新版导则坚守“无体检不更新”原则，城市建成区每年开展一次全面体检，形成问题清单、资源清单与整治建议，为精准更新提供科学依据。实施中严格遵循“留、改、拆、增”并举，优先采用微更新、渐进式改造，严控大拆大建；除违法建筑与无修缮价值的C、D级危房外，原则上不得大规模成片拆除，全力保护历史建筑、山水格局、古树名木与老街区肌理。围绕民生需求与城市发展，新版导则明确8项重点任务：推进既有建筑改造、城镇老旧小区更新、现代社区建设、老旧街区/厂区/城中村改造、城市功能完善、基础设施提档、蓝绿空间提质、历史文化保护传承。

传统的体检关注硬件达标，而本工具关注“极差转化率”。如果一个站点物理设施满分，但无法将流量转化为交易或互动，在本项目框架中即为“结构性失效”。

2 诊断维度一：渗透力评估（Penetration Score）

核心思想： 测量行政与产权红线对流动性的“挤压”程度。

1. 物理渗透率（整合自现状评估1.B.1）： 统计建筑、地块与公共空间的平均步行入口数量。
极差视角： 入口越多，私人空间与公共空间的“压差”越小，流动越顺畅。
2. 界面活跃度（整合自现状评估1.A.3）： 视觉活跃临街面占比。
极差视角： 玻璃幕墙和围墙是流动的阻断器，充满橱窗的街道是流动的加速器。
3. 站点-城市缝合度（整合自STATION-CODE 22/23）： 车站与周边交通节点的融合度。
核心指标：_ 换乘是否需要通过“行政黑盒子”？是否实现了日本式的“闸机即商业”？

3 诊断维度二：互动极差评估（Interaction Gradient）

核心思想： 测量功能混合是否产生了足够的“异质性碰撞”。

1. 功能混合熵（整合自现状评估 目标5A）： 居住、办公、商业的混合比例与24小时流量平衡度。

极差视角： 单一功能导致“零电位”，混合功能制造“高压差”，驱动人群全时段流动。

2. 密度能级（整合自项目评估 3.A.4/3.A.6）： 非住宅密度与住宅密度的比率。

核心指标： 是否在站点500米内创造了远高于城市平均水平的就业和消费极差？

3. 非正式空间占比（整合自STATION-CODE 61/71）： 打造舒适停留感的开放空间占比。

极差视角： 塔勒布式的冗余。这些空间为“偶然性互动”预留了物理孵化器。

4 诊断维度三：制度协同与资产韧性（Mechanism Resilience）

核心思想： 测量“软件代码”是否支持长期的流动性增值。

1. 政策适配率（整合自项目评估 4.A.1）： 城市更新政策与容积率奖励机制的对接程度。

极差视角： 是否通过“制度极差”（如容积率奖励）成功诱导了社会资本的进入？

2. 专业运营配备（整合自项目评估 3.A.1/3.A.2）： 是否具备专业运营团队及业态招商适配率。

极差视角： 参照日本私铁，运营能力是维持“经济极差”不衰减的决定性因素。

3. 接驳共建深度（整合自价值判定 序号20/27）： 轨道站台与建筑结构的接驳边界、标高衔接。

核心指标： 结构上是否实现了“站城一体”，而非两个独立的盒子。

案例： 轨道剩余空间

5 TOD-LME 诊断模型总结表

6 TOD-F 财务杠杆与反脆弱诊断

1. 负债率边界： 企业的资产负债率应严格控制在 70%−80% 以下，TOD 项目的开发杠杆不应超过 1:3。
2. 资金流向闭环： 土地出让金和基建投入必须通过“物业增值税收”和“运营收益”实现平衡，而非依赖借新还旧。
3. 资产结构： 必须保持一定比例的“自持资产”，以确保长期的流动性。

7 整合后的全维度诊断结论（含财务指标）

将上述指标整合后，你可以为你的书籍增加一段深刻的 “财务体检报告” 范例：

以国内某二线城市“新区轨道交通综合体”为例，其物理指标（L-渗透力）因追求宏大叙事仅得 45 分，但关键的财务指标（F-杠杆率）却因高度依赖信贷支撑表现出极其危险的“伪资产状态”：

1. 自有资金极低：仅靠 10% 的初始资金撬动土地，完全符合黄奇帆批判的“空手套白狼”模式。
2. 回本逻辑畸形： 该项目 90% 的回款计划依赖一次性公寓销售（卖完即走），这意味着它没有制造出长期的“经济极差”，只是在透支未来的流动性。
3. 脆性评价： 根据塔勒布的反脆弱原则，该项目由于负债率过高，一旦地价波动或人流不及预期，其财务结构会发生“非线性坍塌”。

改进建议:必须引入黄奇帆建议的“REITs（房地产投资信托基金）”机制，将债务转化为长期的股权资产，利用运营产生的“长期现金流”来稀释前期的“短期高杠杆”。

小结：TOD作为复杂系统的“减压阀”与“加速器”

诊断结论： 如果说第三章的失衡是“流动被行政化管理”的结果，那么第四章的重构就是“流动被系统化赋能”的过程。

未来转向： TOD成功的标志不在于修了多少地铁，而在于它是否成功地诱导了“高密度的社会互动”。接下来的第五章，我们将探讨如何通过制度设计，确保这种高效的节点不仅能带来经济溢价，还能容纳城市人的“心理阈值”和社会公平。

总结：

“流动性是经济活力的血栓溶解剂，而极差则是心脏起搏的电位差。”

“一个不能诱导资本自发逐利的TOD，只是一个披着现代外衣的巨大水泥路标。”

“最好的城市更新，是在权力的网格中，为资本的生存本能留下一条高效流动的通道。”

当我们使用这个基于‘流动性极差’的体检工具去审视中国大部分站点时，会发现一个普遍的‘高分低效’** 现象：物理指标（如绿化率、道路宽度）往往得分很高，但渗透力与互动力得分极低。

这恰恰印证了本书的核心观点：城市更新的失败不在于硬件投入不足，而在于行政管理逻辑在节点处人为地抹平了‘极差’。 当出入口被减少以方便保安管理，当老旧建筑因‘不整洁’被拆除而导致低成本生态位消失，TOD的‘结构放大效应’就被由于摩擦系数过大而抵消了。

这个工具存在的意义，是提醒规划者：体检的目标不是为了获得一份整洁的报告，而是为了诊断这个节点是否还具备‘吸引流动的势能’。

“TOD不是为了让交通更快，而是为了让‘抵达’更有价值。”

“如果一个节点只提供换乘而不提供碰撞的机会，那它只是空间的浪费，而非结构的放大。”

“最强的反脆弱性，来自于那些能将高压人流转化为社会资本的微观混合体。”

谈到 TOD 开发商： “黄奇帆指出，如果一个房地产项目连利息都要靠借债来还，那么这个项目本质上就是一个庞氏骗局。真正的 TOD 必须具备‘造血能力’，而这种能力来自于节点的商业密度，而非土地的金融属性。

谈到项目风险： “高周转在 TOD 领域是死路一条。因为 TOD 是长周期资产。用‘短债’去覆盖‘长投’，是在玩一场注定会输的时间错位游戏。

为了便于你在书稿附录中使用，我将 TOD-LME 流动性效能诊断工具 细化为一套标准化的评分量表。这套量表不仅整合了你提供的 MORE² 和 STATION-CODE 100 的数据点，更引入了“摩擦力”与“势能差”的权重评价。

附录：TOD-LME 流动性效能诊断量表 (Beta 版)

本工具用于评估 TOD 站点及其周边 500-800 米半径内空间创造“流动性”的真实能级。总分 100 分。

第一部分：L-渗透力评估 (Penetration Score) —— 消除“流动摩擦”

核心指标：测量物理边界对人体与信息流动的阻碍程度。 (共 35 分)

第二部分：M-互动力评估 (Interaction Score) —— 制造“流动势能”

核心思想：测量功能异质性是否产生了足够的“经济极差”。 (共 35 分)

第三部分：E-制度力评估 (Efficiency Score) —— 系统“自适应逻辑”

核心思想：测量资本运营与政策代码是否支持长期演化。 (共 30 分)

第三部分：TOD-F 财务健康评分表 (共 20 分，计入总分)

结果判定：城市流动的“反脆弱性”分级

　　《案例集》由广东省住房和城乡建设厅、广东省城乡规划设计研究院科技集团股份有限公司共同编写，详细介绍了广东在2019年启动城市体检工作、2021年实现地级及以上城市体检“全覆盖”、2024年在全国首批开展县城体检试点工作等重要节点形成的工作模式、工作方法与典型案例。

　　在10个体检成果转化典型案例中，《案例集》对当下开展城市更新工作的共性问题进行了针对性梳理，并按照城镇老旧小区改造、城中村改造、完整社区创建、城市基础设施建设改造、城市生态系统修复、既有建筑改造利用、老旧街区更新改造、城市历史文化保护传承、城市功能完善等不同分类，分别归纳了具体解决方案。

　　比如，针对城镇老旧小区改造如何引导公众参与、建立长效机制，《案例集》遴选了珠海新城市中心广场通过“榕树下议事会”机制推进改造、茂名通过“全过程建设管理”模式推进729个老旧小区改造等案例；针对城中村改造，《案例集》则介绍了广州罗冲围片区创新“联审联动”机制加速项目落地的特色做法。

　　入选的典型案例大都完成成果转化“闭环”，产生显著社会效益。在老旧街区更新改造典型案例中，梅州嘉应古城已成为当地新的文旅目的地，在旅游旺季一度吸引该市35%的游客；深圳妇儿大厦项目运营首年即实现现金流回正，推动商业收益有效反哺公益，成为既有建筑改造的典型案例。

　　值得注意的是，《案例集》系统梳理全省城市体检工作在健全体检工作机制、优化体检评估方法、探索成果应用路径三方面工作特色经验，为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市提供支持。省住房城乡建设厅相关负责人介绍，未来，全省将以更高标准、更严要求、更实举措，一体化推进城市体检与城市更新工作，书写现代化人民城市建设的广东新篇章。

下载链接

渝府办发〔2025〕51号

各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位：

《重庆市持续推进城市更新三年行动计划（2025—2027年）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

重庆市人民政府办公厅

2025年9月30日

重庆市持续推进城市更新三年行动计划（2025—2027年）

为贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，加快建设现代化人民城市，结合我市实际，制定本行动计划。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神以及中央城市工作会议精神，全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述和视察重庆重要讲话重要指示精神，认真落实市委六届历次全会部署，聚焦做实“两大定位”、发挥“三个作用”，以高水平建设现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推动高质量城市更新为重要抓手，树牢经营城市理念，坚持因地制宜、稳中求进，坚持问题导向、补齐短板，坚持集约高效、盘活存量，坚持改革创新、数智赋能，着力解决群众急难愁盼问题，提升城市宜居功能品质和安全韧性水平，培育城市创新发展内生动力，促进城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，推动城乡融合，进一步提升城市竞争力、影响力，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

到2027年，城市更新行动取得重要进展，形成一批群众可感可及的实践成果，打造一批“西部领先、全国进位和重庆辨识度”的标志性改革成果，现代化人民城市建设取得重大突破，城市更新“规建运治”一体化实施新体系全面构建，可持续城市更新多元化投融资新机制全面建立，创新融合富有活力的城市发展新动能全面培育，数智赋能整体智治的城市更新新范式全面形成。

二、主要任务

（一）推动城市片区更新

着眼于提升城市功能品质、整体风貌和创新生态，坚持先体检、后更新，统筹“留改拆增”，以“留、改”为主，以社区为单元，“点线面”结合推动城市更新由小区到街区、片区，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设。聚焦中心城区一体化，统筹改造老旧厂区、老旧商圈和商业步行街，实施一批城市片区功能品质提升项目，精心打造朝天门—解放碑、江北嘴—观音桥、弹子石—南滨路、三峡广场—磁器口等一批现代化都市风貌展示区。围绕满足高质量就业需求，优先盘活商区、校区、院区、园区周边闲置商办楼宇，打造一批城市引领性创新活力中心。坚持山水、滩涂、建筑、桥梁和灯光一体打造，整体提升两江四岸美丽滨江线。打造提升内环快速路、渝航大道等一批城市“美丽廊道”。聚焦区县城本底优势，结合推进万州重要城市副中心、永川城市副中心和黔江区域中心城市建设，分类实施高铁新城、商业文化中心等城市重要功能空间更新改造，打造一批区县城特色风貌名片。

（二）推进城镇老旧小区、城中村改造

加快推进城镇老旧小区改造，突出除险清患，更新改造老旧小区燃气、供排水等老化管线管道，整治整改楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道和消防设施等；支持有条件的楼栋加装电梯；整治小区及周边环境，以小尺度、微改造方式，完善小区停车、充电、生活垃圾分类等配套基础设施，补齐社区食堂、养老、托育等“一老一小”公共服务设施短板，推进适老化、适儿化改造，提升便民服务质效；加强老旧小区改造质量安全监管，压实各参建单位责任；结合改造同步完善小区长效管理机制，注重引导居民参与和监督，共同维护改造成果。积极推进城中村改造，有序建设配套基础设施。结合城市更新统筹推进“好房子”建设，满足群众改善性住房需求。

（三）加强既有建筑改造利用

稳妥推进城市危旧房改造，以城市C、D级危房为重点，通过原房改造、修缮加固、拆除新建等方式实施改造，切实消除房屋安全隐患。支持居民对老旧住房依法依规自主更新、原拆原建。分类分批对存在抗震安全隐患且具备加固价值的城镇房屋进行抗震加固。持续推进既有居住建筑和公共建筑节能改造，加强建筑保温材料管理。动态消除城镇房屋外墙、空调挂架等安全隐患，修复城市界面、重塑城市街景。加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等闲置空间改造利用，通过创新创业创意“三创”行动，打造一批多元活力空间。

（四）推进现代社区建设

适应常住人口变化趋势，推动现代社区规划建设与“15分钟高品质生活服务圈”打造同步，大力推进城市社区嵌入式服务设施建设，改造完善社区基本公共服务设施、消费基础设施、公共活动场地等，加快公共场所无障碍环境建设改造。打造全域友好场景，利用闲置空间因地制宜打造“司机之家”“骑手驿站”等场所，着力解决快递员、网约配送员等新就业群体的休息、用餐、充电等需求。开展背街小巷整治提升，清理城市管理死角盲区，打造“山城后巷”品牌，培育创新创业新空间，大力发展“后巷经济”，塑造生活、消费、文旅、创业新场景，让老街巷富有烟火气、人情味。

（五）推动城市基础设施建设提档升级

推进交通缓堵促畅，加快完善中心城区路网结构，提速重大城市路桥隧项目建设，打通未贯通道路、完善配套路、加密次支路，健全道路规划跨区联动统筹机制，着力解决规划不协同、时序不匹配、标准不统一等问题。开展路网更新，推动既有道路、桥梁、隧道等市政基础设施更新改造，切实消除安全隐患，因地制宜增设公交港湾。加快推进第四期轨道交通线路建设，有序推进轨道站场功能品质提升，盘活闲置空间，完善“轨道+公交+步道”便捷通勤换乘系统，持续提升轨道交通分担率。完善城市慢行系统，加快推进山城步道建设，加大地下通道、过街天桥和商圈连廊等建设力度。推进城市生命线安全工程建设，持续开展地下管线专项体检、城镇燃气安全排查整治，加快老旧地下管网更新改造和地下综合管廊建设。积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设。完善城市医疗应急服务体系，加强临时安置、应急物资保障。建设小型消防站，补齐市政消火栓短板，加强消防取水设施建设，推动生活垃圾收运、回收利用和处理设施改造升级。

（六）推动城市“数字更新”

推进城市新型基础设施建设，实施智能化市政基础设施建设改造，推动实物更新与数字孪生有机结合，打造城市数字孪生系统。加快“水电气讯路桥隧轨”数字孪生和物联感知设备安装接入，提升城市安全韧性水平和风险预警管控能力。完善城市信息模型（CIM）平台，建立健全房屋建筑安全隐患数字档案和隐患消除机制。推进街区、商圈、社区等城市微单元智能化改造升级，建设智慧住区，提升城市空间服务能级，激发数字活力。注重产城融合发展，把建设智能网联新能源汽车之都、低空经济创新发展之城同城市更新有机衔接，前瞻布局充换电、低空起降等配套设施。加快推进AI应用场景挖掘及智能体开发，依托三级治理中心和“141”基层智治平台，打造一批AI+综合场景。

（七）实施城市绿色空间更新提质

合理布局城市绿环绿廊绿楔绿道，建设布局均衡、功能完善、系统联通的城市公园体系。实施城市绿荫工程，统筹布局城市阳台，优先在城市基础设施周边、居住区附近、桥下空间、闲置绿地、附属空间等区域建设口袋公园和运动场地。推进城市“增绿添园”“增花添彩”，加快山城绿道建设，打造“立体绿城”。有序推进老旧城市公园更新提质，统筹无障碍设施、儿童游乐设施等建设，因地制宜完善公共停车位，补齐直饮水、公厕等服务设施，打造全龄友好公园。促进城市公园绿地开放共享，鼓励城市公园利用空闲地、草坪区或林下空间开展文体活动，不断提升城市公园活力。

（八）修复城市生态系统

坚持治山、治水、治城一体推进，推动减污降碳扩绿协同增效，建设连续完整的城市生态基础设施体系。持续巩固城市黑臭水体治理成效，深化入河排污口整治，持续健全防止返黑返臭长效机制。深化“厂网一体”改革，加快污水收集和处理设施建设改造。系统推进城市生活污水建设，构建城市防洪、排水防涝工程体系，强化城市自然灾害防治。开展中心城区四山区域“一山一策”优化治理。推进山水林田湖草一体化保护修复，加强受损山体、采煤沉陷区、隧道施工塌陷区综合治理和建设用地土壤污染风险管控，促进废弃地安全再利用，推进危岩地灾治理。深化固体废物污染防治。推动流域水安全治理，系统整治消落区与库岸。

（九）强化城市历史文化保护利用

全面开展城市历史文化资源调查，摸清文化遗产资源底数，分类编制历史遗存保护规划，合理划定保护范围，科学制定保护修缮方案，建立健全“先调查后更新”“先考古后出让”的保护前置机制。落实“老城不能再拆”的要求，将城市更新区域内具有保护价值的老建筑、古民居纳入历史建筑或不可移动文物保护管理，严禁拆真建假。推进历史文化街区、传统风貌区、历史文化名镇、不可移动文物、工业遗产、历史建筑、成渝古道等保护利用，建立以居民为主体的保护实施机制。深度挖掘老建筑、老街区、老厂房、老地名等历史文化内涵，规范地名管理，保护传承具有重庆地理人文特征的传统地名。弘扬重庆城市精神，涵养城市文脉，加强城市文化软实力建设，塑造巴渝文化、革命文化、三峡文化、移民文化、抗战文化、统战文化、三线文化等历史场景，传承城市历史符号和文化意象。

三、加强支撑保障

（一）健全城市更新“规建运治”一体化实施机制

系统重塑可持续城市更新理念、思路、机制、方法，打通规建管业务流、数据流、决策流、执行流，建设“AI+城市规建运治一体化”综合场景，依托三级治理中心，构建城市更新项目全生命周期数字应用，多跨协同推进城市更新项目谋划及实施，形成闭环链条。建立城市更新项目库，滚动推进项目建设。不断完善适应城市更新的工程项目建设实施管理制度。以设计建设为核心，加强片区策划方案、项目实施方案对城市更新项目的引领，体系化打造城文体商旅多业态融合场景。注重特色发展，加强城市更新重点地区、重要地段风貌管控，严格管理超大体量公共建筑、超高层建筑。

（二）建立可持续城市更新多元化投融资机制

推动建立以政府投入为引导、企业投入为主体的城市更新多元化投资体系。积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等中央资金支持，加大地方财政投入，统筹现有资金渠道，推进相关资金整合使用。在债务风险可控的前提下，通过发行地方政府专项债券，对符合条件的城市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资。推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。落实城市更新相关税费减免政策。

（三）健全城市体检机制

统筹城市体检与城市更新，建立健全“发现问题—解决问题—评估效果—巩固提升”的城市体检更新工作机制。全市域常态化开展城市体检，全面梳理问题短板和闲置资源，建立以问题为导向、项目为牵引的城市体检指标体系。扎实开展路桥隧、轨道、地下管网等各类专项体检。搭建城市体检更新数字平台，全面归集城市体检更新各类数据资源，建立城市体检更新高质量数据集。

（四）健全城市更新公众参与机制

扩大公众参与途径，充分发挥街道社区作用，引入“互联网+”模式畅通议事协商渠道，推广建立民主对话会、协商议事会等议事协商平台，增强群众在城市更新中的参与感、获得感。鼓励产权所有人自主更新，支持企业盘活闲置低效存量资产，更好发挥国有资本带动作用。引导经营主体参与，支持多领域专业力量和服务机构参与城市更新，健全规划师、建筑师、工程师“三师”等行业专家参与的公共决策制度。建立健全适应城市更新的建设、运营、治理体制机制。加强城市更新社会风险评估和矛盾化解处置。

（五）健全城市更新政策法规体系

加快推进城市更新立法，健全地方性城市更新法规体系。加强用地保障，建立健全覆盖全域全类型、统一衔接的国土空间用途管制和规划许可制度，统筹好新增和存量建设用地。推动土地混合开发利用和用途依法合理转换，制定土地用途转换和兼容使用的正负面清单和管控要求，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途，完善用途转换过渡期政策。盘活利用存量低效用地，支持利用存量低效用地发展产业、完善公共服务设施。完善闲置土地使用权收回机制，优化零星用地集中改造、容积率转移或奖励政策。除国有土地使用权出让合同约定或者划拨用地决定书规定由政府收回土地使用权以及法律、行政法规禁止擅自转让的情形外，鼓励国有土地使用权人按程序自行或以转让、入股、联营等方式更新改造低效用地。推进建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立。建立房屋使用全生命周期安全管理制度，探索以市场化手段创新房屋质量安全保障机制，健全住宅专项维修资金政策。探索所有权与经营权分离的方式盘活存量资产。完善城市更新技术规范，制定修订分类适用的消防、配套公共设施等技术规范文件，大力研发新技术、新工艺、新材料。

四、强化组织实施

在市委统一领导下，重庆市城市更新提升领导小组加强对城市更新工作的统筹协调、指挥调度、部署推进，构建市级统筹、部门联动、区县落实的工作机制，定期研究解决重大问题。市城市更新提升领导小组办公室（市住房城乡建委）充分发挥牵头抓总作用，市级相关部门强化协调联动、完善制度政策，形成持续推进城市更新的整体合力。各区县政府建立滚动实施城市更新项目机制，加强政策统筹和资金等要素保障，强化项目实施和资金使用绩效监督，坚持尽力而为、量力而行，动则必快、动则必成，稳妥有序实施城市更新行动。

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房城乡建设局：

按照党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署，我部组织试点城市先行先试，全国各地积极探索推进，城市更新工作取得显著进展。为深入贯彻落实党的二十大精神，复制推广各地已形成的好经验好做法，扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展，现就有关事项通知如下：

一、坚持城市体检先行。建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。指导城市建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与的工作机制，统筹抓好城市体检工作。坚持问题导向，划细城市体检单元，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。坚持目标导向，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。坚持结果导向，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。

二、发挥城市更新规划统筹作用。依据城市体检结果，编制城市更新专项规划和年度实施计划，结合国民经济和社会发展规划，系统谋划城市更新工作目标、重点任务和实施措施，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。坚持尽力而为、量力而行，统筹推动既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造、城市生态修复、城市功能完善、基础设施更新改造、城市生命线安全工程建设、历史街区和历史建筑保护传承、城市数字化基础设施建设等城市更新工作。

三、强化精细化城市设计引导。将城市设计作为城市更新的重要手段，完善城市设计管理制度，明确对建筑、小区、社区、街区、城市不同尺度的设计要求，提出城市更新地块建设改造的设计条件，组织编制城市更新重点项目设计方案，规范和引导城市更新项目实施。统筹建设工程规划设计与质量安全管理，在确保安全的前提下，探索优化适用于存量更新改造的建设工程审批管理程序和技术措施，构建建设工程设计、施工、验收、运维全生命周期管理制度，提升城市安全韧性和精细化治理水平。

四、创新城市更新可持续实施模式。坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式。加强存量资源统筹利用，鼓励土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主导功能、混合用地、大类为主、负面清单”更为灵活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理长效机制。健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进，将公众参与贯穿于城市更新全过程，实现共建共治共享。鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制，完善土地、财政、投融资等政策体系，因地制宜制定或修订地方标准规范。

五、明确城市更新底线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时也要防止脱管失修、修而不用、长期闲置。坚持尊重自然、顺应自然、保护自然，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系。坚持统筹发展和安全，把安全发展理念贯穿城市更新工作各领域和全过程，加大城镇危旧房屋改造和城市燃气管道等老化更新改造力度，确保城市生命线安全，坚决守住安全底线。

各级住房城乡建设部门要切实履行城市更新工作牵头部门职责，会同有关部门建立健全统筹协调的组织机制，有序推进城市更新工作。省级住房城乡建设部门要加强对市（县）城市更新工作的督促指导，及时总结经验做法，研究破解难点问题。我部将加强工作指导和政策协调，及时总结可复制推广的经验，指导各地扎实推进实施城市更新行动。

住房城乡建设部
2023年7月5日

（此件公开发布）