产城融合：让创新空间生长生态活力

城市更新的核心动力源于产业升级，而优质生态与产业空间的深度融合，正成为芜湖吸引人才、激活动能的关键密码。在经开区 “三湖” 片区，奇瑞汽车全球研发中心的现代化楼宇与银湖、凤鸣湖的粼粼波光交相辉映，曾经工业围湖造成的环境短板，通过水环境治理与生态修复，蜕变为 “园在景中、景城相融” 的科创社区。

1.5 万名研发人才陆续入驻这片 “科创公园”，舒适的办公环境与优越的生态景观形成叠加优势，让芜湖成为人才安居乐业的优选之地。这种 “产业 + 生态” 的更新模式，打破了传统工业园区的封闭格局，将自然景观融入生产生活场景，既提升了产业承载力，又增强了城市吸引力。从洼地到科创湾的转变，印证了城市更新不是简单的空间改造，更是通过功能重塑实现产城共生的系统性变革。

文脉传承：让工业记忆焕发时代生机

如何让历史遗存避免 “一拆了之” 的命运，在保护中实现价值重生？芜湖 “老船厂 1900” 项目给出了精彩答案。这座追溯至 1900 年福记恒机器厂的工业遗址，承载着芜湖百年工业记忆，通过 “保护性开发 + 创新运营” 的模式，14 栋老建筑修复如旧，机械零件化身艺术装置，老树苍柏见证古今交融。

中央绿轴、文创旅游、高端办公、滨江宜居四大功能板块的布局，让老船厂从 “工业锈带” 成功转型为 “生活秀带”。工业美学馆里，百年工业历史静静陈列；多功能秀场上，文化展演轮番上演；音乐节与艺术展的植入，让历史场景与当代生活展开生动对话。这种有温度的更新，既守住了城市的历史根脉，又让沉睡的工业资产成为驱动城市发展的新引擎，实现了 “保护与利用并重、传承与创新共生”。

民生优先：让细微之处填满幸福质感

城市更新的最终落脚点，是让市民的生活更便利、更舒心。在芜湖，从核心商圈到背街小巷，更新行动正精准对接群众需求，让幸福触手可及。中山路步行街通过 “湖街一体” 改造，打通镜湖公园与商业街区的空间壁垒，增设餐饮外摆区与网红打卡点，国庆假期单日最高 18 万人次的客流，印证着这场更新对消费活力的激活作用。

而在北门口社区，曾经脏乱狭窄的北坛正街经过改造，道路宽敞整洁，幼儿园、社区卫生服务站、口袋公园等配套一应俱全。新兴文艺小店扎堆涌现，新建篮球场成为年轻人的社交天地，老年人在口袋公园悠闲休憩，全龄友好的社区氛围让居民幸福感倍增。从 “断头路” 打通到配套设施完善，从环境整治到业态升级，芜湖的城市更新始终聚焦 “柴米油盐” 的民生小事，用细微之处的改变累积起市民的获得感。

系统谋划：让更新成果实现长效延续

城市更新不是零散改造的简单叠加，而是关乎城市长远发展的系统工程。芜湖的实践之所以成效显著，关键在于坚持系统思维，实现规划、建设、运营全链条协同。中山路步行街的改造不仅注重地面景观提升，更通过地下停车场建设系统性解决停车难题，实现地上地下空间高效利用；“老船厂 1900” 项目在规划之初就明确四大功能板块，确保运营可持续；社区改造则建立 “群众点单、社区接单、部门办单” 的闭环机制，让更新成果真正贴合民意。

这种系统性谋划，既避免了 “重建设轻维护”“重面子轻里子” 的常见问题，又确保了更新项目从设计到运营的全生命周期活力。正如业内专家所言，芜湖的城市更新突破了 “修修补补” 的传统模式，通过统筹产业、文化、生态、民生等多元需求，构建起 “建设 — 运营 — 收益 — 再投资” 的良性循环，为城市高质量发展注入持久动力。

从科创园区到历史街区，从商业商圈到社区院落，芜湖用一场场有温度、有深度、有力度的城市更新，让城市面貌持续焕新，让人民生活愈加幸福。这座江城的实践告诉我们，城市更新的真谛，在于始终坚持以人民为中心，既要让城市 “颜值” 提升，更要让市民 “幸福感” 升级。未来，随着更多城市借鉴芜湖经验，将民生温度融入更新实践，必能绘就更多 “城市更兴、人民更幸” 的美好画卷。

典型案例实操解析

案例 1：“三湖” 片区

1. 背景与痛点

• 基础条件：总面积 17.17 平方公里，含 3.2km² 水面、43.17km 岸线，曾是工业集中区，聚集大量制造企业。
• 核心问题：产城分离（“见厂不见城”，员工下班后向市区流动）、配套薄弱（缺乏商业、医疗、教育设施）、生态碎片化（工业污染导致 “近水不亲水”）。

2. 核心做法

• 规划引领：建立 “专项规划 — 片区策划 — 项目谋划” 三级体系，邀请院士团队参与，明确 “鸠兹科创湾” 核心定位，布局 6 大类 34 个项目（含研发中心、生态修复、路网建设）。
• 产业导入：围绕汽车首位产业，引入奇瑞全球研发中心（盘活闲置 10 年用地）、蜻蜓湖科技园（改造烂尾楼），形成 “总部研发在湖边、成果转化在园区、规模制造在厂区” 的创新链。
• 生态与配套同步升级：清淤治理湖泊水质，建设环湖慢行系统；配套运动中心、人才公寓、商业街区，将老旧民居改造为 “人才会客厅”。

3. 实施步骤

4. 关键成果

• 产业：汽车产业本地配套率从 45% 提升至 70%，引入科创企业 50 余家、研发人才 1.5 万人；
• 生态：湖泊水质提升至 Ⅲ 类，建成 43.17km 环湖绿道；
• 经济：经开区 GDP 年均增长 17%，亩均税收年均增长 14%。

5. 可复制经验

• 产城融合需 “产业锚点 + 生态基底 + 配套支撑” 三要素联动；
• 低效用地盘活优先对接本地主导产业，降低招商成本；
• 政府负责规划与公共设施，企业主导产业运营，形成 “政企协同” 机制。

案例 2：老船厂 1900

1. 背景与痛点

• 基础条件：前身为 1900 年福记恒机器厂，后为芜湖造船厂，留存 14 栋老建筑、5 处大型工业设施（含 300 吨龙门吊），2019 年后因厂区搬迁闲置。
• 核心问题：工业遗产面临 “拆除开发” 与 “保护闲置” 两难；周边缺乏文化、商业载体，居民休闲需求难以满足。

2. 核心做法

• 保护性开发：遵循 “修旧如旧” 原则，仅修复建筑破损部分，保留龙门吊、轮船下水滑道等工业遗存，14 栋老建筑外立面原貌保留；
• 功能复合植入：划分 “中央绿轴 + 文创旅游 + 高端办公 + 滨江宜居” 四大板块，引入美学馆、钟书阁、篮球公园、特色商业等业态；
• 市场化运营：采用 “肥瘦搭配” 模式 —— 以经营性地产收益平衡遗产保护投入，市、区国资与市场资本合资成立运营公司（芜湖滨江文旅投资运营有限公司）。

3. 实施步骤

4. 关键成果

• 文化：活化 14 栋百年建筑，累计接待游客 20 万人次；
• 经济：项目总投资约 8 亿元，预估年经营性收益 1 亿元；
• 品牌：入选 “2024 年度长三角文旅产业重大项目”。

5. 可复制经验

• 工业遗产活化需 “保护优先 + 功能创新”，避免 “博物馆式封存”；
• 采用 “公益性空间 + 经营性业态” 平衡成本，降低财政依赖；
• 引入专业文旅运营团队，通过 IP 活动提升空间影响力。

案例 3：中山路步行街

1. 背景与痛点

• 基础条件：芜湖核心商业街区，毗邻镜湖，原日均客流约 8 万人次，但存在 “商业单一、空间割裂（街区与镜湖无衔接）、停车难” 问题。
• 核心问题：业态老化（传统零售占比 70%）、景观封闭（镜湖与街区被道路阻隔）、配套不足（停车位缺口超 1000 个）。

2. 核心做法

• 空间整合：打通镜湖与步行街的物理阻隔，增设亲水平台、环湖餐饮外摆区，实现 “湖街景观无缝衔接”；
• 功能升级：地下新建 790 个停车位，地上引入银泰集团统一运营，规划 “首店经济”（40% 品牌为芜湖首进）；
• 场景创新：植入夜经济元素（灯光秀、市集），改造花钟 A 区（2026 年亮相，引入 200 + 品牌）。

3. 实施步骤

1. 现状调研（1 个月）：通过商户访谈、市民问卷明确 “停车难、业态旧、景观差” 三大核心诉求；
2. 规划设计（3 个月）：联合景观设计院制定 “地上提貌 + 地下扩容” 方案，明确银泰集团为运营主体；
3. 施工改造（6 个月）：优先建设地下停车场（减少对商业的影响），同步改造地面铺装与景观；
4. 运营招商（持续）：银泰集团负责品牌筛选，政府监督业态配比（限制传统零售占比至 50% 以下）。

4. 关键成果

• 客流：2025 年国庆单日最高客流 18 万人次，总客流突破 110 万人次；
• 商业：首店品牌带动商户营业额提升 35%；
• 体验：停车周转率提升至 3 次 / 天，亲水平台使用率达 80%（周末）。

5. 可复制经验

• 商业街区更新需 “空间联动 + 业态迭代 + 运营专业”；
• 地下空间开发可缓解核心区停车压力，地上聚焦景观与体验；
• 政府退出直接运营，转为 “规则制定 + 质量监管”，引入市场化团队提升效率。

案例 4：“芜小园” 口袋公园

1. 背景与痛点

• 基础条件：城市拆迁腾退地、街头转角等 “碎片空间”（单块面积 50-500㎡），多为闲置荒地或杂物堆放区。
• 核心问题：市民 “300 米见绿、500 米见园” 需求未满足；碎片化空间改造投入高、维护难。

2. 核心做法

• 低成本改造：采用 “透水砖 + 本土植物 + 简易设施”（如防腐木座椅、太阳能路灯），单园造价控制在 5-10 万元；
• 功能适配：结合周边需求设计（学校旁设儿童游乐区、社区旁设健身区），融入海绵城市理念（透水铺装、微型雨水花园）；
• 长效维护：建立 “政府主导 + 社区管护 + 市民监督” 机制，社区志愿者负责日常清洁，政府每季度巡检维修。

3. 实施步骤

1. 空间摸排（2 个月）：城管部门联合街道梳理全市碎片空间，建立 “空间清单” 并标注周边人口结构（如老龄化社区、学校周边）；
2. 方案设计（1 个月 / 园）：邀请高校景观专业团队设计，征求周边居民意见调整细节（如增设休憩座椅）；
3. 快速建设（15-30 天 / 园）：采用预制构件（如模块化游乐设施），缩短施工周期；
4. 交付运营（长期）：移交社区居委会，签订《管护协议》，设置意见箱收集市民反馈。

4. 关键成果

• 规模：累计建成 114 个口袋公园，覆盖 15 个街道；
• 荣誉：2023 年获评 “中国人居环境范例奖”；
• 民生：市民 “推窗见绿” 覆盖率从 35% 提升至 82%。

5. 可复制经验

• 碎片空间改造需 “小投入、大效益”，避免过度设计；
• 功能设计前需精准匹配周边人群需求，提升使用率；
• 依托社区建立维护机制，降低长期运营成本。

案例 5：朱家桥尾水净化生态公园

1. 背景与痛点

• 基础条件：毗邻芜湖长江大桥，原是杂草丛生的滩涂地，周边污水处理厂日均排放尾水 12 万吨，存在 “生态污染 + 空间浪费” 问题。
• 核心问题：尾水直排影响长江生态；周边居民缺乏休闲健身空间。

2. 核心做法

• 生态技术应用：采用 “生态涵养塘 + 人工湿地 + 水生植物” 工艺，日处理尾水 12 万吨，水质提升至 Ⅲ 类；
• 功能复合设计：同步建设杉树林、亲水平台、健身步道、篮球场，打造 “净化 + 休闲 + 科普” 三位一体空间；
• 市场化运营：与三峡集团合作，采用 “厂网一体、按效付费” 模式 —— 政府根据尾水净化效果支付费用，三峡集团负责运营维护。

3. 实施步骤

1. 生态评估（2 个月）：环保部门监测尾水水质，确定净化工艺参数；
2. 方案设计（3 个月）：生态设计院制定 “净化系统 + 景观设施” 一体化方案，同步对接三峡集团确定运营模式；
3. 建设施工（12 个月）：优先建设尾水净化设施，再配套景观与健身设施；
4. 运营监测（长期）：三峡集团实时监测水质，政府每月抽查，数据接入 “芜湖生态云” 平台公开。

4. 关键成果

• 生态：尾水净化率达 90%，长江沿岸生物多样性提升 25%；
• 民生：年接待市民超 50 万人次，成为 “网红健身打卡地”；
• 经济：政府年均运营成本降低 40%（对比传统污水处理厂）。

5. 可复制经验

• 生态项目需 “技术可行 + 功能多元”，避免 “重修复、轻使用”；
• 引入专业环保企业运营，采用 “按效付费” 机制保障效果；
• 生态效益与民生需求结合，提升项目社会认可度。

案例 6：大砻坊科技文化园

1. 背景与痛点

• 基础条件：前身为 1910 年益新面粉厂，留存 8 幢老建筑（含 4 幢危房），总建筑面积近 2 万㎡，2018 年前处于闲置状态。
• 核心问题：建筑破损严重（需大修）；工业遗产与现代产业需求脱节。

2. 核心做法

• 保护性修缮：“修旧如旧” 修复百年厂房，6 幢危房按历史面貌原址还建，保留青砖黛瓦、木质结构等历史肌理；
• 产业导入：聚焦 “文化科技 + 数字创意”，引入近 70 家企业（如水利信息化、智能设计类）；
• 全链条服务：园区提供 “创业辅导 + 投融资对接 + 政策解读”，协助企业申报高新技术资质。

3. 实施步骤

1. 遗产评估（3 个月）：文物部门联合建筑师团队对建筑结构、历史价值评级，确定 “必保构件”；
2. 修缮改造（8 个月）：优先加固建筑主体，再配套水电、网络等现代设施；
3. 招商运营（持续）：制定 “企业准入标准”（优先科技型、文化型企业），定期组织产学研对接会。

4. 关键成果

• 经济：累计营业收入超 80 亿元，培育科技类企业 200 余家；
• 就业：吸纳就业 2000 余人，平均年龄 25 岁；
• 品牌：成为 “长三角工业遗产活化示范基地”。

5. 可复制经验

• 历史建筑修缮需 “专业团队 + 文物部门联动”，确保合规性；
• 产业导入需匹配建筑空间特征（如层高、柱距），避免 “强行适配”；
• 园区运营需提供 “产业服务 + 空间管理”，助力企业成长。

芜湖城市更新通用实操框架

前期准备：问题诊断与资源盘点

1. 多维度调研：涵盖产业（低效用地 / 闲置资产）、民生（停车、教育、医疗需求）、生态（污染、绿地缺口）、文化（历史遗存）四大维度；
2. 资源梳理：建立 “空间 – 资产 – 人群” 清单（如闲置厂房位置、周边人口结构）；
3. 需求访谈：通过 “人民城市体验官”“社区议事会” 收集市民、企业诉求（参考芜湖 “桂花树议事会” 模式）。

方案设计：多元协同与目标导向

1. 规划体系：采用 “专项规划 — 片区策划 — 项目方案” 三级架构，对接国土空间规划；
2. 主体联动：建立 “政府 + 企业 + 市民” 协同机制 —— 政府定规则、企业做运营、市民提建议（如芜湖 “城市合伙人” 制度，联合奇瑞、安徽师大等 10 家单位）；
3. 风险预判：提前评估资金平衡（如 “肥瘦搭配” 模式）、生态影响（如环评报告）、运营可持续性。

落地运营：专业执行与动态优化

1. 施工管控：优先实施民生 / 生态类工程，减少对居民生活的影响（如中山路步行街先建地下停车场）；
2. 运营主体：公益性项目（如口袋公园）可委托社区 / NGO 运营，经营性项目（如商业街区）引入市场化团队；
3. 动态监测：建立 “数据看板”，跟踪客流、水质、营收等指标，每季度调整运营策略。

长效保障：机制创新与经验迭代

1. 资金平衡：探索 “政府引导 + 社会资本 + 证券化” 模式（如 PPP、ABS）；
2. 制度支撑：出台本地城市更新法规（参考芜湖 “百年历史建筑复活计划” 专项政策）；
3. 经验总结：定期梳理项目案例，提炼可复制经验（如芜湖定期发布《城市更新白皮书》）。

附录：芜湖城市更新关键数据参考

规划引领：锚定更新方向，筑牢发展根基

高质量城市更新，始于科学系统的规划布局。当前，部分城市更新存在 “碎片化改造”“重面子轻里子” 等问题，根源在于缺乏统筹衔接的规划体系。推进会明确提出建立 “城市体检与城市更新一体化推进机制”，通过全面排查城市基础设施短板、历史文化保护缺口、民生服务薄弱环节等，让更新行动精准对接城市需求。

在规划实施层面，“专项规划 — 片区策划 — 项目实施方案” 三级体系的建立，将有效避免盲目改造与重复建设。例如，针对老城区，规划需兼顾历史文脉赓续与现代功能植入，像苏州平江路街区那样，在保护古建风貌的基础上优化基础设施；针对新城区，则应提前预留公共空间与生态廊道，构建 “职住平衡、产城融合” 的发展格局。同时，规划衔接需打破部门壁垒，实现国土空间规划、产业规划、民生规划等多规合一，让每一处更新都符合城市长远发展逻辑。

资金保障：激活多元动能，构建可持续体系

资金是城市更新的 “血液”，可持续投融资体系的建立直接决定更新行动的广度与深度。推进会强调要发挥政府资金撬动作用，鼓励金融机构创新产品，为城市更新提供长周期、低利率信贷支持，这为破解资金难题指明了方向。

实践中，单一政府投入已难以满足大规模更新需求，多元协同融资成为必然选择。一方面，可通过政府引导基金吸引社会资本参与，采用 PPP 模式推进老旧小区改造、基础设施升级等项目，既减轻财政压力，又引入专业运营能力；另一方面，金融机构需针对性开发产品，例如针对存量资产改造的抵押贷款、基于项目未来收益的资产证券化产品等，匹配城市更新 “周期长、收益稳” 的特点。此外，35 个中央财政支持城市应率先探索资金高效使用模式，通过设立房屋安全管理资金、推行质量安全保险等，实现资金闭环管理与风险可控。

运营赋能：盘活存量价值，实现长效发展

城市更新不是 “一建了之”，可持续运营模式是保障更新成效长久延续的关键。当前，部分城市更新项目因缺乏运营思维，出现 “建成即闲置”“改造后返旧” 等问题，浪费公共资源的同时损害群众获得感。推进会提出通过功能转换、业态升级、品质提升激活存量价值，为运营环节提供了核心思路。

盘活存量资产需精准定位功能需求：老旧厂房可转型为文创园、众创空间，如北京 798 艺术区那样实现 “工业遗产 + 文化创意” 的价值重塑；闲置商业载体可改造为社区服务中心，整合养老、托幼、医疗等功能；历史街区则可通过 “保护式开发”，引入特色商业与文旅业态，实现 “以用促保”。同时，运营需坚持 “有效市场与有为政府” 相结合，政府负责制定规则、监管质量，市场主体发挥灵活性与创新性，形成 “建设 — 运营 — 收益 — 再投资” 的良性循环。

治理升级：凝聚多方合力，提升更新效能

城市更新的最终落脚点是 “人”，高效的治理体系是确保更新成果惠及全民的保障。推进会提出抓好系统治理和基层治理，推动 “城市管理进社区”“物业服务进家庭”，为治理升级划定了实践路径。

基层是城市更新的 “主战场”，需充分发挥街道社区作用，建立 “群众点单、社区接单、部门办单、全民评单” 的闭环机制，让居民从 “旁观者” 变为 “参与者”。例如，老旧小区改造中，通过居民议事会确定改造方案；历史街区更新中，邀请原住民参与业态规划，避免 “绅士化” 驱逐。同时，专业力量的引入不可或缺，建筑师、规划师、专家智库应深度参与更新全过程，提供技术支持与智力保障。此外，数智赋能是提升治理效能的重要手段，通过建立城市更新信息平台，实现项目进度、资金使用、设施维护等全流程可视化管理，让治理更精准、更高效。

从 “有没有” 到 “好不好”，从 “碎片化” 到 “系统性”，城市更新正进入高质量发展的新阶段。住建部提出的 “四维发力” 要求，既是行动指南，更是责任清单。唯有将规划的科学性、资金的可持续性、运营的长效性、治理的协同性贯穿始终，才能守住安全底线、传承历史文脉、激活城市动能，让城市在更新中焕发新活力，让人民群众的获得感、幸福感、安全感持续提升，真正建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。