TIF制度帮助地方政府不靠上级政府的补助吸引民间愿意投资于更新事业。如果某项更新事业可以创造长期的收益，但目前缺乏足够的巨额资本投资，就可以透过TIF的方式进行融资。
一、何谓“税金增额”？
在加州TIF制度的法源依据是1952年修正的“社区再发展法”(Community Redevelopment Law)。该法授权各市的“都市更新专责机构” ( redevelopment agency) 以TIF这种方式取得更新事业的长期资金。
当市议会核准某一更新计画，就可以立刻计算出计画影响范围的原不动产价值(也称之为“冻结基础”(frozen base)。所谓税金增额(Tax Increment)指的是在更新计画实施之后，在计画影响范围之内超过原有土地及房屋税收的部分。计画起始年后一段时间因计画实施所产生的税金增额，大部分可由都市更新专责机构运用，少部分则仍转付给市府以减轻市府支出增加的负担(称之为pass-throughs)。此一时间的长短依计画性质而定，最长可达45年。而冻结基础所产生的税金仍归市政府原税捐稽徵单位。
“税金增额”并不是土地增值税，也并没有加税或提高税率，更不是工程受益费。土地增值税是只有在土地移转时才会发生一次的税，工程受益费是在原有土地房屋税外额外增加的税收，“税金增额”则是每一年课徵的土地税及房屋税的增加部分。
举例来说，某一更新地区在计画核准时现有土地房屋评定总值是一百亿元，税率1%，现有房地税就是一亿元。当更新计画实施后，因为新房屋增加及土地自然增值，土地房屋评定总值上涨为二百亿元，在相同税率下，房地税变成二亿元。则新增加的一亿元就是税金增额。此一增额在初期变化很小，但长期而言则相当可观。如果计画得当，每年税金会暴增数倍之多。
二、税金增额的运用
因为都市更新投资项目所产生的税金增额可以用在下列几个方面：
发行都市更新公债(TIF)
以税金增额来支付更新专责机构所发行的公债利息及分年摊还本金，这些公债可用于更新所需的各种项目。由于都市更新专责机构乃加州政府授权成立的独立机构，并不属于市政府的一部分，因此这项都市更新公债与市府一般所发行的公债是分离的，并不计算在市府负债比率之内。这使得许多负债已达上限的地方政府，愿意大规模推动都市更新。
如果税金增额估计的太乐观，发行的债券金额太庞大，也会造成无法偿还公债，因此税金增额的估计有一定的规范。
支持提供中低收入住宅计画
更新专责机构必须把每年所获得税金增额的至少20%用于支持提供中低收入住宅的计画，其馀的税收才能用于其它更改善计画。专责机构可对愿意照规定提供中低收入住宅的开发商(或房东)给予低利融资或房租的补贴。
地价补贴
都市更新专责机构可以取得土地(徵收或洽购)，并以较便宜的价格转售给愿意照规定进行投资的开发商，此土地价格之间的差额由TIF公债来支付。
开发商的低利融资
开发商投资计画所需的庞大资金可直接由更新专责机构发行的TIF公债给予融资，或给予利息补贴。
原住户的拆迁安置补偿费用
TIF公债可以用于对原住户的拆迁安置补偿。
公共设施兴闢费用
更新事业计画中，一定有一部分必须由市政府配合兴闢的公共设施，例如道路、公共停车场、公园广场等项目。这些项目所需的资本都可以由TIF公债支付，其维护费用也可由税金增额支付。
维护整建费用
现有的私人历史建物及商店住宅的维护整建经费，亦可由TIF公债提供融资。在圣地牙哥市，更新区内民众整修破败的住宅，可申请低利贷款，甚至不需要每月负担利息及本金摊还，只要在出售房屋时一次偿还即可。这使得民众整建房屋的意愿大幅提高。
计画完成后的税金增额
当更新计画完成，并且已经偿还完各项公债本金及利息，所有的税金增额将回归到市府正常的税收稽徵单位。税收稽徵单位将因为更新计画的实施而直接长期受益。如果没有更新计画的实施，衰败地区的税基会不断流失，税收会逐年减少，对于市政府的财政长期而言会有严重负面影响。
三、TIF的好处
TIF的制度对于地方政府有几项重要的好处，值得我们深思：
财务自给自足，不需上级补贴
美国在六○至七○年代由联邦政府所发动的“都市更新计画”(Urban Renewal Program)是以地方政府规划，向中央申请补助的方式为主要资金的来源。不过，联邦的这项计画受到各界严重的批评而停止。从此之后，各种补助逐渐减少，各地方政府必须积极另觅财源推动都市更新。
此时，TIF制度变得越来越重要，使得各地方政府必须仰赖计画来提供财源。
透过TIF，即使是穷乡镇，都可以取得长期资金，成功吸引投资者。政府可以与私人开发商达成合作的协议，推动更新计画。这是公私部门合伙(Public Private Partnership)的重要财务基础。
开发容积控制，不使环境恶化
要吸引民间投资不外两种途径：一者增加获利，另一者则降低成本。台湾更新政策所採用的容积奖励走的是增加投资获利；但美国政策走的却是降低成本。
以容积奖励增加获利对政府而言是很方便，完全没有财政负担，很多官员都说：“容积就是金钱，但政府给容积没有成本”。不过，这种容积增加背后隐藏了相当多的社会成本被忽略了，容积增加越多，道路就越不足，学校、公园、停车场等公共设施就必须增加，间接会增加政府财政的负担。再深入探究，这句话只有在少数不动产市场看好的地区才适用，因为在很多市场不佳的地区，例如台东、澎湖，容积几乎不值钱，给再多容积也不会增加投资获利。
TIF制度是让公部门找到财源，补贴或降低私人投资者投资计画的风险及障碍。而这种制度可以在不增加容积的情况下，增加公共设施与服务的水准，使都市环境水准提昇。这才是符合永续发展理念的都市更新之道。
四、具体桉例
旧金山南主教湾区(Mission Bay South, 请见网址http://www.ci.sf.ca.us/sfra/mb.htm) 原本是港滨低度利用的土地，总面积约238英亩。该都市更新地区在1998年被划定为更新地区后，将开发43英亩的加州大学旧金山分校(UCSF)、三千户住宅社区(其中1/3为中低收入住宅)、596万平方呎的生化科技研展中心、33万平方呎的零售面积、41英亩的开放空间。该计画甄选获得开发权的开发商是Catellus公司。
税金增额预估在未来45年将增加11亿美金，以6%折现率折现到1998年相当于2.15亿元。本计画对于更新机构(SFRA)来说，需要1.19亿元进行各项基础工程并对开发商提供低利融资，以发行债券方式摊还，未来摊还总金额为4.2亿元。
用于中低收入住宅的金额不得少于5450万元(现值)，但该计画还预算额外提供5000万元(现值)。转付(pass-throughs)金额将支付给三个相关单位：旧金山社区学院、湾区捷运局(BART)及湾区品质管理地区(Bay Area Quality Management Area)。转付总额约相当于税金增额总额之20%左右。未来45年的不动产税金增额分配，如下图所示。
五、结语
类似TIF工具，在美国已经广泛运用到各种跨行政区的经济、交通、农村发展计画。这是一种完全符合地方自治精神，由下而上的计画财政体制。