汐留地区重建计画，係于东京山手线新桥站及滨松站间，约 31公顷基地，计约 11 个街区的综合地区重建计画。目标係为透过土地使用计画的重新规划、配合完备的都市计盘设施，将企业、商业、文化、居住等都市机能带入汐留地区为目标的开发事业计画，透过地区重建计画的导入，形成土地合理的高度利用及优良的都市环境之目的。

汐留地区重建事业计画係由地方土地所有权人自组的 “汐留地区街づくり连合协议会” 所推动，并且该连合协议会也同时是公司部门合作的窗口，除了推动重建事业计画外，相关的管理营运亦为连合协议会的主要工作项目。

计划历程

计划内容

汐留地区于 1999 年以“都市的重塑”为理念加速城镇重建的推动。并且提出“安心、安全、丰富的城市”之概念，并以此提出相关城市规划策略。为了实现“紧凑、安心、安全、绿化、舒适的城镇”之目标，必须加强此地区的公共设施品质及维护管理。为了提升区域生活品质， “汐留地区街づくり连合协议会”做为当地非营利性活动企业进行相关行政作业及计画推动之组织，促使地方居民以及当地企业积极参予规画，包含环境计画以及投资费用、维护管理费用等。

“汐留地区街づくり连合协议会” 针对汐留地区所提出之相关规划策略如下：

城市维护（城市设计）基本概念

(1) 创造从成长到成熟的城镇

(2) 公私合营的城镇规划

(3) 创造理念目标明确的城市

(4) 永续城市

区域设计

汐留地区的整备计画将 31 公顷的土地划分为 5 区，并针对其环境给予不同的发展策略与风貌：

(1)1区（A区，B区，C区）：新桥到银座商圈－重要国际商务。

(2) 2 区（D 北 1 区，D 北 2 区（D-北 3 区，E 区） ：新侨商圈－文化及交通设施。

(3) 3 区（D-南区·H 区） ：滨松町商圈－商务及住宅。

(4) 4 区（I 区） ：新桥至滨松町商圈－商贸及住宅。

(5) 5 区（西区） ：义大利街区，营造小义大利形象吸引亦大力企业。

实施计画

汐留地区结合了各种环境设计，在公共空间中反映了 “紧凑、安心、安全、绿化、舒适的城镇”之目标：

汐留大道（Aux Line 313）的路树设计
汐留大道（Aux Line 313）是潮汐公园的主干道，将营造出一个可以欣赏到鬱鬱葱葱的绿色流畅感的街道。 考量到都市景观之规划， 特别是路树的选种，选用了较为高大的树木（树高约 16 米，树宽约 8 米），同时还种植了各种灌木，让都市的四季能够呈现不同的风貌。

人车动线分离的城镇

汐留地区为于重建后聚集了大规模高层建筑，为了让汐留地区成为安心、安全的城镇，配合地下铁及海鸥线系流站着设置，

汐留地区的城市规划将人行、自行车以及汽车动线分离。利用立体人工地盘提供完善的人车分离系统。人行动线部分，地面层宽度为 7.5 公尺人行步道、地下层为 40 公尺宽的人行通廊，而地上层则以高价的人工地盘衔接各建筑物，使其成为行人不需穿越街道的公园城市。利用铺面材质的分别，使得城市形象得以统一。

项目开发的主要特点

项目基地的优势条件

项目基地在区位和交通两方面优势明显。基地紧邻新桥站这一重要交通站点，10 分钟内可步行到达。基地周边相邻地区大都是东京中心城区的重要商业或行政区域，西侧是从新桥站到虎之门、神谷町的繁华商业区以及霞关的政府机关集中区域，北侧是银座、筑地等东京著名观光购物地，东侧有面积约25 公顷的滨离宫恩赐庭园，可远眺东京湾及彩虹桥，视野极佳。基地往东南方向是台场（临海副都心），可通过轨道交通百合海鸥号与之相连。基地范围内共有两条轨道交通线，分别从东西和南北两个方向穿过，在汐留地区整体开发前已确定都将在开发范围中心设置站点，一条是1995 年开通的百合海鸥号（高架轨道线），连接新桥站与台场方向；另一条是2000 年开通的都营地铁大江户线（环状地铁线），其埋深达地下4 层。此外，为迎接2020 年东京奥运会而建设的东京环状2 号线道路也将东西向横穿项目用地。

统一规划，分块开发

汐留地区开发由东京都和都市再生机构负责制定规划方案，日本设计作为都市再生机构的支持力量也参与其中。根据土地区划整理事业相关法规，规划将31 公顷的基地划分为11 个大地块，并对道路及其他公共基础设施统一进行规划，在统一规划的基础上，再划分项目建设用地，分别出让给多个民营企业进行开发。基于项目基地的优势条件，与相关方面反复协商后，最终确定进行办公、商业、文化、酒店、住宅等复合功能的开发建设，将开发目标定位于打造总部办公、五星级酒店和高档公寓。

通过招投标获得项目建设用地的民营企业有电通、日本电视、三井不动产、住友不动产等，在遵守规划方案的基础上，各个地块陆续开发，进入全面建设阶段。2002 年，土地区划整理事业项目的规划确立，并将该区域定名为“汐留Sio-Site”；同年，都营地铁大江户线和百合海鸥号汐留站正式运营；2003 年，日本电视台和全日空总部等入驻汐留Sio-Site，汐留城市中心和松下电工东京总部大厦等主要建筑竣工，位于电通总部大厦地下一层、地下二层的商业设施 “Caretta 汐留” 开业；至2004 年，有13栋超高层办公楼建成，4 家酒店以及数量众多的餐厅、商店通过地下通道和步行平台相互连通，汐留地区发展成为就业人口达61 000 人、居住人口达6000人的东京新的金融、商业和文化副中心；2011 年，汐留被指定为战略综合特区—亚洲总部特区，助力东京提升国际竞争力。

六层立体交通网络与道路系统

百合海鸥号和都营地铁大江户线是两条贯穿基地的轨道交通线，百合海鸥号的轨道位于地上三层，以新桥站为起点，向东行驶，在项目基地内转90 度后向南抵达汐留站，而大江户线的轨道则位于地下四层，并计划在地下三层设车站大厅。规划设计要解决两条轨道交通线路换乘存在六层高差的问题。由于在汐留站换乘的旅客较少，在规划中充分利用这一客观条件，设计了六层立体交通网络—地上三层是百合海鸥号的轨道及站台，地上二层是步行平台，地面层是城市交通干道和辅道，地下二层是地下步行空间，地下三层是都营地铁大江户线站厅和地下环形车道，地下四层是都营地铁大江户线的轨道。封闭的地下一层空间专门用于铺设给水、排水、燃气、电力、电信等管线。由于地下四层的都营地铁大江户线轨道采用开挖式施工，地下的三层空间都得到充分利用，整体上节约了成本。

这一立体交通网络还与城市有机衔接，如其地下二层的地下步行空间可连通至基地外的JR山手线新桥站；在地下三层设置了与品川站东口开发项目相同的地下环形车道，区域内的企业车辆、货车及物流配送车辆都可通过一条地下环形车道进入各栋建筑，减轻了周边道路的交通负荷。

公共空间、环境品质和历史建筑

规划方案中通过设置一系列公共空间和绿化景观等手段，保证了立体交通网络的空间品质，尤其注重地下步行空间和地上二层步行平台的空间环境营造。位于地下二层的步行空间与该区域道路相接的5个地块全部在同一标高形成连接，便于各地块之间的相互往来。一系列的下沉广场将自然光引入地下公共空间，大大提升空间品质，也利于识别方向（图3-34—图3-36）；而地上二层的步行平台通过绿化景观设计，加上部分路段行道树的设置，营造出高品质街道的空间感受。

开发项目保留了基地内的旧新桥车站历史遗迹，并对其进行保护和再利用，主要包括车站建筑基础、月台及其他相关构筑物等。根据车站原貌，在旧址上重建了旧新桥车站建筑，将其作为日本早期铁路历史展示厅向公众开放。对旧新桥车站建筑的保护、重建和再利用大大提升了汐留地区整体开发的特点和公共空间品质。

通过联合协议会确保整个地区的完整统一性

1995年，土地由国铁清算事业团出售给民营企业的同时成立了汐留地区城市建设联合协议会，这个由各块土地业主组成的协议会是规划方案能被严格执行的重要保障之一。联合协议会与推动地块开发的政府规划部门，以及推动市政基础设施建设的市政部门密切合作，在明确竣工后公共设施的维护管理由土地业主负担的前提下，保证了各地块的开发都能遵守规划制定的规则，从而确保地区内的公共系统和设施能有效合理地与各个地块相衔接。如：所有地块的地上二层和地下二层都为统一标高，各个地块通过地下步行空间和地上步行平台实现了彻底的无障碍连通。这种复杂、高质量和便利的公共网络使该地区价值大大提升，并优化入驻企业的形象，各块土地业主所持有的物业价值也得到提升，对各地块开发和整体都有益。而各个地块内的建筑形式，则可完全自由发挥，彰显个性。