人行交通

• 人车要分行，为行人创造安全、放松的步行空间和交通系统。
• 通过人行交通的组织，合理引导行人便捷到达各商业铺面及商业建筑入口。
• 人行交通按通行功能可分为：购物流线和闲逛流线。
• 购物流线： 强调消费者能迅速从外围交通便捷到达购物中心人行主入口（主入口形象明显清晰、主要通道无大的竖向高差）。
• 闲逛流线： 强调消费者在购物之余在商业综合体内休闲游玩及体验的流线。流线不宜过长，在100~200m之间；人流动线上需要穿插停留及体验功能，建议间隔100m左右应设置与室内购物人流动线发生互动功能空间。

人行道尺寸建议：

• a.纯人行 Am
• b.人行+绿化 6+2m
• c.人行+外摆 3+5m
• d.人行+外摆+绿化 3+5+2m

车行交通

车行交通避免与人行交通的冲突，既要保证行人的安全，又不能妨碍行人进入商业空间的便捷性

非机动车

• 因地域属性和需求不同，规划前期，景观需与商运沟通，获取非机动车交通和停车区域的需求、指标，景观设计阶段考虑。
• 考虑非机动车如自行车、电瓶车的交通流线和出入口。
• 预留非机动车如自行车、电瓶车的专用停车区域，避免乱停乱放现象。通过景观统筹设计，选择非主要景观区域设置，尽量考虑到便捷、不影响环境和交通等因素。

入口区域

视觉通达性： 消费者能够迅速辨识商业主入口形象。

人流引导性： 将周围聚集到商业入口的人流引入到商业内部空间。

标示性设计： 通过艺术装置导示（详见专项）或比较有特色的建筑外立面的方式。

进深尺度设计： 入口区域外围到主入口进深不宜过长，建议控制在30~50m。

竖向设计： 竖向避免出现高差台阶，尽量采用自然放坡方式。

外摆区

人行道边底商外摆： 外摆尺寸进深空间需要统一， 约5m，与人行道之间需做围界隔离，并做包装美化（通常运用植物花卉+造型时尚有品质的花箱围合）。

广场底商外摆： 需要考虑广场风格及尺寸协调一致性，需要考虑与广场之间的界限处理。

设置原则一：利用地面铺装进行界面划分，根据业态预留适宜尺度。

设置原则二：利用建筑屋檐营造灰空间的领域，增加停留舒适度。

游乐区

休闲公园： 通常以政府绿地规划要求出现在城市商业综合体，为商业体提供更多的户外休闲停留空间，达到与商业体动线方面的互动，产生商业溢价。

互动娱乐： 采用较前沿的设计理念，融入带表演性质及多媒体技术的互动空间，增加消费体验感。

儿童游乐：定位于社区型mall可以在室外考虑儿童游乐区域，增加商业的人气。

核心广场

商业体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般位于商业室外空间的核心位置，或结合城市道路路口和商场室内的出入口设置。

核心广场规模以3000㎡左右为宜，如果商业体量较大，可据需要设置多个。

核心广场除人流集散等功能外，还要具备举办大型商业活动的场地需求。永久性构筑物、大型雕塑、固定坐凳等硬景设施要避开广场的核心开敞区域。

核心广场建议采用比较整形的方式，可根据活动主题灵活变化场地形式，便于后期利用。

设备功能

综合管网： 景观需要提前介入建筑综合管网设计，梳理燃气（调压柜）、风井、配电柜、消防栓等设备位置，要做专题分析和统筹排布，尽量做到对景观影响最小。

地下衔接： 地铁接驳口、地库疏散口会设置地面出入口，景观需要提前梳理其准确位置，并将其融入到景观整体设计中考虑。

运营预留： 后期运营通常会在室外区域需要水、电等接驳口，景观需要提前与物业、商业、水电专业沟通，做好预留，避免后期临时水电的地面裸露管线。

设施美化： 对于外露的出地面设施设备，需要结合环境融入景观设计中，做美化处理。美化包装方案要考虑与周围环境的协调统一，将不利条件转化为景观元素之一。

排水

道路排水设计

1）底层商铺与室外相接必须设置拉通排水沟，暗沟+线形排水箅子。
2）人行道与车行道之间需要设置拉通排水沟，根据实际需求设置收水箅子间距，人行道向车行道找坡排水。
3）排水沟规格与铺装材料模数相符，保证排版对缝的严谨，使其与铺装效果统一协调。
4）排水沟位置选择尽量不要影响场地整体效果，如可沿柱体周边、建筑及构筑物边缘布置排水沟。
5）排水沟检查井位置不要破坏排水沟的整体美感，尽量选择隐蔽处。
• 排水箅子设计
1）排水箅子设计应根据不同位置、不同的造价定位，采用不同样式。
2）车行道：a、横穿车行道宜选用不锈钢或铸铁材质；b、车行道边宜选用不锈钢或不锈钢与石材结合。
人行道：a、不锈钢线型排水箅子；b、不锈钢与石材结合的箅子。

挡墙 台阶

• 因商业景观广场和街道大多为人流聚集空间，商铺门口应尽量避免台阶和挡墙的出现。若地形限制，可在商铺侧面或建筑转角处来消化高差。
• 当高差较大时，需要集中设置的台阶应与商区整体的交通动线结合起来一起分析。且设置的台阶空间应尽量开敞、缓和，踏步尺寸上应尽量宽、矮，增强舒适感，减轻压迫感，利于人流的导入和传送。
• 户外台阶的踏面宽度一般为300~500mm，踢面高度一般为100~150mm。台阶踏面选用易滑材质时应做防滑处理。

无障碍设计

• 无障碍设计的思路要贯穿商业景观的各个细节，通行的真正方便才能带来更好的购物及休闲体验、吸引更多的人流。
• 无障碍设计不应是景观一个专业考虑的问题，应与建筑、精装联动起来共同梳理，内外结合。
• 消灭通行障碍的同时，还要保证无障碍设计更舒适、美观，且尺寸、坡度等都要严格遵照规范。
• 坡道的坡度一般为15度以下，无障碍坡度一般在1:12（8.5%）到1:8（1.25%）之间。
• 无障碍坡道两侧要设置扶手，扶手栏杆高度自地面线前缘量起不宜小于0.9m。

铺装设计

• 铺装整体设计风格统一、成体系，避免出现杂乱拼凑手法，并起到整合不同地面空间的作用。
• 铺装应有主题色调，强化景观的连续性和整体性，并尽量与建筑外立面风格协调
• 铺装要整体简洁大气，细节富于变化，细部色彩设计可以亮丽、生动活泼（但要避免铺装太花哨），以体现商业街生机勃勃的繁华景象。

铺装材料

• 花岗岩，面层处理要防滑。
• 仿石材类的复合型新材料
• 5cm厚度： 上车区域、主要商业活动广场区域。
• 3cm厚度： 非上车区域。
• 上车区域： 规格控制在100*200mm之内。
• 非上车区域： 尺寸可以根据风格定位进行设计组合，不宜规格过多。
• 上车区域： 建议使用冷色系石材
• 非上车区域： 对于色系未明确约束，但要考虑与建筑及整体环境的协调，以及后期效果维护等因素。
• 上车区域： 石材之间需要采用灌浆方式，并用黑色勾缝剂做平凹缝，深度5mm左右。

水景设计

• 旱喷： 结合商业广场空间，并注重人可以参与的互动性。水景不运行时为广场铺装的一部分，不影响商业活动对场地的使用需求。一般用于商业主广场。
• 镜面水： 水深不超过5cm，并注重人可以参与的互动性。水景不运行时为广场铺装的一部分，不影响商业活动对场地的使用需求。一般用于商业主广场。
• 点状喷泉： 可展示变幻莫测的水花效果，可供近水嬉戏和观赏。一般用于商业入口区域。
• 带状水系： 水深不超过20cm，简洁流畅，与铺装结合，兼具互动性和观赏性。一般用于商业集中绿地空间或主轴景观。
• 特殊打造水景： 为营造商业氛围而特殊打造的以水为主题的震撼水景，并应在项目前期规划阶段与公司各职能交圈达成共识。
• 避免采用：自然叠石水系、人工湖、水深超过20cm的其它形式水景等。

导视设计

• 景观深化方案设计阶段就要介入室外导视方案设计，使导视效果与环境景观协调。
• 景观扩初设计之前，就要配合室外导视设计完成，并在景观扩初设计阶段预留室外发光导视的电气点位，并于景观电气设计阶段整体设计。
• 导视的点位需要与室内外整体的交通相结合，指引清晰、简洁。
• 导视的点位要避开消防通道和扑救面。
• 导视的设计风格需要与商业体整体风格相搭配，景观环境中的导视更要起到烘托商业氛围的作用。
• 导视的艺术美感和形态给人带来的指引作用往往大于导视内容本身，甚至给人留下深刻印象。
• 明亮活泼的颜色展现青年的活力，朴素淡雅的颜色则适用于高端商业，根据商业定位选择。
• 整体色彩不宜过于繁杂，并要与景观整体风格、材质及色调协调。

软景设计

• 植物设计搭配应清爽简洁，不宜太靠近店面，以不遮挡商业店面及广告牌、不影响消防为前提。
• 在人流量大的地方，不宜布置大面积绿地，以免影响行人通行，可设置树池、花坛以分隔人流。
• 在空间开阔，人群集中停留之处，可扩大绿地面积，种植乔木，创造丰富的植物空间，满足人们休息、活动的需求。
• 商业沿街区域，如有地面停车位，注意植物间距与停车功能需求相结合。
• 在面积较小或受到场地、环境的限制，不适宜直接栽植乔木的地方，可采用花池、花坛等绿化形式进行空间分隔，丰富植物景观色彩。
• 在不同空间节点处，布置特色不同植物，形成标识提示行人、引导空间。
• 植物品种的选择应以落叶为主，夏天行成绿荫，冬季“亮”出商业空间，阳光充足。
• 商业空间的乔木树形要饱满，冠大荫浓，分支点1.8m以上，人行视线上要通透。
• 重要节点处要特别考虑，选择精品、耐看的孤植树种，做到少而精，对商业体有形象提升的作用。
• 要注重空间尺度感，根据绿地的宽窄和空间的具体大小选择合适的植物。
• 避免选用果实脱落易造成铺装材料污染的乔木品种，如雌株银杏。

下沉广场

单一功能的下沉广场结构简单，以满足通行为主，无其他附加功能，这类下沉广场一般面积较小，主要用于上下空间的联通，以华润万象城为例。

多功能的下沉广场除通行的基本功能外，还具备休憩、展示等其余附加功能，这类下沉广场空间尺度较大，多用于重要出入口如地下主力店铺或超市的入口处，以南京虹悦城为例。

地面铺装形式及色彩： 下沉广场的地面铺装与室外地面铺装及室内负一层都存在空间联系，因此其设计需从具体空间效果考虑与哪方的联动更多，形成整体空间感。

室内装饰形式及色彩： 由于下沉广场空间与负一层室内是无障碍联通的共享空间，因此室内装饰的整体形式、色彩、元素等因素对下沉广场有很大影响，下沉广场铺装采用与室内统一形式也是常见的设计手法。

空间结构： 下沉广场的铺筑设计需与空间结构相结合，关注交通流线、主力店铺位置、休闲区设置等功能。

地下层出入口位置： 下沉广场与地下层出入口联通是其最主要的功能作用，因此地下层主入口的位置及结构对下沉广场的铺装设计有决定性影响。

色彩肌理： 材料的色彩选择一般受整体铺装设计的影响，同时需兼顾防滑需求。采用与地面铺装相同的形式及花岗石品种，使地面与地下融合成整体。

排水沟

• 缝隙式排水沟： 适用于多数下沉广场，为商业常用的排水沟形式，整体品质好，与铺装可形成无缝衔接，不适用于弧线形排水沟。
• 花岗石排水沟： 整体品质感好，但弧线形排水沟使用的成本较高，不适用于铺装较为复杂的区域。
• 成品排水沟： 多为高分子雨篦子或铸铁雨篦子形式，品质一般，在商业下沉广场使用较少。

幕墙

• 标准幕墙设计： 幕墙的形式跟其功能定位关系极大。标准幕墙只需采用简单的石材饰面即可，达到美化简洁的整体效果。
• 重点幕墙设计： 重点幕墙则需考虑一定的景观表现效果，例如水景、绿墙、装饰墙等，根据具体定位设计，部分设计需在建筑设计前期介入预留结构及荷载。

栏杆

• 标准设计： 室外台阶的栏杆设计与其功能定位极大相关，标准设计的栏杆一般由建筑设计施工，其形式与建筑立面室外栏杆相同。
• 重点设计： 重点设计的栏杆需结合台阶整体形式，多具有展示效果。以成都太古里为例。

台阶

• 通行功能台阶： 纯通行功能台阶一般与室外扶梯联合设计，满足无障碍通行的需求，其形式满足基本要求即可，效果与整体空间协调，成本亦可控。
• 通行功能+效果展示台阶： 附带有效果展示功能的台阶，通常会增加景观化设计，例如退台花池、跌级水景的方式跟随台阶一起成为主体，其结构、荷载都需在前期建筑设计阶段介入进行考虑。以华润万象城下沉广场为例，其室外台阶旁相伴有跌级水景的设计，形成地下层出口的展示效果。

屋顶

我方需对商家后期使用进行管控，审核商家方案，注意以下问题：

结合方案回避燃气管道等不可控因素，使其尽量靠女儿墙排布；

考虑商家方案对女儿墙立面的影响；

考虑周边高层住宅（若有）俯视的屋面效果；

拉通各专业考虑商家方案排水、用电、结构荷载等关键指标。

上人屋面

景观结合商运明确屋顶主题、业态外沿的可实施方向，提出整体风格及亮点(引爆点)并框定范围。

景观牵头联合图审第一次并反提要求：结合建筑、管综、精装等各专业交圈条件，参考BIM，确定空间塑形，包括与建筑相关的构筑物处理（如风雨连廊等）。

与商运确定可用于推广的互动主题，明确景观概念方案。

景观牵头联合审图，明确二次深化设计，搭建模型推敲交圈细节及景观效果。

屋顶设备要结合景观统一设计、美化包装。

非上人屋面

有塔楼的非上人屋面处理：简单的景观，或做假草皮。

无塔楼的非上人屋面处理：简单处理或不做处理。

屋顶设备根据实际情况可做简单包装处理，或不做处理。

同年12月，经过谈判和复杂的重组，大悦城高和并购基金完成对大兴区火神庙国际商业中心的收购，并改造为大兴大悦春风里。项目围绕“改建筑、装内容、促流动”的核心思想框架，仅仅两年时间就完成了从签约收购，到拆除更新，从设计改造，到招商开业，期间克服了疫情带来的巨大影响，最终如期开业。

12月25日，高和资本联手大悦城控股推出的首个城市更新商业综合体项目——大兴大悦春风里正式开业。

大兴大悦春风里是高和资本与大悦城控股合作成立的购物中心并购基金的首个落子项目，也是大悦城控股旗下全新商业产品线“大悦春风里”的系列首作。

开业当日，大兴大悦春风里签约品牌近300家，以95%的签约率、30%的全国与区域首进率、90%的开业率，强势升级北京南城商业生态，为京南人民开启全新“春风”生活方式，首日销售额突破1175万，坚定了升级区域商业、赋能城市生态的信心，将成为城市更新领域的经典之作。

城市更新的春风里

大兴大悦春风里位于大兴核心区，紧邻地铁黄村大街站，毗邻大兴区政府，与未来北京新机场线黄村站距离1公里，建筑面积约15万平方米。其前身为大兴火神庙国际商业中心，以王府井百货和小商品零售等中低端业态为主，物业硬件落后，业态组合落伍，无法满足北京南城居民消费升级的需求。

2018年8月，高和资本与大悦城控股联合成立50亿购物中心并购基金，旨在寻找位于中国核心城市具有更新改造潜力的商业或综合体等收购机会。

同年12月，经过谈判和复杂的重组，大悦城高和并购基金完成对大兴区火神庙国际商业中心的收购，并改造为大兴大悦春风里。项目围绕“改建筑、装内容、促流动”的核心思想框架，仅仅花了两年时间就完成了从签约收购，到拆除更新，从设计改造，到招商开业，期间克服了疫情带来的巨大影响，最终如期开业。

建筑改造方面，大兴大悦春风里将原老旧商场的建筑格局改造为适应体验式消费升级的当代购物中心。项目在设计理念上，以创新精神在“塑文化、建地标”上不断发力，便以“留、改、拆”代替“拆、改、留”，承袭了项目周边地标火神庙的既有文化，以“灯笼”外型设计外立面，规划了“一个盒子+两个街区”的建筑形态，打造了前有山、后有院、有花径、有流水的景观，传递了“与人为善、如沐春风”的生活美意，不仅焕新城市面貌，更为内容升级提供了场景容器。

在内容升级方面，大兴大悦春风里依托大悦城控股的强大招商运营能力，通过生活业态志趣的蕴化与多元生活场景的交互，以家庭和社交需求为重心，引入具有“网红经济”效应的全新业态与新兴品牌，并利用地产科技赋能商业运营，实现区域商业升级，呈现美好生活方式。在资管模式方面，大兴大悦春风里则通过高和资本的资产管理能力，实现项目全生命周期的轻资产运营，促进资产流动。

资产管理 实践城市更新新模式

大兴大悦春风里是高和资本与大悦城控股双方在城市更新领域的一次成功的合作尝试——通过联合成立并购基金完成项目收购，实现了优势互补，为城市更新和存量资产盘活提供了可参考的模式。

在大悦春风里项目的资产管理上，擅长运营的大悦城控股重点负责项目的设计、定位与运营，例如项目的重新定位、目标客群的划定、物业形态和内部空间的重整等；而专注城市更新投资的高和资本在项目前期主要负责项目的投资谈判、交易架构设计等，在项目未来运营成熟之后，则通过资产证券化等金融手段帮助实现项目退出。

开业当天，高和资本合伙人苏鑫提到，作为合作伙伴，高和资本将助力大悦城实现从开发型商业向资管型商业转型。
利用创新性的金融工具，帮助实现物业产权和经营权的相对分离，同时在适度扩张的背景下，优化企业的资产负债表，降低负债率，还能在整个项目操盘周期中保持企业ROE的平稳。

高和资本原文：高和资本 – 大悦城为何联手高和？解析大悦春风里投资的背后