常州天宁吾悦广场

开业于2019 年10月的常州天宁吾悦广场，是吾悦商管在常州开业的第4个吾悦广场。

运营第6年，天宁吾悦广场开始进入成熟期。

客流量从2022年的3.15万人/日逐渐提升2025年前三季度的4.23万人/日，同时销售额亦持续提升到2024年的7.41亿。据赢商研究中心向华东商业市场专家调研，其客流量和销售额属于中上，符合当地的经营水平。

常州天宁吾悦广场项目（天宁项目）位于江苏省常州市天宁区东方西路南侧、名山路东侧，业态为商业购物中心。该项目由常州新城鸿兴商业经营管理有限公司持有，于2019年10月开始运营。项目的建筑面积合计为173,774.76平方米，其中商业部分建筑面积123,394.31平方米，地下产权车库建筑面积23,815.87平方米，地下人防工程26,564.58平方米。截至2025年9月30日，该项目出租率达到97.15%。

租金分布与每一层的折算价格： 商业地产通常按照楼层差异对市场租金进行折算，1F层作为主要通道客流量最大，租金水平最高，高楼层随着客流减少租金折算比例也会随之下降。天宁项目将商铺分为专门店（面积小、租期短、单价高）和主次力店（面积大、租期长、单价低）两种类型。以首层（1F）作为100%基准，各楼层的折算系数及市场租金单价如下：

专门店各楼层折算价格：

B1层：折算系数50%，单价123元/平方米/月

1F层：折算系数100%，单价246元/平方米/月

2F层：折算系数65%，单价160元/平方米/月

3F层：折算系数50%，单价123元/平方米/月

4F层：折算系数45%，单价111元/平方米/月

5、6F层：折算系数40%，单价98元/平方米/月

主次力店各楼层折算价格：

B1层：折算系数50%，单价41元/平方米/月

1F层：折算系数100%，单价81元/平方米/月

2F层：折算系数65%，单价53元/平方米/月

3F层：折算系数50%，单价41元/平方米/月

4F层：折算系数45%，单价37元/平方米/月

5、6F层：折算系数40%，单价33元/平方米/月

增长率：

固定租金增长率：专门店的固定租金在2025-2027年（前三年）不递增（0%），2028-2034年增长率预计为2.5%，预测期内后续年度增长率为2.25%。主次力店的固定租金同样在2025-2027年不递增，2028-2034年及后续年度增长率预计为2%。

长期增长率：预测期后至收益期届满的长期增长率设定为2.25%。

估值： 以2025年9月30日为评估基准日，采用收益法进行测算，天宁项目的估值规模为11.47亿元。按照商业建筑面积计算，其总建筑面积单价为6,600元/平方米。相较于该项目的账面价值1,058,090,377.48元，评估增值率为8.40%。