FLOW-LME: 城市更新 A-ROE 动态投资演算沙盘
底层数据设定 (万元)
1. 资产投资成本 (分子基座)
产权获取与清退成本 (Acquisition)
物理改造成本 (Construction)
运营筹备与招商软成本 (Preparation)
2. 资本栈与杠杆 (分母对冲)
政府财政/专项债补贴 (无需回报)
银行并购贷/城市更新贷
社会资本优先股 (PE/险资)
操盘方自有资金 (总成本 - 其他资本)
自动推演余额
1000
3. 运营与回报率假设
首年净营业收益 (NOI)
NOI 年复合增长率 (%)
银行贷款年利率 (%)
社会资本优先回报率 (%)
第20年退出资本化率 (Exit Cap Rate %)
运行流动性测算引擎
操盘方自有资金 ROE (IRR)
0.0%
项目整体全投资回报率
0.0%
现金流回正期 (Break-even)
- 年
操盘方成本收回期
- 年
20年现金流流体力学推演
资产造血与资本分配明细 (万元)
年份
总收入(NOI)
银行利息
社会资本分红
操盘方净现金流
操盘方累计回流