，业态独特：底层资产为成熟运营的超级奥特莱斯，主打”艺术商业+超级奥莱”模式，在西北地区具有稀缺性和领先地位，差异化竞争优势明显

业绩稳健，增长强劲：运营9年来销售额持续增长，2024年突破25亿元，出租率稳定在98%以上，联营扣率稳步提升，现金流稳定性和成长性突出

区位优越，潜力巨大：位于西安浐灞国际港商圈，受益于西安国际化大都市建设和区域经济发展，未来消费需求有望进一步释放，为项目带来持续增长动力

专业运营，品牌保障：由砂之船集团专业团队运营管理，砂之船作为国内知名奥特莱斯运营商，拥有丰富的行业经验和强大的品牌资源，为项目持续增值提供有力支撑

四、补充说明

基金管理人：国泰基金管理有限公司、海通证券资产管理有限公司（联合管理）

计划管理人：海通证券资产管理有限公司

原始权益人持股计划：拟持股41%（不出表），与投资者利益深度绑定

目前状态：已获上交所受理，正在推进上市流程中，拟募集规模50.64亿元