城市更新，一头连着民生福祉，一头系着城市未来。在上海从 “拆改留” 向 “留改拆” 转型的城市发展进程中，上海地产集团作为市级城市保障类功能性国企，扛起了城市更新主力军的重任。7 年间，集团通过机制创新、平台搭建与精准施策，攻克了一个又一个 “硬骨头” 项目，其中虹口瑞康里、徐汇长桥新村、徐汇东安新村、外滩第二立面四大标杆项目，不仅破解了各自的改造难题，更探索出可持续的城市更新新模式，为上海乃至全国城市更新提供了宝贵经验。
虹口瑞康里：共生式更新，让老街区留住烟火气
位于虹口区 167 街坊的瑞康里，是上海第一批历史文化风貌保护街坊，667 户居民、2204 名在册户籍人口挤在狭窄空间里，最小居住建筑面积仅 6.8 平方米，且居民构成复杂、困难群众较多。这片保存着完整罕见水系格局的老街区，曾两次启动征收均未生效，居民信心不足，改造成本倒挂严重，风貌保护的要求更让改造难上加难。
上海地产集团借鉴北京 “申请式退租”“共生院” 经验，将瑞康里打造成上海首个共生式更新试点，以四大创新破解困局。在安置方式上，突破传统实物与货币安置的局限，新增原地回购回租、混合共有产权等选项，近 50 户居民选择留下，既保留了社区原有社会结构，又形成了新老居民 “共生” 的街区生态。户型设计堪称精细化典范，在 7 种基础户型之外，细化出十多种个性化方案，通过增设露台、阁楼、庭院和地下室，实实在在增加居民使用面积。团队通过多主体协商协同，引导居民转变 “动迁致富” 观念，让安置补偿回归合理水平，构建起可持续的资金平衡机制。改造后，街区可容纳 220 多户人家，既疏解了人口，改善了居住条件，又完整保留了历史风貌，让老街区在更新中延续烟火气。2023 年 8 月第一轮征询同意率高达 99.69%，12 月第二轮签约率达 98.63%，高比例生效印证了居民对这一模式的认可。
徐汇长桥新村：政企合作，破解不成套住房改造困局
始建年代久远的徐汇长桥新村，1383 户居民、3602 名在册户籍人口长期居住在不成套住房中，部分房屋为结构较差的小梁薄板房，居住简陋且安全隐患突出。过去 20 多年，小区历经多次修补和两轮改造征询，均因各种限制未能突破，居民改善居住条件的意愿愈发强烈。
作为上海首个采用政企合作机制的旧住房成套改造项目，长桥新村的更新之路充满创新突破。在机制上，项目借鉴成片旧改的成熟经验，将 “两旧一村” 改造与政企合作模式相结合，成立区级更新平台公司，通过多方争取政策支持，实现改造资金总体平衡。规划层面精准补齐民生短板，统筹新建菜场、医院、公租房、建设者之家等配套设施，全方位提升区域公共服务水平。2023 年 5 月，第一轮意愿征询通过率 99.41%；8 月，第二轮方案征询签约率高达 99.93%，仅用 3 个月就完成房屋征收，目前新建建筑已实现结构封顶。这一项目不仅彻底解决了居民多年的居住难题，更探索出成规模不成套旧住房整体改造的有效路径，为同类项目提供了可复制的经验。
徐汇东安新村：大体量征收，激活区域发展新动能
作为上海 “两万户” 住宅遗存之一，徐汇东安新村的改造堪称 “巨无霸” 工程 —— 涉及 6057 证居民、50 证非居，在册户籍人员约 15160 人。这片始建于 20 世纪五六十年代的居住区，历经多个建设周期，房屋设施老化、空间逼仄、结构较差，绝大多数居民对旧改翘首以盼。但巨大的改造体量、复杂的房屋情况，让项目启动之初就背负着沉重的风险和压力。
上海地产集团与徐汇区主动担当，以四大创新推动项目破局。在区域功能上，通过单地块一次性征收的体量之最，既极大改善了超 1.5 万名居民的居住条件，又为东安国际健康城、健康枫林社区建设预留了核心载体，撬动超大规模市场化投资。资金平衡方面，通过一系列创新举措实现项目整体收支基本平衡，验证了大体量城市更新模式的可持续性。人口疏解成效显著，改造后区域居住人口数量将降低一半以上，有效缓解了城市核心区人口压力。同时，700 多户居民选择实物安置，4300 多户计划再次购房，既改善了居民居住品质，也为区域经济发展注入了强劲动力。经过一年零四个月的攻坚，项目最终实现 6000 多证居民 100% 签约，创造了大体量旧改项目的推进奇迹。
外滩第二立面：区域更新试点，打造世界级地标
外滩第二立面更新改造涉及 18 个街坊，涵盖约 5900 证居民、2700 证单位，70% 区域属历史风貌保护范围。早在 20 世纪 90 年代，外滩整体改造的设想就已提出，但因资金平衡等问题，第二立面改造长期搁置。作为《上海市城市更新条例》施行后的全市首个区域更新试点，这里房屋类型复杂、权属多元、违建集中，业态与外滩定位严重不符，改造难度极大。
上海地产集团与黄浦区联手，以六大创新推动区域更新 “由北向南” 有序推进。通过成立平台公司统筹开发，破解了碎片化改造难题；试点 “三师联创” 机制，联合全球顶级团队高标准完成规划编制；改变单一征收模式，综合运用征收、统筹、划转、自主、保留五种更新方式，将 166、167、168 街坊改造总成本从 320 亿元降至 180 亿元，降幅超 40%；创新单位置换安置机制，鼓励国企从被征收单位转为合作开发主体，如百联集团 27 处分散资产实现集中置换；形成十项政策平衡工具，叠加政策红利保障资金平衡；探索资金动态平衡模式，通过延长物业自持周期、提升区域资产价值，实现近期与远期财务平衡。目前，171、172、173 街坊已完成征收，多个零星旧改街坊高比例签约生效，上千户居民告别 “拎马桶” 生活，为上海总体完成相关改造任务提供了重要支撑，更让外滩这一世界级地标焕发新的时代光彩。
从瑞康里的 “共生” 温情到东安新村的 “体量” 突破，从长桥新村的 “政企” 协同到外滩第二立面的 “区域” 统筹，上海地产集团的四大标杆项目，精准回应了不同类型旧区的改造需求。这些项目的成功，不仅在于改善了数万居民的居住条件，更在于构建了 “机制创新、资金平衡、风貌保护、功能提升” 的城市更新生态。在人民城市理念的指引下，上海地产集团用实干与创新，让城市更新既有 “力度” 更有 “温度”，为超大城市可持续更新写下了生动答卷。