与政府合作成立管理平台

政企合作是现阶段片区统筹城市更新的必由之路。根据更新工作需要，在一些城市，片区统筹主体在一定框架下同政府合作成立管理平台，在市一级城市更新领导小组 – 城市更新中心 – 城市更新公司的构架体系基础上，对片区更新项目也成立由更新领导小组 – 片区更新统筹公司组成的管理平台。

在上海，根据《上海市城市更新条例》和《上海市人民政府办公厅关于成立上海市城市更新领导小组的通知》，上海市有市一级的城市更新统筹机制。对片区更新项目，针对原有的城市更新实施主体，上海市鼓励其向区域统筹运营商转变，同时要求包括上海地产在内的市区两级平台公司合力搭建政府与市场的中间实施平台，聘用多专业的总师顾问团，对更新单元进行多级传导的规划设计创新，用多样化的更新模式激活区域活力；搭建各更新项目的全生命周期管理平台，进行项目实施全过程的沟通协调，实现对建设、监管、运营管理等属性的实时记录、查询和统计。

同时需要注意到，统筹运营商还要承担部分政府职能，负责更新单元内各种新地块公共要素的统筹建设和可持续的运营维护管理，最终实现更新单元经济效益、社会效益、环境效益、生态效益的最大化。2020年7月，原实施主体之一的上海地产集团挂牌“上海市城市更新中心”，按照规定职责，参与相关规划编制、政策制定、旧区改造、旧住房更新、产业转型以及承担市、区人民政府确定的其他城市更新相关工作。城市更新中心具备事业单位性质，作为市与区、政府与实施主体之间的纽带，在片区统筹城市更新的进程中协助获取政府授权代表，同步建立城市更新协会和城市更新信息系统，并依托其平台作用实现对更新活动的服务保障和动态监管。

在武汉市市级层面也形成了城市更新工作领导小组 – 武汉市城市更新中心 – 武汉市城市更新投资有限公司的组织架构。根据《武汉市城市更新中心组建方案》，市人民政府成立城市更新工作领导小组（以下简称领导小组），由市人民政府市长担任组长，分管副市长担任副组长，市直各相关部门和各区人民政府（开发区、风景区管委会）主要负责人任成员。领导小组建立联席会议制度，研究制定城市更新发展战略和规划，审定城市更新重难点项目库、年度实施计划和项目实施方案以及推进城市更新重难点项目的配套政策，协调解决城市更新重难点项目推进中的重大事项和突出问题。

同时，在武汉地产集团加挂武汉市城市更新中心牌子，按照市委、市人民政府战略部署和要求，采取市场化方式运作。更新中心负责研究拟订城市更新发展战略和规划、配套政策、城市更新重难点项目库、年度实施计划，审核项目实施方案，并报领导小组审定。更新中心负责具体组织协调市直各相关部门以及武汉市城市更新投资有限公司，推进城市更新重难点项目和老旧小区改造工作实施。更新中心接受领导小组的监督、管理和考核。 更新公司由武汉地产集团负责在武汉市都市产业投资集团有限公司和武汉2049集团有限公司完成划转等工作后，整合集团资源，通过合并重组、资产划转、增资扩股等方式组建。具体承担全市城市更新重难点项目的改造建设任务。更新公司实行专账管理，封闭独立运行，接受更新中心、第三方机构的监管、审计和考核。

全周期管理和服务

全周期管理和服务在实施片区统筹城市更新行动中至关重要。相比早期的片区统筹城市更新项目，越来越多的市场资源和专业资源需要被整合到项目中去，各地开始在地方政策中强调全生命周期管理，《北京市城市更新行动计划 (2021 – 2025 年)》提出“为城市更新行动提供多类型、多方式、全周期的项目数据支撑”、“鼓励资信实力强的民营企业全过程参与更新项目”；上海市在《上海市城市更新条例》中规定，“本市对城市更新项目实行全生命周期管理。”“市依托‘一网通办’‘一网统管’平台，建立全市统一的城市更新信息系统。市、区人民政府及其有关部门依托城市更新信息系统，对城市更新活动进行统筹推进、监督管理，为城市更新项目的实施和全生命周期管理提供服务保障。”

在片区统筹城市更新中，实施主体需要在政府合作平台的指导下，以统筹主体的身份承担城市体检、片区定位、更新范围识别划定、更新规划的组织编制等任务的具体工作，从而提出贯穿项目全周期统筹项目的、面向实施的策划、规划，同时从经济角度统筹考虑城市大账、单元总账、项目子账、合作分账，进而对项目全周期的资金情况和运营情况进行统筹，完成片区更新的既定经济社会目标。

如何在更新单元实施方案编制阶段中引入经济平衡的思维以完善方案中的全要素统筹平衡和开发指标认定，如何在项目全生命周期的更新实施阶段进对资金募集、投资建设、招引运营和有序退出等环节进行有效经营管理，往往是目前片区统筹城市更新项目遇到的难题。 相应地，作为一项涉及到经济发展和社会民生的综合性、系统性工程，片区统筹城市更新的全周期管理涉及多专业、多阶段的长期管理体系。在大数据、智慧城市、智慧楼宇、建筑信息模型等领域发展的加持下，可以期待数字化管理体系在片区统筹城市更新领域贡献力量。目前，在项目的投资决策、运营管理、财务管理、物业管理等领域，已经出现众多成熟厂商助力，以片区 / 园区为单位的项目也已经探索出成熟的数字管理驾驶舱系统；同时，在大数据等规范化、规模化应用和智慧城市体系日臻成熟的背景下，或可期待统筹主体牵头的、以更新单元为单位的数字化管理工具。

以专业化能力统筹各方目标

在新发展模式下，相较增量时代粗放的房地产高周转模式，存量时代城市更新行业往往要求多专业、多视角、以人为本、回归产品本质的“策划算一体化”新模式。在此基础上，片区更新统筹实施主体往往需要较高的多元专业水平，统筹更新进程中涉及到的多元参与主体的相关利益，考虑空间要素、产业要素、经济要素、民生要素等多个维度，回应人民群众对美好生活的诉求，回应城市经济社会文化发展的目标，回应城市治理思维下的全要素统筹、全图层规划任务，保障商业主体参与城市更新的积极性，保障项目整体方案的可实施性。

统筹实施主体的专业化能力主要体现在以下四点

第一，以专业化能力制定政企合作顶层设计，统筹高度信任关系背景下的社会资本引入。片区统筹更新的过程通常会带来一定规模的土地使用性质与开发强度的变化，其实质是权责和利益在政府、产权所有者、投资方、实施主体等不同利益相关者之间的再分配。在这个过程中，需要前期规划充分考虑各种合作模式的市场化特征和优势，为规划的可实施性打下坚实基础。这样可以最大化发挥政府在顶层设计方面的重要作用，借助市场这一资源分配的有效手段激发社会资本参与积极性，在片区开发中引入社会资本方作为合作伙伴，整合多方资源、发挥各自优势、规避政府违规负债。

第二，以专业化能力制定产权归集办法，统筹以人民利益为本的片区资产整备。统筹主体更加贴近社区，便于进行更新基底摸排与产权归集诉求。城市更新类规划因为涉及到片区内需要保留或动迁的现状企事业单位、原住居民的切身利益，规划方案必须对各利益相关方的经营状况、生活状况、动迁意愿、利益诉求等进行深入调研摸排，确定土地整备与产权归集的具体路径和模式。规划城市功能与产业内容布局时也应该与拟保留的企业充分沟通，确保能将其纳入片区产业生态体系的整体图层当中。同时，统筹主体比起其它主体来讲，更容易考虑片区中的民生保障问题，可以有效提升片区品质。

第三，以专业化能力参与城市规划与城市治理，统筹规划图则与房地产及产业市场动因的衔接。传统规划思维着力于城市功能系统组织和用地空间布局，在呼应城市更新的市场化参与动因方面缺乏路线图式的实施指引。面向实施与可持续的片区城市更新，其与投资、运营、退出等市场因素密切相关，“新规划”工具必须引入相应的技术手段、增加相应的经济图层来与此类市场因素充分对接，在更新单元划定、单元功能定位、产权归集整备、分期实施策略的各个层面都要融入市场思维，给出经济层面具有充分合理正当性的规划图则与导则成果。

第四，以专业化能力谋划片区更新可实施经济路径，统筹提出经济测算、更新时序与金融路径。片区统筹更新中行动计划应以整体实施和综合开发为目标，因此需要关注包括国有资本和社会资本在内的整体投融资经济测算，内容包括产权归集成本、设计建安成本、新基建与公服配套运营成本，以及静态、动态收益，短期资金平衡路径、长期运营与资金退出路径等。在城市设计过程中需要进行空间类图层各指标数据及功能与投资收益测算进行反复比对、论证和优化，以验证项目在经济上的可实施性，同时结合“新金融”工具的经济测算，结合片区规划要求，编制合理的开发时序，并最终完成多规叠图编制实施方案，科学生成用地规划的图则和导则确保实施落地。