领展街市运营模式与市场竞争格局

一、报告摘要

领展作为亚洲 REITs 领域的标杆企业，以香港传统街市改造与运营为核心业务之一，构建了 “民生刚需为基、资产增值为核、精细运营为翼” 的独特发展模式。本报告综合分析领展街市的核心商业逻辑、财务表现、竞争格局与市场地位，揭示其在香港及内地市场的运营优势与潜在挑战。研究表明，领展街市凭借对民生资产的精准改造、全周期运营能力，在香港占据中高端民生消费主导地位，在内地形成差异化竞争优势，但同时面临港人 “北上消费”、线上生鲜冲击及外资商业地产竞争等压力。未来，通过深化本土化创新与数字化升级，领展街市有望持续巩固 “民生商业资产标杆” 地位。

二、领展街市核心商业逻辑

领展并非简单改造街市硬件，而是以 “重塑社区生活场景” 为核心，通过 “定位 – 改造 – 运营” 三层逻辑，实现传统街市的价值重构与活力激活。

（一）定位逻辑：锚定刚需，绑定社区消费基本盘

领展街市核心定位为 “社区民生必需品供给中心”，选址多毗邻香港公共屋邨、交通枢纽及内地一线城市高密度社区，聚焦生鲜、蔬果、熟食等 “一日三餐” 类刚性消费。这类需求受经济周期、电商冲击影响极小，形成稳定客流基本盘 —— 香港旗下乐富街市、大埔大元街市等项目出租率长期维持 97% 以上。同时，领展根据社区人口结构动态调整定位：年轻家庭集中区域增加网红小食、预制菜摊位；老龄化社区保留更多平价鲜肉、蔬菜档口，强化 “社区离不开的民生空间” 属性。

（二）改造逻辑：硬件升级 + 场景创新，提升资产价值

领展的街市改造是融合全球经验与在地文化的系统性工程，核心在于通过细节优化改善体验，场景创新激活商业活力。

• 硬件层面：参照国际标准解决传统街市痛点，借鉴西班牙巴塞罗那市场开放式布局优化动线，采用法国肉铺专业照明凸显商品品质，全面升级通风、排水、冷气系统，解决 “地面湿滑、气味刺鼻” 等问题；细化到砧板高度、摊位宽度的人体工学设计，同步提升商户经营效率与消费者舒适度。
• 场景层面：赋予街市 “社交 + 文化” 属性，东涌 “香港街市 (逸东)” 打造复古九龙城寨主题，青衣市场融入 “船坞” 元素，启业市场采用 “货柜工业风”，让街市从 “买菜场所” 升级为 “社区文化地标”；增设休闲座椅、儿童游乐区，延长居民停留时间，带动连带消费。
• 改造成效：逾百项资产提升项目平均投资回报率达 18%，乐富街市改造后租金水平提升约 30%，形成 “领展 – 租户 – 居民” 三方共赢闭环。

（三）运营逻辑：精细化管理 + 数字化赋能，构建竞争护城河

领展通过精细化管理与数字化工具，破解传统街市 “管理松散、商户各自为战” 的痛点：

• 对商户：提供 “一站式赋能”，涵盖店铺装修设计、牌照申请、货品陈列指导、电子支付推广（如全港首个 “无现金街市” 宝达市场），并协助策划 “海鲜祭”“火锅节” 等促销活动；建立严格审核制度，定期监察货品质量与服务态度，保障街市整体品质。
• 对消费者：推出 “电子会员体系”，60% 以上当区住户成为会员，会员平均消费较非会员高 10%；引入 “街市 DJ” 广播特价商品，通过社交平台推送优惠信息，借力 TVB 节目拍摄进行内容营销，吸引年轻客群，打破 “街市是中老年人专属” 的刻板印象。

三、领展街市财务表现分析

领展的财务表现与街市运营深度绑定，街市作为核心民生资产，贡献了稳定的租金收入与现金流，整体呈现 “长期稳健、短期承压” 的特征。

（一）收入端：刚需支撑基本盘，短期面临调整压力

• 长期增长态势：2005 年领展成立初期，街市所在的屋邨零售物业估值约 338 亿港元；截至 2025 年 3 月，整体物业组合价值达 2260 亿港元，20 年间增长 5.7 倍。乐富街市改造后租金每平方尺从 40 港元提升至 60 港元以上，出租率长期维持 95% 以上。
• 短期波动特征：2025/2026 财年上半年，受香港零售市场结构性变化影响，领展香港零售物业续租租金调整率录得 – 6.4%，其中街市 / 熟食档口调整率低至 – 9.3%，主要受港人 “北上消费” 导致中高端需求外流影响。但刚需属性仍发挥支撑作用，同期超级市场及食品类别销售额实现 0.5% 温和增长，显著优于一般零售 – 6.0% 的跌幅。
• 区域收入结构：香港资产占比 75%，贡献约 60% 的可分派收入；内地物业组合估值达 315.3 亿元，零售物业租用率 96.4%，远超行业平均的 85%。

（二）成本端：投入可控，运营效率持续优化

• 改造投入策略：采用 “分批投入、精准测算” 模式，单项目投资额 2000 万 – 6000 万港元（如 TKO Spot 街市改造投入 2100 万港元，预期回报率 29.1%），提前通过现金流模型确保项目投资回报率不低于 14%，避免盲目投入。
• 运营成本控制：通过数字化、规模化降低长期成本，121 个停车场及配套街市引入智能系统减少人工成本；统一采购节能设备，广源市场等项目电力消耗较改造前减少 46.1%；集中管理降低单个街市运营成本，2025/2026 财年上半年融资成本净额同比减少 7.3%。

（三）盈利与分红：可分派收入稳定，财务结构健康

• 可分派总额：2025/2026 财年上半年可分派总额 32.83 亿港元，同比下降 5.6%，但 2015-2025 年十年间复合增长率达 4.5%，街市的稳定现金流是分红的 “压舱石”。
• 财务健康度：2025 年 9 月底净负债比率仅 22.5%，远低于香港 REITs 平均水平（约 35%）；获三大国际评级机构 A2、A、A 级信用评级，展望稳定，可通过低成本融资支持街市改造与运营。

四、领展街市竞争格局与市场地位

（一）核心竞争对手：多维度分流市场需求

领展街市的竞争对手涵盖传统街市、社区商业体、外资商业地产及线上生鲜平台，形成差异化竞争格局：

1. 香港本土传统街市：以 “平价 + 熟客关系” 为优势，租金仅为领展改造后街市的 1/3，生鲜价格低 10%-15%，凭借人情化服务吸引中老年客群与价格敏感型消费者，但存在硬件陈旧、业态单一等局限性。
2. 香港社区商业体：新鸿基 APM、恒隆荷里活广场等引入 “生鲜超市 + 特色餐饮 + 体验服务” 组合，提供食材加工等增值服务，延长顾客停留时间（3-4 小时），分流追求多元体验的年轻客群。
3. 外资商业地产商（内地市场）：凯德 “凯德广场” 凭借全球化供应链优势，进口生鲜价格低 8%-10%；英格卡 “荟聚” 以超大体量与丰富亲子设施，冲击领展内地项目引流能力。
4. 线上生鲜平台：香港士多 Ztore、内地美团优选等以 “30 分钟达” 便捷性，分流 25-35 岁客群的即时采购需求，2025 年香港线上生鲜渗透率达 28%。

（二）市场地位：民生商业资产的标杆引领者

1. 香港市场：传统街市的 “革新者与领导者”

• 规模与覆盖率：运营超 50 个街市及社区商业项目，覆盖 18 个行政区，全港约 30% 的社区生鲜消费通过领展街市完成，10 余个项目成为 “香港街市改造范本”。
• 资产增值能力：改造项目投资回报率达 18%，远超传统街市 5%-8% 的水平，且带动周边社区物业估值上涨 15%-20%。
• 客群结构优化：年轻客群占比从改造前的 15% 提升至 35%，周末部分项目年轻客群占比超 40%，打破年龄限制。

2. 内地市场：社区商业的 “差异化竞争者”

• 定位差异化：主打 “家庭友好 + 社区共融”，北京通州领展广场家庭客群占比达 65%，深圳领展中心城与周边商场形成潮流、餐饮互补格局，2025 年客流同比增长 12%。
• 改造能力背书：复制香港经验，北京中关村领展广场改造后首店入驻率提升 25%，年轻客群占比增至 55%，成为区域改造标杆。
• 区域渗透策略：重仓一线城市非核心区域，上海七宝领展广场年客流量达 800 万人次，成为西南片区家庭客群首选社区商业。

五、核心优势与面临挑战

（一）核心竞争优势

1. 不可复制的改造能力：融合全球经验与在地文化，细节优化与文化适配需长期数据积累与专业团队支撑，传统运营方难以模仿。
2. 全周期运营效率：数字化赋能与会员体系提升复购率，内地项目私域社群规模达 5 万人，客群粘性远超传统社区商业。
3. 强资产韧性：刚需业态受经济周期影响小，2025 年香港零售市场下滑 2.1% 时，领展街市销售额仅下降 0.5%，抗风险能力突出。

（二）潜在挑战

1. 港人 “北上消费” 冲击：2025 年北上消费人次达 2800 万，中高端需求外流导致租金调整压力。
2. 内地市场竞争加剧：凯德、英格卡等加速布局社区商业，领展需进一步强化本土化优势。
3. 年轻客群吸引力不足：相较于线上平台的便捷性与新兴商业的潮流体验，业态仍显单一，需持续创新互动形式。

备注：1. 数据来源：领展2024/2025全年业绩简报、2025/2026财年上半年中期业绩公告及官方业务概览；2. 统计截止时间：核心财务数据截至2025年9月30日，资产规模数据截至2025年3月31日；3. 货币单位：除特别标注外，均为港元。

数据维度	具体指标	核心数据	补充说明
资产与运营规模	香港核心物业总数	130个	含零售、停车场及办公大楼等，街市为零售物业核心组成部分
	已活化街市数量	56个	已出售7个街市项目，剩余活化街市为核心运营资产
	街市/熟食档位租用率	95.4%	较2025年3月31日的95.6%微降0.2个百分点，仍保持高位稳定
	香港零售物业覆盖范围	18个行政区	街市项目多毗邻公共屋邨及交通枢纽，服务固定社区客群
财务核心指标	物业组合总值	2260亿	其中香港资产占比75.1%（1700亿），为街市运营核心载体
	街市/熟食档位续租租金调整率	-9.3%	2025/2026财年上半年数据，受港人“北上消费”影响呈短期下滑
	街市/熟食档位收益	5.15亿（半年）	较2024/2025财年上半年的5.40亿同比下降4.6%
	净负债比率	22.5%	远低于香港REITs平均水平（约35%），财务结构稳健
	平均借贷成本	3.22%	较2024/2025财年全年的3.58%进一步降低，融资成本优势显著
	资产提升项目平均投资回报率	18.0%	街市改造为核心资产提升项目，显著高于传统街市5%-8%的回报率
经营表现	超级市场及食品类商户销售额增长	0.5%	2025/2026财年上半年数据，为街市核心关联业态，抗风险韧性突出
	香港零售物业整体租用率	97.6%	为街市运营提供稳定的整体商业生态支撑
	香港零售商户整体销售额跌幅	-2.1%	街市核心业态（食品类）表现优于一般零售（-6.0%跌幅）
	会员消费占比	≥60%	电子会员体系覆盖超60%当区住户，会员平均消费高于非会员10%
市场竞争与地位	香港社区生鲜消费占比	约30%	领展街市贡献全港近三成社区生鲜消费，为行业主导者
	年轻客群占比（改造后）	35%	较改造前的15%显著提升，部分项目周末年轻客群占比超40%
	内地零售物业租用率	96.4%	内地6个零售项目中含社区街市相关业态，远超行业平均85%的水平
成本与效率	资产提升单项目投资额	2000万-6000万	采用分批投入模式，确保项目回报率不低于14%
	节能改造成效（电力消耗减幅）	44%	通过统一采购节能设备，显著降低街市运营成本