已有百年历史的东京车站于1914年开幕，总面积约182,000平方公尺、月台数高达28个的东京车站，每日列车数量约3,700台，每日乘客数量约达418,000人，为东京的主要车站。东京车站周边地区的发展，係于明治维新后。为了东京的现代化，于明治 21 年（西元 1888 年）东京市区的都市计画通过，释放丸之内地区的土地，开放民间购买，将陆军省给私营部门做为办公城镇后开始蓬勃发展。
因其发展政策，丸之内地区的土地利用较为单一化，约九成以上的土地利用皆是用来做为办公使用，使其成为东京都内昼夜人口比最大的区域。

计划内容

1999 年，东京都石原知事与JR东日本公司松田社长协商，对东京车站红砖传统建筑之复旧及站前广场空间改善构想取得共识后，积极展开东京周边地区的更新规划。2001年，由日本都市计画学会组成“东京车站周边再生整备研究委员会”，并提出三项都市再生策略及六项行动方案：

都市再生策略

(1) 以保存复建丸之内车站建筑及八重洲广场周边开发为核心，创造符合首都东京之容貌、景观。

(2) 扮演国际都市东京中央车站之交通节点、据点功能角色，提昇站前广场空间品质。

(3) 提供民间投资都心地区建设之机会，解决都市基盘设施不足问题，强化都心地区发展活力。

行动方案

(1) 丸之内站体建筑之保存复建。

(2) 丸之内站前广场整建。

(3) 丸之内站前连通皇居礼宾大道（行幸通）之整建。

(4) 八重洲站前广场整建。

(5) 南侧东西向自由通路整建。

(6) 特别容积率适用区域制度之运用。

背景及历程

1986 东京都“都市再开发方针”中，将东京车站周边划定为“东京

1996 站周边都市更新诱导地区”

1988 成立“都市更新计画推进协议会”

1994 签订“大手町、丸之内、有乐町地区造街基本协定”组成“造街恳谈会”积极与东京都协商，陆续拟订“业务商业设施主要计画”及都心地区建设方针，并朝放宽开发管制规定之方向，积极引导地主进行更新

2000 东京都策订东京车站周边地区开发管制准则，创设“特例容积率适用区域制度”

2001 日本都市计画学会组成之“东京车站周边再生整备研究委员会”，提出研究报告，并由东京都正式发布“东京新都市改造愿景”。

2002 东京都提“都市开发诸制度运用之基本方针”修正，并进行“特例容积率适用区域”之都市计画核定，都计道路变更等作业程序正式完成“大手町、丸之内、有乐町地区计画”之都市计画法定程序，并配合修正建筑基准法相关规定，乃允许其商业区最高容积率可达1300％之指定值

2007 丸之内车站建筑保存与修复工程开工

2012 东京车站保存与修复完成

2013 GRANROOF完成

整体都市再生发展构想

多元化的土地使用(Multi-Funciton)

丸之内地区的大楼过去的使用相当单一化，93%的面积作为办公室使用，只有7%是零售或餐饮。整个区域只有在上班时间很热闹，到了週末则人潮很少。新的更新计画将使零售餐饮面积大符提昇2至3倍，并引入各种文化设施，成为多元化的使用及都市魅力的中心。

保留历史特色

东京车站复建，恢复上一世纪初的原貌。原有容积移转至本区其他基地。例如明治生命大楼、工业俱乐部大楼等具有历史特色的建物大多留下旧大楼或大理石的古典立面，新旧并存。未来三菱地产甚至要将1894年兴建的一号馆重新复建。

控制建物高度

丸之内地区原本建物高度限制为 100 英呎(31m)，如今大幅放宽至500-670英呎(150m-200m)。原本100英呎的腰线仍被保留，作为群楼的高度线，超高层的部分则必须退缩维持街道的人性化尺度。

绿建筑

全部的建筑物都以省能、省水的环保绿建筑规划，设置中水道系统，减少污水排放。

(1) 宽频网路系统

(2) 全区规划有光纤网路系统。

(3) 地域冷暖房系统

(4) 全区规划有地域冷暖房系统。

绿带轴线系统

东京车站前中轴线及丸之内仲通成为重要的绿带系统，设置宽敞的人行道。 八重洲口开发事业八重洲口开发事业的推动，係将面临八重洲广场南北两侧之铁路会馆与国际会馆拆除，取得基地长度约300公尺、面积达19,660平方公尺狭长基地，于两侧兴建高度约200公尺、地上43层、地下4层之双子大楼。并由JR东日本公司、三井不动产、国际观光会馆、鹿岛八重洲开发、新日本石油公司等企业体参与共同开发，总投资额达1300亿日圆。而两侧双子大楼（南塔与北塔）则是透过Gran Roof作串连。

Gran Roof 于 2014 年9月完工，上层为人行广场串连两侧双子大楼，下层提供公车转运站使用，舒解车站转运量之负荷。八重洲口开发事业的双子大楼之建筑设计，是採用透明感十足的玻璃帷幕，除能够配合周边开阔的都市景外，同时能塑造国际性商务核心之意象。南北栋高层部均规划办公空间，北栋低层部份，则由原大丸百货公司进驻营运。