英国城市更新大致可分为三个阶段：

第一阶段是20世纪80年代以前，以住宅区更新为主阶段；

第二阶段是20世纪80年代以后，郊区化导致城市中心区衰败，由于经济衰退、财政危机，英国政府缩减公共支出，下放权力和引入私人资本，促成了以房地产为导向的城市中心区更新阶段；

第三阶段是20世纪90年代，英国重新审视大型项目带动的城市更新，提出了全方位的、基于多方面合作伙伴的城市更新行动阶段。

政府主导的以住宅区更新为主的城市更新（二战后至20世纪80年代）

20世纪50年代之前，政府致力于大规模拆除贫民窟和旧房，在区位条件好但日渐衰败的市区，中产阶级家庭逐步取代无力进行住宅维护的低收入家庭。中产阶级家庭改善了住区的物质条件，提升了街区品质，但低收入家庭却承担了由此产生的社会成本。

20世纪50年代以后，大规模的拆除旧房逐渐被社区改善所取代。1964年《住宅法》提出“改善区”的概念，集中对非标准住宅进行改造。随后，政府针对日益严重的内城问题，提出了优先教育区的内城发展政策，旨在通过划定不同类型的改善区来缓解住宅短缺的问题。

1968年，针对内城社区逐渐衰败的问题，政府试图通过改善建筑物，为社区居民提供就业培训，以及对一些社会项目提供财政补助，来满足社区的社会需求。

1969年的《住宅法》又引入了“一般改善区”的概念，进一步扩大范围，侧重于改善内城区住宅。住宅质量较好的区域不会被列为城市再规划和再开发对象。政府拨款对该区域居住条件进行改善，包括环境整治、管道设施修缮以及单栋住宅整修等。这一时期的更新依然主要集中在物质环境层面，对于社会问题考虑较少，以至于出现采用强制手段改善住房设施的状况。

1974年《住宅法》提出了“住房行动区”的概念，根据地区综合战略实施逐步更新政策，将政策实施的重点集中在有特定住房压力的地区。选取补贴对象首先考虑社会因素，将领取养老金家庭、多子女家庭、单亲家庭、家庭顶梁柱为失业者或低收入者家庭等有特殊住房困难的家庭集中的区域列为“住房行动区”。政府被赋予了更多附加的权利，如强制购买、更新和改善环境、资金援助等。

1977年，英国颁布了《内城政策》白皮书，明确提出内城应大力发展经济，改善城市物质环境，缓和社会矛盾，在住房、土地、教育、环境、社会服务等方面支持内城发展。

1978年，中央政府颁布了《内城区法》，将最衰落的7个地区纳入“内城伙伴关系计划”，该计划成为20世纪70年代末的实验项目。

以房地产为导向的城市中心区更新（20世纪80—90年代）

20世纪80年代以后，英国的城市更新政策发生了很大变化，从以政府计划为主转向以市场为主，地方政府及公共部门的影响缩小，私营企业及资本逐渐成为城市开发公司的“旗舰”。内城的城市更新政策也逐步转向以房地产开发为导向，强调市场需求。保守党上台以后，为了复兴城市衰退地区，决定大幅放宽政策，大力吸引私营企业参与城市再开发，并给予参与企业税费减免政策。对于那些失业率高的、荒废的区域，政府采用城市开发援助金的办法鼓励私人资本参与开发，以帮助其商业、住宅等方面的开发投资。

1982年出现的“企业区”政策（后转变为“简化规划区”）以及之后相继出现的城市开发项目、城市再兴项目等更新计划都是这段时期更新政策的极好体现。与20世纪70年代较为关注内城社会问题的更新政策相比，代表英国整个20世纪80年代城市更新主要政策思路的城市开发公司是以市场机制为导向，认为通过改善物质环境，促进经济增长，失业、贫困、教育等社会问题就会随之得到解决，因此将目标定为实现区域振兴、鼓励工商业发展、创造良好的投资环境、提供良好的社会服务和宜居的住宅。

1986年的《住宅与规划法》赋予地方政府设置简化规划区的权力，通过采取与企业特区类似的区划式开发控制方法，检验简化的规划程序是否有助于吸引投资并刺激经济发展。提出在简化规划区内的开发除了享有企业区开发的优惠政策之外，还可以免除其他一些开发限制条件。例如，允许一些特殊的工业项目在规划区内开发等。这一时期的企业区和简化规划区政策，以减免税收和简化开发限制条件为主，主要目的是探索一条鼓励私人投资的有效途径。

1989年《地方政府和住宅法》提出在内城衰退现象严重的地区设立住宅更新区，对典型的旧住宅区进行修复和选择性开发，规模比以前的一般改善区和住房行动区要大。

1997年的平均规模为1526户，是一般改善区和住房行动区的两倍。住宅更新区的入选条件为：该地区低于国家规定标准的住宅占比为50%、缺乏基础设施等。

基于多方合作伙伴制的城市更新行动（20世纪90年代以后）

到了20世纪90年代，英国城市发展开始转向再生经济活力，恢复社会功能，以及改善环境质量和促进生态平衡等方面。除了继续鼓励私人投资以及推动公私合作以外，它更强调本地社区的参与，强调公、私、社区三方的合作，同时强调更新的内涵是经济、社会、环境等多重目标的综合更新，而不是地产开发主导的单一目标更新。

1991年，英国政府开始启动“城市挑战政策”，试图将规划和更新决策权交还给地方政府，鼓励地方权力机构与公共部门、私人部门和志愿团体从区域发展战略的高度建立合作伙伴关系，加强中央政府对计划实施的控制以及推动部门之间的竞争，使更新目标更具社会性。

1993年，国家环境部提出“专项再生预算”，希望能够跨越传统部门界线，充分协调各部门，有效聚拢各方预算。专项再生预算继承了“城市挑战政策”中鼓励地方伙伴关系的基本理念和由地方团体竞投中央基金的运行模式。

2000年以后，英国政府开始重新审视过去分散的城市政策，认识到只有在保有城市特征和保障生活质量的基础上才有可能实现城市更新。因此，政府的注意力开始集中于棕地（废弃控制地或受污染的土地）和空置地产的重新使用上。政府对清理污染的企业降低税收，鼓励运用新技术进行修复并建立数据库；同时政府还创立新的城市更新公司，希望借助私人和公共部门的合作来吸引更大的投资。

2000年，英国发布了《我们的城镇：迈向未来城市更新》城市白皮书，提出处理城市生活、社会、经济、环境等方面问题的政策措施，包括鼓励循环使用城市土地、运用税收和财政政策（对闲置土地征税）来鼓励开发废弃的土地等。

2004年的规划强调政府效能的发挥以及社会公众的参与，更加注重可持续发展理念的贯彻，对于英国原有的城市规划体系的改变起到了重要的作用。