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	<title>政府 &#8211; ZENDOG 正等计划｜科技｜设计｜艺术｜城市｜让生活充满灵感</title>
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	<title>政府 &#8211; ZENDOG 正等计划｜科技｜设计｜艺术｜城市｜让生活充满灵感</title>
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		<title>城市更新 做好四个账本</title>
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		<dc:creator><![CDATA[正等计划]]></dc:creator>
		<pubDate>Mon, 29 Sep 2025 07:46:36 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[金融]]></category>
		<category><![CDATA[可持续]]></category>
		<category><![CDATA[城市更新]]></category>
		<category><![CDATA[市场]]></category>
		<category><![CDATA[政府]]></category>
		<category><![CDATA[片区更新]]></category>
		<category><![CDATA[社会资本]]></category>
		<category><![CDATA[经营性社会资本]]></category>
		<category><![CDATA[金融性社会资本]]></category>
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					<description><![CDATA[在片区更新中除了产业资源，还要引入社会资本，政府与市场同谋共进才能在经济层面做到可持续。地方政府和作为统筹主体的如平台公司往往对社会资本认知狭隘，社会资本招引所面对的主体有二者的不同 -- 经营性社会资本与金融性社会资本，与他们合作和对话的方式自然也要区别对待。]]></description>
										<content:encoded><![CDATA[
<p>在片区更新中除了产业资源，还要引入社会资本，政府与市场同谋共进才能在经济层面做到可持续。地方政府和作为统筹主体的如平台公司往往对社会资本认知狭隘，<strong>社会资本招引所面对的主体有二者的不同 &#8212; 经营性社会资本与金融性社会资本</strong>，与他们合作和对话的方式自然也要区别对待。</p>



<p>顾名思义，<strong>经营性社会资本一般为开发商和运营商，可以独立闭环经营从一宗土地到一栋楼宇，投资介入方式一般是买断或包租，是政府传统认知中最重要的社会资本</strong>。除去地产业调整、开发商凋零等因素外，就单块土地或资产算账难也是这类社会资本对于城市更新投资望而却步的主要原因。<strong>城市更新需要鼓励金融性社会资本参与，他们是保险等实力金融机构、是大宗投资人、是长期投资人、是最适合大片区城市更新的财务投资人</strong>。在政府看来是 “资金荒”，而在保险等金融机构看来却是 “资产荒”。这样的错配在于双方缺失价值共识和语言共鸣。</p>



<p>金融性社会资本需要的是被资产管理思维包装好的金融产品，如果对话语言是错位的，则招引无从谈起。在片区更新中，打造金融产品的本质是要求统筹主体也能站位实施主体，前置对接资本市场退出条件，关键在于升级备投土地和资产的全资管周期算法，<strong>要从成本估值法转变到以现金流为基础的收益估值法</strong>。</p>



<p><strong>算法共识就是价值共识</strong>，有了语言共鸣和价值共识，大宗金融社会资本才能澎湃而来。打通片区更新的投资路径，关键要算好全周期的四本账：<strong>城市大账，单元总账，项目子账，合作分账</strong>。这四本账册基本构成了统筹主体向市区两级政府、社会资本方和产业资源方汇报沟通、招引合作的基础，是空间图层之上的经济图层。</p>


<h2 class="wp-block-heading" id="%25e5%259f%258e%25e5%25b8%2582%25e5%25a4%25a7%25e8%25b4%25a6%25e4%25b8%25a4%25e4%25b8%25aa%25e5%25a2%259e%25e5%2580%25bc%25e6%2595%2588%25e5%25ba%2594%25e4%25b8%2580%25e4%25b8%25aa%25e6%25b2%25bb%25e7%2590%2586%25e5%25b9%25b3%25e8%25a1%25a1">城市大账：两个增值效应，一个治理平衡</h2>


<p>每个城市都有自己的区域品牌可以作为城市名片，比如上海的陆家嘴，北京的中关村，福州的三坊七巷和成都的太古里。他们或是政策新区，或有产业根基，或凭历史风貌，抑或一个项目自成气候。<strong>在片区更新的时候统筹主体要有意识寻找更新基底脉络和优势资源，投资更新该区域使之有机会成为所在城市“双向双引”的新名片，并能以此片区为中心，影响周边及至相邻板块实现共同提升</strong>。 </p>



<p>这就是城市大账的两个增值效<strong>应：区域品牌效应和板块拉动效应</strong>，二者也是地方国有资本引导片区更新投资的根本目的&#8211;以城市更新辐射拉动大区域范围的产业升级和消费升级。同时，针对较大片区的更新发展，统筹主体还要站位城市，算清长期平衡大账，即要关注片区范围内的产业税收和民生投入，统筹居比选中平衡。这本长期运营账是算给地方政府的，是一个治理范畴的城市运营层面的收支平衡。</p>


<h2 class="wp-block-heading" id="%25e5%258d%2595%25e5%2585%2583%25e6%2580%25bb%25e8%25b4%25a6%25e4%25bb%25a5%25e8%25b5%2584%25e7%25ae%25a1%25e7%259b%25ae%25e6%25a0%2587%25e4%25b8%25ba%25e4%25b8%25ad%25e5%25bf%2583%25e6%2581%2592%25e9%2587%258f%25e7%25bb%259f%25e7%25ad%25b9%25e5%25b9%25b3%25e8%25a1%25a1%25e4%25b8%2589%25e4%25bd%2593%25e9%2587%258d%25e7%25bd%25ae">单元总账：以资管目标为中心恒量，统筹平衡三体重置 成本、产品与市场。</h2>


<p>大部分生意算法都可以调节这三个变量中的一个或两个来让第三个变量产生最优解，这种算法同样适用于片区更新。</p>



<p>当我们基金化思考更新单元总账时，往往以资产收益率为资管目标锚定单价，会产生不同的资效收益，随着这些变量预期逐个统筹平衡再固化，我们离资管目标就越来越近。</p>



<p class="is-style-warning"> 成本部分包括资产流转成本和土地流转成本，<strong>需要注意的是国有存量资产的盘活，可以尽量绕开土储中心，不走土地收储再供地流程，而是通过国资委内部交易流转，由统筹主体进行归集。路径不同，成本算法完全不一样</strong>。 </p>



<p>产品部分包括控规指标层面和城市设计层面，分别对应影响了产品的出货量级（面积）和产能量级（坪效）。产品部分最为复杂，牵涉到的专业领域最为广泛，包括规划、建筑、景观、产业、商业、运营和金融等方面的专业交叉，空间算量和经济算账在产品这里会发生多次算法叠图、互相影响。 </p>



<p><strong>市场部分包括能产生现金流的租赁市场，以及产生资产溢价收益的资本市场</strong>。租赁市场好理解，而资本市场除了公募reits准入条件要资产端准备充分外，值得研究关注的是估值算法的转变，由传统的成本估值法转变成现金流估值法，现金流稳定充沛的资产更受资本市场欢迎，其定价亦不可同日而语。 在大片区统筹、小单元作战的战略方针下。</p>



<p>单元总体实现平衡是一个预期规划和长期经营的综合项目，因为项目的实施过程是分阶段的、不均衡的，各子项目投入资金量孰大不小一，时间上有先有后，效益上有亏有赚，所以全过程的资金动态平衡就显得十分重要。</p>


<h2 class="wp-block-heading" id="%25e9%25a1%25b9%25e7%259b%25ae%25e5%25ad%2590%25e5%25b8%2590%25e6%25a0%25b9%25e6%258d%25ae%25e6%2594%25b6%25e7%259b%258a%25e7%258e%2587%25e5%2581%259a%25e5%25a5%25bd%25e9%25a1%25b9%25e7%259b%25ae%25e5%2588%2586%25e7%25b1%25bb%25e5%2592%258c%25e7%258b%25ac%25e7%25ab%258b%25e8%25b4%25a2%25e5%258a%25a1%25e5%25b9%25b3%25e8%25a1%25a1">项目子帐：根据收益率做好项目分类和独立财务平衡 </h2>


<p>在明确更新单元总账后，接下来要根据单元内不同项目分类确定具体子项目资金收支科目，根据资管目标做好财务报表，作为统筹主体，要做好两个层面的财务报表。</p>



<p>第一个层面是转入实施主体后，自我企业的财务报表和账面平衡，要做好各子项目收支归集，发挥好“基金管理人”的作用，实现跨子项目间的资金平衡与更新单元的总体平衡；</p>



<p>第二个层面是在子项目公司层面完成财务报表和账面平衡，各项目的打包资产可以在基金架构下面向社会资本和产业资源进行招引合作，这需要提前厘清与合作伙伴的财务关系与顶层设计，换位思考合作伙伴的收益诉求。<strong>做好项目分类和子账，才能面向政府端和社会资本端讲出更新目标。 </strong>先简单梳理下片区更新中政府端的政策资金进入路径，以及其为统筹主体所利用的四种方式： </p>



<p><strong>直接投资：</strong>作为统筹主体的公司可以参与代建（获取代建管理费收益） </p>



<p><strong>股权投资</strong>：资本金出资（转为固定资产后有折旧计提） </p>



<p><strong>债权投资</strong>：专项债，政策性贷款（长期低息贷款） </p>



<p><strong>专项支持</strong>：土地出让金专项返还，运营补贴，专项补助，减税、贴息资金等（以上收入可以计入损益，增加利润） 告别等、靠、要，“拨款变投资、资金变基金”的市场化投融资方式下，基金化操盘的优势显露无疑。</p>



<p>下图为子母基金结构下底层资产分类包装和算法梳理逻辑。</p>



<figure class="wp-block-image alignwide size-full"><img data-dominant-color="eee3e1" data-has-transparency="false" style="--dominant-color: #eee3e1;" fetchpriority="high" decoding="async" width="720" height="489" sizes="(max-width: 1320px) 100vw, 1320px" src="https://zendog.cn/wp-content/uploads/2025/09/image-41.webp" alt="" class="wp-image-3025 not-transparent" srcset="https://zendog.cn/wp-content/uploads/2025/09/image-41.webp 720w, https://zendog.cn/wp-content/uploads/2025/09/image-41-300x204.webp 300w" /></figure>



<p>A类为公共事业性产品，因为其非盈利性特点，不能靠运营收回投资，而是通过片区更新的区域价值增长后，从更高维度来平衡回收。此类项目一般放入非经营性基金操作，以国有资本投入为主，统筹主体要争取政策，多利用政府端的直接投资或专项支持。</p>



<p> B类和C类项目都可作为资产化产品，但因为其经营收益差别，退出确定性存在较大区别，有时也会把二者组合放入子基金，资产包价值配置和平衡调节决定了子基金的收益率。 </p>



<p>从空间资产化到资产证券化的更新道路上，国有资本的投资行为是在市场不成熟时为社会资本进入立基开路，但其在资产运营现金流成熟后，完成市场化退出的目标应该很明确，最终由后期社会资本“换岗”，这样前期投资的社会资本才能清晰看到退出路径，笃定跟进。 从国际案例看，淡马锡以国家利益最大化为原则，曾经完成了两次所谓的“国退民进”，同时也实现了国有资产的增值。</p>



<p>1985年，随着新加坡大批工业项目完成和产业成功升级，淡马锡逐步从旗下的政联企业完成第一次战略撤资，把占据的一些领域退让给了社会资本，促进地方私营企业的发展。</p>



<p>到2002年，新加坡的金融市场已经基本成熟，社会资本已经积累了足够的体量和能力，淡马锡作为国有资本弥补市场能力不足的作用已经不明显了，因此淡马锡完成了从新加坡市场的“战略撤资”，开始将累积的资本投资到海外，将国内的地盘更多“换岗”让位给社会资本。</p>


<h2 class="wp-block-heading" id="%25e5%2590%2588%25e4%25bd%259c%25e5%2588%2586%25e8%25b4%25a6%25e7%2589%2587%25e5%258c%25ba%25e6%259b%25b4%25e6%2596%25b0%25e4%25b8%25ad%25e4%25ba%25a7%25e4%25b8%259a%25e9%2593%25be%25e5%2588%2586%25e8%25b4%25a6%25e9%2580%25bb%25e8%25be%2591">合作分账：片区更新中产业链分账逻辑</h2>


<p> 片区更新因其更新基底复杂性，功能业态多样性，实施周期不确定性，任何一家实施主体无法独立完成。在多元主体合作实施的过程中，政府建设类公司作为全周期的统筹主体和实施主体，要能以产业链分工的逻辑发挥利用好各类型合作伙伴的价值，并在认知对等情况下对更新产品进行主导，进而主导资产收益率。 这从苹果公司的产业链分账经验中可以找到启发：</p>



<p>苹果公司主导产品研发，并在产品定制化生产阶段分包给众多供应商协作完成，因为对产业链的深入理解和研究，苹果可以精确预测各供应商的利润区间，在满足供应商合作价值诉求的同时，最大化自身利润。对于统筹主体来说，懂产业、懂运营才能明确定义合作伙伴分工和利润，才能确保国有资本有足够剩余去统筹社会效益和经济效益平衡。</p>



<p><strong>懂产业、懂运营的三个方面理解：理解行业，理解模式，理解收益。</strong>有些领域适合长期合作，有些领域需要短期轮动。要以算账不缺项保证产品假设的真实性，更要留足运营商的基础利润空间以保证实施的可持续性，还要以遵循行业规则和模式保证资源招引的可行性。 这是政府和市场共同的机会，大片区统筹、小单元作战&#8211;更新单元内肥瘦搭配的平衡，经济效益与社会效益的平衡，长期运营与短期建设的平衡。因此实施主体面临最大的挑战是统筹各方利益平衡，这将是算法更新的底层逻辑的升级。能公允兼顾以上平衡的只有政府立场的统筹主体才能完成。 </p>



<p>在我国公募reits扩募扩容的大前景下，作为片区更新中统筹主体的政府建设类公司作为国有企业的投行化转型，探索形成可复制、可推广的片区更新操作流程非常有必要。 因此，实施城市更新需要采用多样化的激励政策，鼓励政府建设类公司作为更新统筹主体和重要的实施主体，肩负区域资产管理和运营的责任。包括，以国有资金引导空间要素与产业内容的结构布局调整，以市场化手段来实现各方面优势资源的合理配置；以公共利益立场和政策支持，解决由于更新单元涉及众多土地权利人和多元更新主体，多方诉求难以统一的问题。</p>



<p><strong>政府建设类公司作为地方政府的主体公司必须明确责权，承担整合规划、金融和产业资源的重任，明确公共要素、单元内容和建设指标，快速推进城市更新流程</strong>。并能全局完成募投管退的投行模式业务闭环，实现国有资本增值。 国有资本的增值是社会公平分配发展成果的前提，也是土地公有、利益共享原则的本质，更是我国共同富裕和扩大消费实现需求侧平衡的潜在推力。未来，政府建设类公司借助国家实施城市更新行动的机遇，需要在业务转型的同时完成国企改革的自我机制转型。以国企责任和现代化建设先行为动力，助力城市更新项目“从政府主导或市场主导进化到双向并举”的真正可持续实施行动。</p>



<p>时代在转变，机会在成熟，面对日益扩募扩容的中国公募REITs发展机遇，中国诸多政府建设类公司都正在加紧锻炼自身资管能力。在片区统筹更新的大棋局上，他们验证了资产化策略吸引社会资本，通过承债转让、债权替换，积极整备归集国有资产；他们验证了证券化策略对接资本市场，释放增量与存量价值，实现国有资金增值退出、滚动发展的可持续更新模式。他们更在验证前置发行条件，用“策划算一体化模式”梳理整备底层资产产品，通过设立<strong>pre-REITs</strong>基金，接续完成国有不动产的资产管理与价值铸造。 城市更新是生产方式更新、生活方式更新、治理方式更新的一体化工作；</p>



<p>也是存量盘活、国企转型、高质量发展一体化事业；更是中国这些转型中政府建设类公司作为统筹主体的时代新使命和历史新机遇。</p>


<h2 class="wp-block-heading" id="%25e6%258b%2593%25e5%25b1%2595%25e7%259f%25a5%25e8%25af%2586">拓展知识</h2>


<p>Pre-REITs 基金是一种在 REITs（房地产投资信托基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 ）上市之前设立的基金，属于 REITs 的前期筹备阶段，起到培育和孵化 REITs 底层资产的作用，具备以下特点和作用：</p>



<ul class="wp-block-list">
<li><strong>底层资产培育</strong>：聚焦于寻找和投资具有潜力成为 REITs 底层资产的项目，像商业地产（购物中心、写字楼 ）、工业地产（物流园区、厂房 ）等。Pre-REITs 基金对这些资产进行培育和优化，比如改善物业的运营管理水平、提升物业的出租率和租金水平、对物业进行升级改造等，以增强资产的盈利能力和稳定性，使其达到 REITs 上市的要求 。例如，在张江光大园案例中，Pre-REITs 基金通过对园区资产的一系列运作，为后续 REITs 上市打下基础。</li>



<li><strong>连接投融资双方</strong>：对于投资者而言，Pre-REITs 基金提供了在 REITs 上市前提前参与不动产投资的机会，有可能获取较高的收益。对于资产持有者来说，Pre-REITs 基金可以帮助其提前盘活资产，实现部分资金回笼，优化资产负债结构 。</li>



<li><strong>缩短 REITs 上市进程</strong>：由于 REITs 上市对底层资产的质量、运营情况等有严格要求，Pre-REITs 基金的介入可以加快资产达到上市标准的速度，缩短 REITs 从筹备到上市的时间，提高资本运作效率 。</li>
</ul>



<p>Pre-REITs 基金是 REITs 生态体系中的重要组成部分，是推动不动产资产证券化过程中的关键环节，能够有效促进不动产市场与资本市场的融合，提高资产的流动性和配置效率。</p>
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			</item>
		<item>
		<title>基础设施和公用事业特许经营管理办法</title>
		<link>https://zendog.cn/ji_chu_she_shi_he_gong_yong_shi_ye_te_xu_jing_ying_guan_li/</link>
		
		<dc:creator><![CDATA[正等计划]]></dc:creator>
		<pubDate>Sat, 13 Sep 2025 07:32:53 +0000</pubDate>
				<category><![CDATA[政策]]></category>
		<category><![CDATA[公共服务]]></category>
		<category><![CDATA[城市更新]]></category>
		<category><![CDATA[基础设施和公用事业]]></category>
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					<description><![CDATA[《基础设施和公用事业特许经营管...]]></description>
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<div class="wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow" style="flex-basis:100%"><h2 class="wp-block-heading" id="%25e7%25ac%25ac%25e4%25b8%2580%25e7%25ab%25a0%25e2%2580%2582%25e6%2580%25bb%25e2%2580%2582%25e5%2588%2599"><strong>第一章 总 则</strong></h2>


<p>第一条  为鼓励和引导社会资本参与基础设施和公用事业建设运营，提高公共服务质量和效率，保护特许经营者合法权益，激发民间投资活力，保障社会公共利益和公共安全，促进经济社会持续健康发展，制定本办法。</p>



<p>第二条  中华人民共和国境内的交通运输、市政工程、生态保护、环境治理、水利、能源、体育、旅游等基础设施和公用事业领域的特许经营活动，适用本办法。</p>



<p>第三条  本办法所称基础设施和公用事业特许经营，是指政府采用公开竞争方式依法选择中华人民共和国境内外的法人或者其他组织作为特许经营者，通过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务。</p>



<p>商业特许经营以及不涉及产权移交环节的公建民营、公办民营等，不属于本办法所称基础设施和公用事业特许经营。</p>



<p>第四条  基础设施和公用事业特许经营是基于使用者付费的政府和社会资本合作（PPP）模式，政府就项目投资建设运营与社会资本开展合作，不新设行政许可。</p>



<p>特许经营者获得协议约定期限内对特定基础设施和公用事业项目进行投资建设运营并取得收益的排他性权利，同时应当按照协议约定提供符合质量效率要求的公共产品或者公共服务，并依法接受监督管理。政府鼓励并支持特许经营者提升效率、降低成本，增进社会公众福祉，禁止无法律法规依据擅自增设行政许可事项以及通过前述擅自增设的行政许可事项向特许经营者收费，增加公共产品或者公共服务成本。禁止以基础设施和公用事业特许经营名义滥用行政权力排除、限制竞争。</p>



<p>第五条  基础设施和公用事业特许经营应当坚持公开、公平、公正，保护各方信赖利益，并遵循以下原则：</p>



<p>（一）发挥社会资本融资、专业、技术和管理优势，提高公共服务质量效率；</p>



<p>（二）转变政府职能，强化政府与社会资本协商合作；</p>



<p>（三）保护社会资本合法权益，保证特许经营持续性和稳定性；</p>



<p>（四）兼顾经营性和公益性平衡，维护公共利益；</p>



<p>（五）根据风险性质以及特许经营各方风险管控能力，明确风险分担机制并切实执行，保障项目持续稳定实施。</p>



<p>第六条  基础设施和公用事业特许经营应当聚焦使用者付费项目，明确收费渠道和方式，项目经营收入具备覆盖建设投资和运营成本并获取一定投资回报的条件，不因采取特许经营而额外新增地方财政未来支出责任。</p>



<p>前款所称使用者付费，包括特许经营者直接向用户收费，以及由政府或其依法授权机构代为向用户收费。</p>



<p>第七条  基础设施和公用事业特许经营可以采取以下方式：</p>



<p>（一）在一定期限内，政府授予特许经营者投资新建或改扩建、运营基础设施和公用事业，期限届满移交政府；</p>



<p>（二）在一定期限内，政府授予特许经营者投资新建或改扩建、拥有并运营基础设施和公用事业，期限届满移交政府；</p>



<p>（三）在一定期限内，政府将已经建成的基础设施和公用事业项目转让特许经营者运营，期限届满移交政府；</p>



<p>（四）国家规定的其他方式。</p>



<p>禁止在建设工程完成后直接将项目移交政府，或者通过提前终止协议等方式变相逃避运营义务。</p>



<p>第八条  基础设施和公用事业特许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、项目建设投资和运营成本、投资回收期等综合因素确定，充分保障特许经营者合法权益。</p>



<p>特许经营期限原则上不超过40年，投资规模大、回报周期长的特许经营项目可以根据实际情况适当延长，法律法规另有规定的除外。</p>



<p>第九条  国务院发展改革部门牵头做好基础设施和公用事业特许经营模式推进工作，加强政策指导。地方各级发展改革部门发挥综合协调作用，严格把关项目实施领域、范围、方案等，依法依规履行项目审批、核准或者备案职责，推动项目落地实施。</p>



<p>国务院有关行业主管部门应当根据国务院关于规范实施政府和社会资本合作新机制的要求，按照各自职责履行行业管理职能；涉基础设施和公用事业特许经营政策事项，应当送国务院发展改革部门充分征求意见并经评估与宏观政策取向一致，未经评估论证或者经评估论证与宏观政策取向不一致的，不应当公布实施。地方各级自然资源、生态环境、住房城乡建设、交通运输、水利、能源、金融、安全监管等有关部门应当按照政府授权以及各自职责，依法开展特许经营项目相关工作。</p>



<p>政府及其工作部门发生的与特许经营项目相关的收入与支出应当符合有关预算的法律、行政法规以及国家有关规定。各级财政部门应当严格执行预算管理制度，依法加强政府资金监管和地方政府债务管理，加大财会监督力度，严肃财经纪律。</p>



<p>第十条  地方各级人民政府应当规范推进本级政府事权范围内的特许经营项目，依法依规授权有关行业主管部门、事业单位等作为基础设施和公用事业特许经营项目实施机构（以下简称“实施机构”），负责特许经营项目筹备、实施及监管，并明确其授权内容和范围。</p>


<h2 class="wp-block-heading" id="%25e7%25ac%25ac%25e4%25ba%258c%25e7%25ab%25a0%25e2%2580%2582%25e7%2589%25b9%25e8%25ae%25b8%25e7%25bb%258f%25e8%2590%25a5%25e5%258d%258f%25e8%25ae%25ae%25e8%25ae%25a2%25e7%25ab%258b"><strong>第二章 特许经营协议订立</strong></h2>


<p>第十一条  特许经营项目提出的主要目的，应当为发挥社会资本在经营管理、技术创新等方面的优势，促进民间投资，提高公共产品和公共服务的质量效率。</p>



<p>特许经营项目应当符合国民经济和社会发展规划纲要、专项规划、区域规划、国土空间规划等，并且建设运营标准和监管要求明确。</p>



<p>第十二条&nbsp; 实施机构根据授权，参照可行性研究报告编写规范，牵头编制特许经营方案。特许经营方案应当包括以下内容：</p>



<p>（一）项目名称及概述，建设背景和必要性；</p>



<p>（二）项目建设规模、投资总额、实施进度，以及提供公共产品或公共服务的标准等基本经济技术指标；</p>



<p>（三）投资回报、价格及其测算；</p>



<p>（四）项目可行性及特许经营可行性论证；</p>



<p>（五）特许经营者应当具备的条件及选择方式；</p>



<p>（六）政府承诺和保障；</p>



<p>（七）特许经营涉及的国有资产管理要求，以及特许经营期限届满后资产处置方式；</p>



<p>（八）应当明确的其他事项。</p>



<p>实施政府定价的特许经营项目，特许经营方案中有关投资回报、价格及其测算应当征求地方价格主管部门意见。</p>



<p>特许经营期限拟超过40年的，应当在特许经营方案中充分论证并随特许经营方案一并报请批准。</p>



<p>实施机构应当保证特许经营项目的完整性和连续性。</p>



<p>第十三条&nbsp; 实施机构可以委托具有相应能力和经验的第三方机构，开展特许经营可行性论证，完善特许经营方案。</p>



<p>第十四条&nbsp; 本办法所称特许经营可行性论证，应当从项目全生命周期成本、产出或服务效果、建设运营效率、风险防范控制等方面，特别是对采取特许经营模式和传统政府投资模式在投入产出、经济社会效益等方面进行比较分析，对项目是否适合采用特许经营模式进行论证。此外，还应当对相关领域市场发育程度、企业建设运营能力状况和参与意愿、项目产品服务使用者支付意愿和能力进行评估，确保特许经营模式可以落地实施。</p>



<p>第十五条&nbsp; 特许经营方案按照政府投资项目审批权限和要求，报投资主管部门或者其他有关部门审核，合理控制项目建设内容和规模，明确项目产出方案。</p>



<p>审核特许经营方案时，应当对项目是否适合采取特许经营模式进行认真比较和论证，根据职责分工征求有关部门意见，必要时可以委托专业咨询机构进行评估。</p>



<p>第十六条&nbsp; 实施机构根据经审定的特许经营方案，应当通过招标、谈判等公开竞争方式选择特许经营者。</p>



<p>第十七条&nbsp; 实施机构应当在招标文件、谈判文件等公开选择特许经营者的文件中载明是否要求成立特许经营项目公司。</p>



<p>第十八条&nbsp; 鼓励民营企业通过直接投资或者独资、控股、参股等方式积极参与特许经营项目。实施机构应当根据国务院发展改革部门制定的支持民营企业参与的新建及改扩建特许经营项目清单，结合项目实际情况，确定民营企业参与的具体方式。</p>



<p>对清单所列领域以外符合条件的传统及新型基础设施和公用事业项目，可以参照清单精神，探索采取特许经营模式，以适宜方式积极鼓励民营企业参与。</p>



<p>外商投资企业参照民营企业适用前款规定。</p>



<p>第十九条&nbsp; 实施机构应当根据本办法第十六条规定，公平择优选择具有相应管理经验、专业能力、融资实力以及信用状况良好的法人或者其他组织作为特许经营者，将项目运营方案、收费单价、特许经营期限等作为选择特许经营者的重要标准。鼓励金融机构与参与竞争的法人或其他组织共同制定投融资方案。</p>



<p>特许经营者选择应当符合内外资准入等有关法律、行政法规规定。</p>



<p>依法选定的特许经营者，应当向社会公示。</p>



<p>第二十条&nbsp; 实施机构应当与依法选定的特许经营者签订特许经营协议。</p>



<p>需要成立项目公司的，实施机构应当与依法选定的特许经营者签订初步协议，约定其在规定期限内注册成立项目公司，并与项目公司签订特许经营协议。</p>



<p>特许经营协议应当主要包括以下内容：</p>



<p>（一）项目名称、内容；</p>



<p>（二）特许经营方式、区域、范围和期限；</p>



<p>（三）如成立项目公司，明确项目公司的经营范围、注册资本、股东出资方式、出资比例、股权转让等；</p>



<p>（四）所提供产品或者服务的数量、质量和标准；</p>



<p>（五）特许经营项目建设、运营期间的资产权属，以及相应的维护和更新改造；</p>



<p>（六）监测评估；</p>



<p>（七）投融资期限和方式；</p>



<p>（八）收益取得方式，价格和收费标准的确定方法以及调整程序；</p>



<p>（九）履约担保；</p>



<p>（十）特许经营期内的风险分担；</p>



<p>（十一）因法律法规、标准规范、国家政策等管理要求调整变化对特许经营者提出的相应要求，以及成本承担方式；</p>



<p>（十二）政府承诺和保障；</p>



<p>（十三）应急预案和临时接管预案；</p>



<p>（十四）特许经营期限届满后，项目及资产移交方式、程序和要求等；</p>



<p>（十五）实施环境变化、重大技术变化、市场价格重大变化等协议变更情形，提前终止及补偿；</p>



<p>（十六）违约责任；</p>



<p>（十七）争议解决方式；</p>



<p>（十八）需要明确的其他事项。</p>



<p>第二十一条&nbsp; 选定的特许经营者及其投融资、建设责任不得调整。确需调整的，应当重新履行特许经营者选择程序。</p>



<p>第二十二条&nbsp; 特许经营协议根据有关法律、行政法规和国家规定，约定特许经营者通过向用户收费、获得与特许经营项目相关的其他开发经营权益等方式取得收益。</p>



<p>由政府向用户统一收取后再向特许经营者支付的费用，政府应当主动公开收支明细，保证专款专用，按照特许经营协议约定定期支付。</p>



<p>政府可以在严防新增地方政府隐性债务、符合法律法规和有关政策规定要求的前提下，按照一视同仁的原则，在项目建设期对使用者付费项目给予政府投资支持；政府付费只能按规定补贴运营，不能补贴建设成本。除此之外，不得通过可行性缺口补助、承诺保底收益率、可用性付费等任何方式使用财政资金弥补项目建设投资和运营成本。将专项债券用作项目资本金的，应当按照国家关于资本金管理的规定和专项债券有关规定执行。</p>



<p>第二十三条&nbsp; 特许经营协议应当明确价格或收费的确定和调整机制。特许经营项目价格或收费应当依据相关法律、行政法规、国家价格政策规定和特许经营协议约定予以确定和调整。</p>



<p>特许经营项目中实行政府定价的价格或者收费，应当执行有关定价机关制定的价格或者收费标准。</p>



<p>第二十四条&nbsp; 政府可以在特许经营协议中就防止不必要的同类竞争性项目建设、有关配套公共服务和基础设施的提供等内容作出承诺，但不得承诺固定投资回报和其他法律、行政法规禁止的事项。</p>



<p>第二十五条&nbsp; 政府采用资本金注入方式投资的特许经营项目，应当按照《政府投资条例》有关规定，履行审批手续。企业投资的特许经营项目，应当按照《企业投资项目核准和备案管理条例》有关规定，履行核准或者备案手续。实施机构应当协助特许经营者办理相关手续。</p>



<p>依法选定的特许经营者如果与项目前期办理审批、用地、规划等手续时的项目法人不一致的，应当依法办理项目法人变更手续，实施机构应当予以必要支持和便利。</p>



<p>第二十六条&nbsp; 完成审批、核准或备案手续的项目如发生变更建设地点、调整主要建设内容、调整建设标准等重大情形，应报请原审批、核准机关重新履行项目审核程序，或者重新备案，必要时应重新开展特许经营模式可行性论证与特许经营方案审核工作。</p>



<p>第二十七条&nbsp; 国家鼓励金融机构为特许经营项目提供财务顾问、融资顾问、银团贷款等金融服务。特许经营项目可以依法合规利用预期收益质押贷款，将项目相关收益作为还款来源。鼓励保险资金通过债权、股权、资产证券化产品等多种方式为特许经营项目提供多元化资金支持。</p>



<p>特许经营项目融资应当依法保护各方合法权益，稳妥处置债权债务关系。不得承诺以各类财政资金担保或者作为还款来源，防止新增地方政府隐性债务。</p>



<p>第二十八条&nbsp; 积极支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。鼓励符合条件的特许经营项目公司进行结构化融资，发行项目收益票据、不动产信托资产支持票据和资产证券化产品等。</p>



<p>国家鼓励特许经营项目按照市场化方式采用成立私募基金，引入战略投资者，发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等方式拓宽投融资渠道。</p>



<p>第二十九条&nbsp; 县级以上人民政府有关部门、特许经营实施机构、金融机构依法执行本办法规定的投融资支持措施，不应对不同所有制特许经营者区别对待。</p>


<h2 class="wp-block-heading" id="%25e7%25ac%25ac%25e4%25b8%2589%25e7%25ab%25a0%25e2%2580%2582%25e7%2589%25b9%25e8%25ae%25b8%25e7%25bb%258f%25e8%2590%25a5%25e5%258d%258f%25e8%25ae%25ae%25e5%25b1%25a5%25e8%25a1%258c"><strong>第三章 特许经营协议履行</strong></h2>


<p>第三十条&nbsp; 特许经营协议各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。实施机构应当全面、按期履行签订特许经营协议、协调开展价格调整、支付代收的用户付费、监测验收等义务；特许经营者应当按照特许经营协议约定的数量、质量、标准、期限等，提供公共产品和公共服务，并履行协议约定的其他义务。</p>



<p>除法律、行政法规另有规定外，实施机构和特许经营者任何一方不履行特许经营协议约定义务或者履行义务不符合约定要求的，应当根据协议继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。</p>



<p>第三十一条&nbsp; 依法保护特许经营者合法权益。任何单位或者个人不得违反法律、行政法规和本办法规定，干涉特许经营者合法经营活动。</p>



<p>第三十二条&nbsp; 特许经营者应当根据特许经营协议，执行有关特许经营项目投融资安排，确保相应资金或资金来源落实。</p>



<p>第三十三条&nbsp; 特许经营项目涉及新建或改扩建有关基础设施和公用事业的，应当符合国土空间规划、有关专项规划、土地管理、环境保护、质量管理、安全生产等有关法律、行政法规、法定规划规定的规划条件和建设标准。</p>



<p>第三十四条&nbsp; 特许经营者应当根据有关法律、行政法规、标准规范和特许经营协议，提供优质、持续、高效、安全的公共产品或者公共服务。</p>



<p>特许经营者在保障项目质量和产品服务质量的前提下，通过降低成本、提升效率、积极创新等方式产生的效益，除协议另有约定外，归特许经营者所有。</p>



<p>第三十五条&nbsp; 特许经营各方应当遵守国有资产管理制度，规范特许经营项目有关阶段和环节涉及的国有资产管理，防止国有资产流失。</p>



<p>特许经营者应当按照技术规范，定期对特许经营项目设施进行检修和保养，保证设施运转正常及经营期限届满后资产按规定进行移交。</p>



<p>第三十六条&nbsp; 特许经营者对涉及国家安全的事项负有保密义务，并应当建立和落实相应保密管理制度。</p>



<p>实施机构、有关部门及其工作人员对在特许经营活动和监督管理工作中知悉的特许经营者商业秘密负有保密义务。</p>



<p>第三十七条&nbsp; 实施机构和特许经营者应当对特许经营项目建设、运营、维修、保养过程中有关资料，按照有关规定进行归档保存。</p>



<p>第三十八条&nbsp; 实施机构应当按照特许经营协议严格履行有关义务，为特许经营者建设运营特许经营项目提供便利和支持，提高公共服务水平。</p>



<p>行政区划调整，政府换届、部门调整和负责人变更，不得影响特许经营协议履行。</p>



<p>第三十九条&nbsp; 因法律、行政法规修改，或者政策调整损害特许经营者预期利益，或者根据公共利益需要，要求特许经营者提供协议约定以外的产品或服务的，应当依据特许经营协议约定或者协商达成补充协议，给予特许经营者公平合理补偿。法律法规有专门规定的，从其规定。</p>


<h2 class="wp-block-heading" id="%25e7%25ac%25ac%25e5%259b%259b%25e7%25ab%25a0%25e2%2580%2582%25e7%2589%25b9%25e8%25ae%25b8%25e7%25bb%258f%25e8%2590%25a5%25e5%258d%258f%25e8%25ae%25ae%25e5%258f%2598%25e6%259b%25b4%25e5%2592%258c%25e7%25bb%2588%25e6%25ad%25a2"><strong>第四章 特许经营协议变更和终止</strong></h2>


<p>第四十条&nbsp; 在特许经营协议有效期内，协议内容确需变更的，协议当事人应当在协商一致基础上签订补充协议。如协议变更可能对特许经营项目的存续债务产生重大影响的，应当事先征求债权人同意。特许经营项目涉及直接融资行为的，应当及时做好相关信息披露。特许经营项目涉及运营主体实质性变更、股权移交等重大事项的，应当及时书面告知相关行业主管部门。</p>



<p>特许经营期限届满后确有必要延长的，按照有关规定经充分评估论证，协商一致并报批准后，可以延长。</p>



<p>第四十一条&nbsp; 在特许经营期限内，因特许经营协议一方严重违约或不可抗力等原因，导致特许经营者无法继续履行协议约定义务，或者出现特许经营协议约定的提前终止协议情形的，在与债权人协商一致后，可以提前终止协议。</p>



<p>因政府方原因导致特许经营协议提前终止的，政府应当收回特许经营项目，并根据实际情况和协议约定给予原特许经营者公平合理补偿。</p>



<p>因特许经营者原因导致特许经营协议提前终止的，特许经营者应当按照特许经营协议约定履行有关资产移交、债务清偿、违约赔偿责任，并在清算移交期间配合政府维持有关公共服务和公共产品的持续性和稳定性。</p>



<p>第四十二条&nbsp; 特许经营期限届满终止或提前终止的，协议当事人应当按照特许经营协议约定，以及有关法律、行政法规和规定办理有关设施、资料、档案等的性能测试、评估、移交、接管、验收等手续。</p>



<p>第四十三条  特许经营期限届满终止或者提前终止，对该基础设施和公用事业继续采用特许经营方式的，实施机构应当根据本办法规定重新选择特许经营者；同等条件下，可以优先选择原特许经营者。</p>



<p>特许经营期限内因确需改扩建等原因需要重新选择特许经营者的，同等条件下可以优先选择原特许经营者。</p>



<p>新的特许经营者选定之前，实施机构和原特许经营者应当制定预案，保障公共产品或公共服务的持续稳定提供。</p>



<p>第五章 监督管理和公共利益保障</p>



<p>第四十四条&nbsp; 县级以上人民政府有关部门应当根据各自职责，对特许经营者执行法律、行政法规、行业标准、产品或服务技术规范，以及其他有关监管要求进行监督管理，并依法依规加强成本调查监审。</p>



<p>县级以上审计机关应当依法对特许经营活动进行审计。</p>



<p>第四十五条&nbsp; 县级以上人民政府及其有关部门应当根据法律、行政法规和国务院决定保留的行政审批项目对特许经营进行监督管理，不得以实施特许经营为名违法增设行政审批项目或审批环节。</p>



<p>第四十六条&nbsp; 实施机构应当根据特许经营协议和相关行业管理规定，会同有关方面定期对特许经营项目建设运营情况进行监测分析，定期开展运营评价，并按相关规定开展相应的绩效评价，并建立根据绩效评价结果、按照特许经营协议约定对价格进行调整的机制，保障所提供公共产品或公共服务的质量和效率；同时，结合特许经营者的经营和财务状况，评估项目潜在风险。</p>



<p>实施机构应当将社会公众意见作为监测分析和运营评价的重要内容。</p>



<p>第四十七条&nbsp; 县级以上人民政府应当将特许经营有关政策措施、特许经营项目实施机构等相关单位及其职责等信息向社会公开。</p>



<p>实施机构应当将特许经营方案、特许经营者选择结果、特许经营协议主要内容及其变更或终止、政府投资支持、公共产品或服务标准、监测分析和运营评价结果等信息，依托全国投资项目在线审批监管平台，及时向社会公开。</p>



<p>特许经营者应当将项目每季度建设运营情况、经审计的年度财务报表、有关会计数据、财务核算、资产管理情况和其他有关财务指标等信息，通过适当方式向社会公开，并依法接受年度财务审计。</p>



<p>前款规定的应当公开的信息，不包括依法确定为国家秘密的信息，以及商业秘密和个人隐私信息。</p>



<p>第四十八条&nbsp; 社会公众有权对特许经营活动进行监督，向有关监管部门投诉，或者向实施机构和特许经营者提出意见建议。</p>



<p>第四十九条&nbsp; 特许经营者应当对特许经营协议约定服务区域内所有用户普遍地、无歧视地提供公共产品或公共服务，不得对新增用户实行差别待遇。</p>



<p>第五十条&nbsp; 实施机构和特许经营者应当制定突发事件应急预案，按规定报有关部门。突发事件发生后，及时启动应急预案，保障公共产品或公共服务的正常提供。</p>



<p>第五十一条&nbsp; 特许经营者因不可抗力等原因确实无法继续履行特许经营协议的，实施机构应当采取措施，保证持续稳定提供公共产品或公共服务。</p>



<p>第六章 争议解决</p>



<p>第五十二条  实施机构和特许经营者就特许经营协议履行发生争议的，应当协商解决。协商达成一致的，应当签订补充协议并遵照执行。</p>



<p>第五十三条&nbsp; 实施机构和特许经营者就特许经营协议中的专业技术问题发生争议的，可以共同聘请专家或第三方机构进行调解。调解达成一致的，应当签订补充协议并遵照执行。</p>



<p>第五十四条&nbsp; 特许经营者认为行政机关不依法订立、不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除特许经营协议的，有陈述、申辩的权利，并可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。</p>



<p>特许经营项目相关协议各方因协议约定的权利义务产生的民商事争议，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。</p>



<p>第五十五条&nbsp; 特许经营协议存续期间发生争议，当事各方在争议解决过程中，应当继续履行特许经营协议义务，保证公共产品或公共服务的持续性和稳定性。</p>



<p>第七章 法律责任</p>



<p>第五十六条&nbsp; 实施机构、有关行政主管部门不履行法定职责、干预特许经营者正常经营活动的，依法追究有关责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。</p>



<p>第五十七条&nbsp; 公职人员在特许经营管理服务过程中有下列行为之一，依据公职人员政务处分有关法律规定，情节较重的，予以警告、记过或者记大过；情节严重的，予以降级或者撤职；构成犯罪的，依法追究刑事责任：</p>



<p>（一）违反规定向特许经营者收取、摊派财物的；</p>



<p>（二）干预特许经营者正常经营活动，故意刁难、吃拿卡要的；</p>



<p>（三）在特许经营管理服务活动中态度恶劣粗暴，造成不良后果或者影响的；</p>



<p>（四）不按照本办法规定公开特许经营项目有关信息，造成不良后果或者影响的；</p>



<p>（五）在特许经营者选择程序中设置不合理条件限制或排斥竞争，对不同所有制经营主体实行歧视待遇的；</p>



<p>（六）其他侵犯特许经营管理服务对象利益的行为，造成不良后果或者影响的。</p>



<p>有前款第一项、第二项和第五项行为，情节特别严重的，予以开除。</p>



<p>第五十八条  公职人员在特许经营管理服务过程中有下列行为之一，造成不良后果或者影响的，依据公职人员政务处分有关法律规定，予以警告、记过或者记大过；情节较重的，予以降级或者撤职；情节严重的，予以开除；构成犯罪的，依法追究刑事责任：</p>



<p>（一）滥用职权，危害国家利益、社会公共利益或者侵害公民、法人、其他组织合法权益的；</p>



<p>（二）不履行或者不正确履行职责，玩忽职守，贻误工作的；</p>



<p>（三）工作中变相增设审批手续、审批环节、审批条件，违规延长审批时限或提出不合理要求，存在形式主义、官僚主义行为的；</p>



<p>（四）工作中有弄虚作假，误导、欺骗行为的；</p>



<p>（五）泄露特许经营项目相关国家秘密、工作秘密，或者泄露因履行特许经营管理服务职责掌握的商业秘密、个人隐私的。</p>



<p>公职人员因前款规定行为导致特许经营协议无法履行或者不正常中止，影响公共产品或者公共服务持续性、稳定性的，参照前款规定予以处分。</p>



<p>第五十九条&nbsp; 违反本办法第二十二条第二款规定，截留、挪用、坐收坐支由政府统一收取的特许经营项目用户付费款额，导致未能按特许经营协议约定向特许经营者支付服务费的，应当对有关责任人员依法予以处分。特许经营项目实施机构应当督促尽快补齐拖欠款额，造成损失的，按照特许经营协议约定补偿或者赔偿。</p>



<p>第六十条&nbsp; 特许经营者违反法律、行政法规和国家强制性标准，严重危害公共利益，造成国有资产流失或者造成重大质量、安全事故或者突发环境事件的，有关部门应当责令限期改正并依法予以行政处罚；拒不改正、情节严重的，可以终止特许经营协议；构成犯罪的，依法追究刑事责任。</p>



<p>第六十一条&nbsp; 以欺骗、贿赂等不正当手段取得特许经营项目的，应当依法收回特许经营项目，向社会公开。</p>



<p>第六十二条&nbsp; 县级以上人民政府有关部门应当对特许经营者及其从业人员的违法违规行为建立信用记录，纳入全国信用信息共享平台。对严重违法失信行为依法予以曝光，并会同有关部门依法依规实施联合惩戒。</p>



<p>完善政府诚信履约机制，将政府机构特许经营协议履行情况纳入政务诚信考核评价体系，有关违约失信行为依据国务院社会信用体系建设牵头部门制定的办法予以认定和惩戒。</p>



<p>第六十三条&nbsp; 社会公众、特许经营者认为特许经营项目参与方违反本办法规定的行为损害自身合法权益的，可以依法向有监督管理职能的有关行业主管部门投诉。无法确定行业主管部门的，可以向特许经营项目所在地人民政府指定的特许经营综合协调部门投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。收到投诉的部门应当依法处理投诉，维护投诉人合法权益。投诉处理期间不停止特许经营协议履行。</p>



<p>第八章 附 则</p>



<p>第六十四条  基础设施和公用事业特许经营涉及国家安全审查的，按照国家有关规定执行。</p>



<p>2023年2月政府和社会资本合作项目清理核查前未完成招标采购程序的特许经营项目，以及后续新实施的特许经营项目，按本办法执行，有关政策规定与本办法不一致的，以本办法为准。</p>



<p>第六十五条  法律、行政法规对基础设施和公用事业特许经营另有规定的，从其规定。</p>



<p>第六十六条  本办法由国务院发展改革部门会同有关部门负责解释。</p>



<p>第六十七条  本办法自2024年5月1日起施行，原《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发展改革委等6部委2015年第25号令）同时废止。</p>
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