华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称”华夏凯德REITs”，基金代码：508091）是中国首只由国际化不动产资管公司发起的消费REITs产品，于2025年9月29日在上交所上市。其底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个成熟商业综合体项目，总估值约26亿元，实际募集规模22.872亿元，原始权益人控股股东为凯德投资，实控人为凯德集团。
一、资产包核心构成总览
| 项目名称 | 估值金额 | 占比 | 总建筑面积 | 可供出租面积 | 年化预测分派率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 广州凯德广场·云尚 | 未单独披露 | – | 92,974平方米 | 44,835.21平方米 | 4.55% |
| 长沙凯德广场·雨花亭 | 未单独披露 | – | 75,431平方米 | 43,216.26平方米 | 4.55% |
| 合计 | 约26亿元 | 100% | 168,405平方米 | 88,051.47平方米 | – |
二、底层资产详情
1. 广州凯德广场·云尚
（1）基础信息
| 项目维度 | 具体内容 |
|---|---|
| 地理位置 | 广东省广州市白云区白云新城CBD核心商圈，紧邻地铁2号线白云文化广场站，交通便捷 |
| 开业时间 | 2016年（运营超9年，已进入稳定运营期） |
| 总建筑面积 | 92,974平方米 |
| 建筑形态 | 多层商业综合体，地下2层、地上5层，配套800+停车位 |
| 运营主体 | 广州云凯商业管理有限公司（凯德投资旗下） |
| 商业定位 | 区域型购物中心，以文娱业态为主，兼顾零售、餐饮、休闲，聚焦大众消费市场 |
| 核心租户 | 永旺超市、金逸影城、优衣库、星巴克等知名品牌 |
（2）运营表现（截至2025年底）
出租率：98.52%（与长沙项目整体水平）
平均租金单价：213.67元/平方米/月
租金收缴率：99.25%（行业高水平）
收入贡献：2025年第四季度收入约3200万元（估算），占基金总收入约51%
改造计划：2025-2026年拟改造5,800平方米，预计支出1,200万元，优化亲子与餐饮业态布局
风险提示：2022-2024年租金坪效逐年下滑，短期改造支出可能影响现金流稳定性
2. 长沙凯德广场·雨花亭
（1）基础信息
| 项目维度 | 具体内容 |
|---|---|
| 地理位置 | 湖南省长沙市雨花区韶山中路421号，辐射长沙中部核心消费市场 |
| 开业时间 | 2005年（运营超20年，为长沙成熟商业标杆项目之一） |
| 总建筑面积 | 75,431平方米 |
| 建筑形态 | 多层商业综合体，地下1层、地上4层，配套600+停车位 |
| 运营主体 | 长沙凯亭咨询管理有限公司（凯德投资旗下） |
| 商业定位 | 社区型购物中心，以文娱业态为主，主力店占比高，聚焦区域大众消费群体 |
| 核心租户 | 沃尔玛超市、万达影城、肯德基、屈臣氏等知名品牌 |
（2）运营表现（截至2025年底）
出租率：98.52%（与广州项目整体水平）
平均租金单价：213.67元/平方米/月
租金收缴率：99.25%（行业高水平）
收入贡献：2025年第四季度收入约3089万元（估算），占基金总收入约49%
区域地位：深耕长沙雨花区多年，拥有稳定的客群基础，是区域内重要的商业消费目的地
风险提示：主力店占比高可能限制租金上涨弹性，影响资产增值空间；周边商业竞争加剧
三、资产包核心特点与价值逻辑
首单外资消费REIT，标杆意义突出：作为中国首只由国际化不动产资管公司（凯德投资）发起的消费REITs，网下询价获254倍超额认购，市场关注度极高，为后续外资参与商业不动产REITs提供了示范范本。
双资产互补，抗风险能力较强：底层资产覆盖广州（一线城市）、长沙（强二线城市），形成”一线+强二线”的城市布局，分别辐射珠三角与中部核心消费市场，分散单一城市市场波动风险，兼具稳定性与成长性。
成熟运营，收益兑现能力强：两个项目均运营超9年，商业模式成熟，2025年第四季度基金可供分配金额2625.41万元，业绩完成度103.46%，年化分派率4.55%，超过招募说明书预测的首年分派率（4.40%）。
专业运营，扩募潜力充足：由凯德投资担任运营管理机构，凯德投资作为亚太地区最大REITs管理人与领先消费资产运营商，在中国18个城市管理超40个零售物业，资产规模超800亿元，为基金未来扩募提供丰富优质资产储备。
资产质量优良，现金流稳定：两个项目均位于核心商圈，出租率稳定在98%以上，租金收缴率高达99.25%，为基金提供持续稳定的现金流支持。
四、运营数据深度解析（2025年第四季度）
| 指标 | 数值 | 说明 |
|---|---|---|
| 基金整体收入 | 6289.74万元 | 业绩完成度103.41%，超出市场预期 |
| 可供分配金额 | 2625.41万元 | 业绩完成度103.46%，年化分派率4.55% |
| 整体出租率 | 98.52% | 在已上市购物中心REITs中处于较高水平 |
| 平均租金单价 | 213.67元/平方米/月 | 反映资产租金水平与市场竞争力 |
| 租金收缴率 | 99.25% | 体现租户质量与运营管理能力 |
| 改造计划 | 1.06万平方米，2300万元 | 2025-2026年实施，提升资产价值 |
五、交易结构与补充说明
基金管理人：华夏基金管理有限公司
基金托管人：中信银行股份有限公司
运营管理机构：凯德投资（新加坡最早、最大的REITs管理人）
基金核心要素：基金代码508091，发行价5.718元/份，管理费率0.2%/年（低于部分已上市REITs平均水平），1000元起投
存续期：27年
交易结构：通过不动产资产支持证券持有的项目公司为湖南凯德商用置业有限公司及广州云凯置业有限公司，原始权益人已按约定使用回收资金
目前状态：已于2025年9月29日正式在上交所上市，截至2026年1月，业绩表现稳健，后续将依托凯德投资的资产储备推进扩募事宜
六、风险提示
市场风险：商业地产市场波动可能影响项目出租率与租金水平
租户风险：主力店占比高可能限制租金上涨弹性，若主力店经营不善可能影响整体收益
运营风险：改造计划可能影响短期现金流，运营管理能力直接影响资产价值
竞争风险：周边商业项目增加可能分流客源，影响项目盈利能力
政策风险：REITs相关政策变化可能影响基金运作与收益分配
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