REITs｜华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金底层资产

华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金（简称”华夏银泰百货REITs”）是首批商业不动产REITs之一，于2026年1月30日获上海证券交易所受理，聚焦高端商业零售赛道，也是合肥目前唯一的重奢购物中心类REITs底层资产。

其底层资产为合肥银泰中心一期、二期项目单一资产包（双项目一体化运营），总估值达42.73亿元，拟募集规模42.785亿元，原始权益人为银泰百货有限公司。运营管理由杭州银泰世纪商业管理有限公司统筹、合肥银泰世纪商业管理有限公司具体实施，依托银泰成熟的高端商业运营体系，保障资产稳定运营。基金通过100%持有中信证券-银泰百货1号资产支持专项计划，间接持有两项目完全所有权，交易结构合规清晰，是商业不动产REITs试点政策落地后的标杆性高端商业项目。

一、资产包核心构成总览

项目名称	估值金额	占比	投资账面价值	增值率	2026年预测分派率
合肥银泰中心一期	28.79亿元	67.3%	–	–	4.93%
合肥银泰中心二期	13.94亿元	32.7%	–	–	4.93%
合计	42.73亿元	100%	17.53亿元	143.77%	–

注：1. 估值基准日为2025年12月31日，增值率基于账面价值17.53亿元测算，增值额达25.20亿元，主要得益于项目核心区位优势、高端商业定位及稳定运营表现；2. 两项目一体化运营、收益统筹核算，预测分派率保持一致，4.93%的分派率在首批商业不动产REITs（4.5%-5.8%）中处于中等偏上水平，收益兑现能力可期；3. 基金收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，贴合商业不动产REITs监管要求。

二、底层资产详情（合肥银泰中心一、二期）

1. 基础信息（一体化汇总+分项目差异）

项目维度	合肥银泰中心一期	合肥银泰中心二期	整体汇总
地理位置	合肥市庐阳区四牌楼核心商圈，土地使用权面积约1.8万㎡	紧邻一期，同属四牌楼核心商圈，土地使用权面积约1.1万㎡	合肥老城区核心，交通便捷，辐射全城及全省高端消费群体，是区域商业地标
投入运营时间	2012年1月	2023年4月	一期运营超13年，二期运营近2年，整体处于稳定运营期，运营模式成熟
商业建筑面积	约10.5万平方米（含商业及停车位）	约7.99万平方米（含商业、停车位及其他配套）	约14.9万平方米（估值单价约2.86万元/平米），总建筑面积约28.65万平方米
可供出租面积	约4.46万平方米	约2.5万平方米	约6.96万平方米，出租空间充足，租金收入基础扎实
建筑形态	多层商业综合体，地上9层、地下3层，含地下配套及停车场	多层商业综合体，地上10层、地下4层，与一期联动布局、连廊互通	一体化设计，业态互补，配套完善，建筑品质贴合高端商业定位
运营主体	合肥银泰世纪商业管理有限公司	合肥银泰世纪商业管理有限公司	由杭州银泰商管统筹，合肥银泰商管具体运营，依托银泰高端商业运营经验，保障资产效能发挥
商业定位	高端重奢核心区，聚集国际一线奢侈品牌	高端配套+潮流业态，补充一期体验型消费	合肥唯一重奢购物中心，汇聚LV、GUCCI等超50家安徽首店及国际一线品牌，兼顾高端潮流与配套服务

2. 运营表现（截至2025年底，一体化运营口径）

营收表现：2023-2025年营收（不含税）分别为90,356.80万元、80,514.19万元、73,412.60万元，连续两年小幅下滑，主要因公司调整业务结构，缩减经销自营收入规模，并非运营基本面恶化，其中一期2023-2025年营业收入分别为77,316.65万元、64,016.53万元和56,920.69万元，呈同步调整态势。

销售与客流：2023-2025年销售额分别为428,844.96万元、395,000万元（估算）、369,141.61万元，同比降幅13.9%，但年客流量稳定在1500万人以上，消费基础扎实；2025年月租金坪效达468.54元，在已公布招募书的首批商业REITs项目中排名最高，资产盈利能力突出。

出租率表现：2023-2025年整体出租率分别为95.71%、97.25%、95.48%，呈现阶段性波动，但整体维持在95%以上高位，奢侈品及国际一线品牌签约率100%，租户质量优质，留存率高。

品牌与盈利质量：累计引进国际一线品牌及各类首店超190家，2024年新增26家区域首店，品牌集聚效应显著；2023-2025年毛利率分别为31.97%、31.62%和33.06%，净利率分别为19.13%、19.03%和20.49%，盈利质量稳定，抗风险能力较强。

3. 资产特殊说明

产权相关：部分房屋尚未办理完毕产权登记，主要涉及一、二期地下部分改造商业部位及非人防停车场；同时存在小业主回租情况，回租面积合计4,709平方米，占全部建筑面积的2.54%，目前二期小业主面积尚未完成不动产权分割，但不影响项目正常运营。

转让限制：根据土地出让补充合同约定，合肥银泰中心二期项目除安置房屋外，其余房屋须全部自持，不得分割销售，构成资产层面的转让限制，符合商业不动产REITs长期持有运营的核心要求。

运营模式调整：基金发行前拟推进“轻重分离”运营模式调整，将现有商户合同换签至项目公司，联营、租赁等收入直接归属于项目公司，同时迁移运营管理团队，强化运营管控效率。

三、资产包核心特点与价值逻辑

稀缺重奢资产，市场地位突出：作为合肥唯一纯粹意义上的高端购物中心，填补区域高端商业空白，汇聚超50家安徽首店及国际一线奢侈品牌，具有不可复制的区位与品牌优势，是安徽省商业地标项目，区域影响力显著。

双项目一体化运营，协同效应显著：一期聚焦重奢核心业态、二期主打高端配套与潮流消费，形成完整高端消费生态，满足不同客群的多元化需求；两项目物理联动、运营统筹，有效提升整体出租率与租金坪效，放大资产价值。

现金流稳定，分派能力可期：2026年预测分派率达4.93%，在首批商业不动产REITs中处于中等偏上水平，底层资产成熟度高，租金坪效领先行业，即便营收因业务结构调整略有下滑，仍能保持稳定的现金流，为收益分配提供坚实支撑。

专业运营加持，资产增值潜力大：由银泰百货旗下专业团队运营，银泰在高端商业领域拥有成熟的运营经验与丰富的品牌资源，能够持续优化业态组合、引入优质品牌，同时通过运营模式调整强化管控效率，助力资产价值持续提升。

区位优势明显，抗风险能力强：位于合肥四牌楼核心商圈，交通便捷，辐射范围覆盖合肥全城及安徽省内高端消费群体，客群基础扎实；项目盈利质量稳定，能够有效抵御商业市场波动与行业竞争带来的风险。

四、交易结构与补充说明

基金管理人：华夏基金管理有限公司，具备丰富的REITs管理经验，保障基金规范运作。

原始权益人：银泰百货有限公司，是国内知名的高端商业运营商，具备雄厚的资产实力与运营能力。

运营管理机构：杭州银泰世纪商业管理有限公司（统筹）、合肥银泰世纪商业管理有限公司（实施），分工明确、协同发力。

基金核心要素：拟募集规模42.785亿元，总估值42.73亿元，2026年预测分派率4.93%，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，为首批商业不动产REITs之一，契合监管政策导向。

交易结构：基金100%持有中信证券-银泰百货1号资产支持专项计划；专项计划通过合肥银泰同阳商业管理有限公司、合肥银泰景源商业管理有限公司两家SPV主体，控股相关项目公司，最终持有合肥银泰中心一、二期项目完全所有权；项目公司吸收合并SPV后，SPV注销，交易结构进一步简化优化。

目前状态：已于2026年1月30日获上交所受理，正在推进审核流程，有望成为首批上市的商业不动产REITs产品之一，助力商业不动产存量资产盘活。

未来规划：持续优化业态组合，引入更多优质首店品牌，提升消费体验；推进运营模式调整，强化成本管控与运营效率，进一步巩固高端商业地位，挖掘资产增值潜力。

五、风险提示

市场风险：高端消费市场波动可能影响租户经营与租金支付能力，导致项目收入下滑；同时，商业地产市场整体波动也可能影响资产估值稳定性。

竞争风险：合肥商业市场竞争加剧，未来新高端商业项目入市可能分流客源，影响项目出租率、租金水平及销售额表现。

运营风险：业务结构调整（减少自营）可能短期影响收入规模；部分房屋产权登记未完成、小业主回租等情况，可能带来潜在运营纠纷；运营管理能力直接影响资产价值与现金流稳定性。

品牌风险：奢侈品品牌战略调整、门店布局优化可能影响入驻意愿，若核心奢侈品牌退租，将对项目出租率、品牌影响力及盈利能力造成较大冲击。

政策风险：商业不动产REITs相关监管政策、税收政策变化，可能影响基金运作模式、收益分配及资产估值，进而影响投资者收益。

资产转让限制风险：二期项目存在全部自持、不得分割销售的限制，可能影响未来资产处置灵活性，若需处置资产，可能面临较大约束与估值压力。