各区、县（市）人民政府，市政府各有关委、办、局，各有关单位：

经市政府同意，现将《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建工作指导意见（试行）》印发给你们，请结合实际抓好贯彻落实。

哈尔滨市人民政府办公厅

2026年2月14日

（公开属性：主动公开）

第一章  总  则

第一条  为深入贯彻习近平总书记关于人民城市人民建、人民城市为人民的重要理念，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，根据《中华人民共和国民法典》、住建部《城市危险房屋管理规定》及《黑龙江省房屋使用安全管理规定》（黑龙江省人民政府令第2号）、《黑龙江省人民政府办公厅关于切实加强既有房屋建筑使用安全管理工作的意见》（黑政办规〔2025〕7号）、《哈尔滨市房屋使用安全管理条例》等相关规定，结合我市实际，提出如下意见。

第二条  城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建工作是指将危旧住宅房屋整体拆除，在原区位重建并优化相关使用功能和配套设施。此项工作坚持“政府引导、业主自愿，尊重历史、因地制宜，保证安全、于民有利”的原则，充分尊重城镇危旧住宅房屋产权人自主意愿，支持产权人自筹资金实施自主更新、原拆原建工作。当房屋险情危及公共安全，且解危责任人不具备解危条件的，属地区县（市）政府应当启动应急流程，解危责任人应当给予积极配合。

第三条  本意见适用于哈尔滨市行政区域内国有土地上危险住宅房屋和国有企事业单位破产改制、“三供一业”分离移交等历史遗留的非成套住房，以及居民自主出资改造意愿强烈的老旧住房。

危险住宅房屋是指按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125）判定危险性等级为C级或D级的住宅房屋。

第四条  各区县（市）政府应当建立城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建工作部门联席会议制度。联席会议由区县（市）政府主要负责人担任召集人，成员单位由区县（市）住建、自然资源、不动产登记等部门及危旧住宅房屋所在街道（乡镇）组成。联席会议办公室设在区县（市）住建部门。

第二章  政策支持

第五条  根据《自然资源部办公厅关于印发〈支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然资办发〔2023〕47号），按照因地制宜、一地一策的原则，城镇危旧住宅房屋改造项目可采取原址翻建或原址重建方式实施建设。

（一）原址翻建改造。对单栋或多栋城镇危旧住宅房屋改造项目，坚持自有用地、自主改造的原则，居民取得的土地使用权和房屋所有权无需办理注销登记，无需办理供地审批手续。实施主体应当按照不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的标准和原则进行翻建。鼓励与周围相邻建筑或零星用地、未利用地等开展连片集中改造，有效提升人居环境和生活品质，着力建设安全、舒适、绿色的好房子。

（二）原址重建改造。对老旧小区多栋联合、可规划成宗的城镇危旧住宅房屋原址重建改造项目，居民取得的土地使用权和房屋所有权无需办理注销登记，无需办理供地审批手续。实施主体以不改变原建筑用途、基本不扩大用地总量、基本不突破用地红线的标准和原则进行重建。鼓励采取多、高层建筑方式实施改造，优化空间布局、适当增设公共活动空间和公共服务配套设施，着力建设宜居、绿色、智慧的好小区。

第六条  规划用地保障

（一）土地使用条件。如新建建筑基底面积小于或与原房屋建设用地范围一致的，则新建房屋应当在原房屋建筑基底范围内进行建设。如新建建筑基底面积大于原房屋建设用地范围、涉及增加用地面积的，实施主体与相应权利人达成协议并注销登记后，则新建房屋可在增加用地范围内进行建设；涉及占用小区公共空间的，需依据《民法典》等有关规定，按照一定比例与小区居民达成协议后方可实施建设。

（二）整合零星用地。对相邻不具备独立开发条件的边角地、夹心地或插花地等零星用地，在符合规划和征得相关权利人同意的前提下,一并纳入城镇危旧住宅房屋改造范围，可优先用于增设公益配套设施或停车位。

（三）核发规划许可。对原址翻建或重建方式改造的，实施主体根据市政府审定的城镇危旧住宅房屋改造方案、规划设计方案、施工设计方案，向资源规划部门申请核发《建设工程规划许可证》。

（四）用地政策保障。原址翻建或重建项目涉及整合零星用地或增加用地面积的，需履行权属注销登记程序和办理划拨用地审批手续后，与改造用地合宗，一并办理后续审批手续。对单栋或多栋城镇危旧住宅房屋改造项目用地属于国有存量自有用地再利用的，保留居民原证载使用权类型和土地出让年期。对因厨房、卫生间或户型设计等增加建筑面积的，其土地应当以划拨方式使用，实施主体无需缴纳土地出让金。

第七条  对原房屋拆除翻建或重建改造项目，实施主体持城镇危旧住宅房屋改造方案（经市政府审定）、规划核实、供地审批手续（无需注销原土地使用权和房屋所有权的除外）、竣工验收、地籍调查成果、测绘成果等必备材料，组织权利人向不动产登记部门申请办理不动产登记。其中，对于无需办理注销登记的翻建项目，房屋改造前为出让类型商品住宅或商服的，在办理变更登记时保留居民原证载使用权类型和土地出让年期（或审批确认的土地出让年期），涉及新增建筑面积以划拨方式使用土地的采取注记的方式予以明确。

城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建项目回搬住户，新建住宅权属不发生转移。所在区县（市）住建部门负责对回搬住户进行认定，出具《“自主更新、原拆原建”回搬住户清单》，与委托代建协议一并送交同级不动产登记和税务部门，不动产登记和税务部门据此办理登记。

第八条  多产权城镇危旧住宅房屋的自主更新、原拆原建，不得增加住房套数（住户数）。在综合考虑相邻关系人利益后，可适当增加建筑面积，用于保证厨房、卫生间等基本生活设施满足设计标准。地下室、建筑底层架空层、电梯井，以及住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房（指需移交供电部门的10kv及以下电压等级的供配电设施，包括环网室、配电室等）不计入容积率核算范围。

对计入原不动产登记面积的原储藏间或柴火间（杂物间），项目建设时可不再保留，其建筑面积可等面积置换至户内；对未计入原不动产登记面积但有合法来源的，可根据实际情况参照执行。

第九条  对周边相邻建筑未产生恶化影响的自主更新、原拆原建的城镇危旧住宅房屋，可予以办理相关审批手续；对项目内部受各种客观历史条件限制，导致自主更新、原拆原建的城镇危旧住宅房屋满足现行相关规划和建筑设计技术标准确有困难的，可按照原建设年代相关法律法规及规划标准进行设计。对城镇危旧住宅房屋建设年代无规划标准的，按照重建建筑与周边建筑现状协调一致的原则予以审批。

第十条  对属于单一产权的城镇危旧住宅房屋，应当在原有用地红线范围内进行改建，改建面积及层数不得超过房屋及土地权属证明文件载明的范围。

第十一条  对原建筑设有人防工程的，重建建筑应当予以原面积恢复，并统筹考虑设计方案、投资成本等以满足现行标准要求；对确实无法满足现行标准的人防工程部分或在原建设时期未设置人防工程的，不再补建，并免于缴纳易地建设费。

第十二条  施工图审查机构原则上按照现行住宅设计标准，对设计文件的结构安全性、消防、建筑节能和基本使用功能等四个方面强制性标准执行情况进行审查，其他涉及建筑功能及有关配套的强制性标准不予审查。对按照现行标准难以完成原址安置的，经征求居民同意，可在保证安全的前提下调整设计指标。对原一层住户实际存在临街开门情况的，按照尊重历史、还原现状的原则，重建建筑应当依据拆除前实际情况进行设计施工，产权性质保持不变。

第十三条  对经民政部门认定为最低生活保障家庭、特困人员、最低生活保障边缘家庭和刚性支出困难家庭的业主，确因生活困难无力参与出资自主更新、原拆原建的，可向代建实施主体等单位申请房源置换或收购。代建实施主体等单位可依据该房屋评估价格进行置换或收购。

对参与自主更新、原拆原建且仅有唯一住房的产权人，满足条件的可纳入住房保障体系统筹解决，解危工作完成后即行终止；也可通过提供配租型保障性住房满足其重建期间的基本居住需求；或由属地区县（市）政府给予一定时长的租住周转住房救济资金，具体标准由属地政府制定。

第十四条  对参与自主更新、原拆原建的职工家庭，支持本人、配偶及其双方的父母、子女提取公积金账户余额用于工程建设，提取总额不得超过实际支出；对借款人在公积金贷款期间内因失业、患有重大疾病等原因导致无力按期足额偿还借款本息且符合公积金贷款相关规定条件的可申请延长公积金贷款期限，延长期限依据相应法律法规执行。

第十五条  支持承租人办理公产房买断，并参照哈尔滨市住房制度改革办公室《关于棚户区改造拆迁中公有住房房改售房工作的几点意见》（哈房改办发〔2008〕12号）关于“执行最低限价”的规定执行。

第十六条  城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建项目免征基础设施配套费。

第十七条  城镇危旧住宅房屋重建后延续原房屋所在学区政策。

第三章  组  织

第十八条  对经全体产权人表决同意的城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建项目，须由全体产权人共同委托一个项目代建单位作为实施主体，全流程代为办理相关审批手续、组织实施自主更新、原拆原建及产权办理等工作。

第十九条  实施主体应当具有相应施工总承包、建筑设计等资质或全过程工程咨询资格。实施主体负责进行初步设计，并编制自主更新、原拆原建工作初步方案，初步方案应当包括规划设计、资金概算、费用筹集、房产分配等内容。

第二十条  各街道办事处、乡（镇）政府要协助业主成立业主委员会，召开业主大会表决，收集业主意见，做好表决结果公示。同时，要及时做好城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建的政策引导和矛盾纠纷调处工作，监督保障业主表决的真实性，积极促成项目实施。在项目实施过程中，如出现需调整实施方案或个别业主意愿发生变化等情况，须按程序重新召开业主大会进行表决，由业主共同决定。

第四章  认  定

第二十一条  实施自主更新、原拆原建城镇危旧住宅房屋的全体产权人或居民代表，应当向属地区县（市）住建部门提出认定申请，由属地住建部门提请属地区县（市）联席会议研究认定。

第二十二条  区县（市）联席会议负责核查城镇危旧住宅房屋使用情况、产权情况、用地性质、改造形式、改造条件等，并对改造初步方案可行性提出指导意见。

第二十三条  对经区县（市）联席会议认定符合城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建条件的，以联席会议名义形成会议纪要，并出具城镇危旧住宅房屋改造自主更新、原拆原建认定书，报属地区县（市）政府审定后，以区县（市）政府名义作出城镇危旧住宅房屋改造决定书。

第五章  实  施

第二十四条  城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建项目实施主体应当依法依规向区县（市）自然资源、住建部门或相关审批机构办理规划、施工、消防审验等手续，并纳入工程质量安全监管。工程完工后，应当按规定办理竣工验收手续，经验收合格后方可交付使用。

第二十五条  城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建项目建设费用由居民承担，免收（征）土地出让金、基础设施配套费、人防工程易地建设费等建设费用，并由市政府组织对接金融机构为有需要的居民制定个性化金融方案。

区县（市）政府应当积极组织申请各级城镇危旧住宅房屋改造补助资金，并全部用于自主更新、原拆原建项目建设。

第二十六条  对涉及抢险类房屋的处置，可由区县（市）政府自行确定。抢险类房屋后续改造项目的实施可经政府常务会议审议后适当简化程序。

第二十七条  城镇危旧住宅房屋经自主更新、原拆原建后，按照专项维修资金管理有关规定结转与缴交住宅专项维修资金。鼓励实行专业化物业管理，保障房屋改造后良性运行。

第六章  监  管

第二十八条  各区县（市）政府应当建立和完善房屋使用安全监管部门职责分工协调机制，组织住建、自然资源、城管、公安等部门（涉及政府补贴资金的项目应当增加财政和审计部门）及街道办事处、乡（镇）政府建立联合监管与执法衔接机制，落实城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建全过程监管。要加强日常巡查，及时制止、查处城镇危旧住宅房屋改造过程中违法建设行为，确保公共安全。

第二十九条  各区县（市）政府应当设立城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建资金共管账户，研究制定资金使用规则、资金监管方案等，确保资金使用安全。改造资金由区县（市）政府、监管银行、申请主体共同监管。

第七章  附  则

第三十条  文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑等法律、法规规定的保护对象改造工作不适用本意见。

对位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、军事保护区及宗教活动场所内的城镇危旧住宅房屋改造工作还应当符合相关法律、法规、规章和保护规划规定。

已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，按照有关规定办理。

第三十一条  各区县（市）政府可根据本办法，结合实际制定具体操作细则，如遇本地难以自行解决的复杂问题，可向市政府提出协调处理建议。

第三十二条  本办法自印发之日起施行，有效期2年。

国有土地上公用建筑、工业厂房（库房）等建筑开展“自主更新、原拆原建”的，经属地区县（市）政府批准，可参照执行。一层住宅开展自主更新、原拆原建的，属地区县（市）政府可结合实际，制定相关政策和工作流程。

本意见实施过程中，如遇国家或省相关政策调整，按照上级规定执行。

一、资产包核心构成总览

二、郑州杉杉奥特莱斯（中牟店）详情

1. 基础信息

2. 运营表现（截至2025年底）

2025年销售额：21.58亿元（河南省销售额最高的奥特莱斯）

近三年年均复合增速：7.21%

2025年客流量：968万人次

会员体量：220万人，会员消费贡献率超80%

出租率：稳定在99%以上

品牌数量：261个，其中45家为河南独家/首店（如Laurel河南首店、始祖鸟河南奥莱首店）

经营特色：”国际名品+高端运动+首店”差异化定位，”奥莱+乐园+花园”文商旅综合体模式

三、哈尔滨杉杉奥特莱斯详情

1. 基础信息

2. 运营表现（截至2025年底）

2025年销售额：约15亿元

出租率：98%以上

品牌数量：200余个国内外知名品牌

区域地位：哈尔滨江北区域规模最大、品牌最丰富的奥特莱斯，辐射黑龙江全省及内蒙古东部地区

四、资产包核心特点与价值逻辑

双轮驱动：两个项目分别占据中原和东北核心商圈，区位互补、客流稳定，共同构筑REITs稳定现金流基础

成熟运营：均为运营8-10年的标杆奥特莱斯项目，出租率持续高位，品牌矩阵完善，会员体系成熟

资产优质：郑州项目估值单价达47,977元/平米，是宁波杉井奥特莱斯（消费基础设施REITs上市项目）估值单价的1.35倍，体现资本市场高度认可

管理协同：由杉杉商业集团统一运营管理，具备专业的奥莱运营能力和丰富的品牌资源，为资产持续增值提供保障

五、补充说明

基金管理人：中金基金管理有限公司

交易结构：通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透取得两个不动产项目完全所有权或经营权利

目前状态：处于申报受理阶段，尚未正式上市交易，最终发行规模与分派率可能根据监管审批与市场情况略有调整