国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（简称”国泰海通砂之船REITs”）于2026年1月30日获上交所受理，为首批商业不动产REITs之一。其底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯单一成熟商业项目，总估值达50.64亿元，拟募集规模50.64亿元，原始权益人为砂之船（西安）购物广场有限公司，实控人为砂之船集团创始人徐荣灿。

一、资产包核心构成总览

二、砂之船（西安）奥特莱斯详情

1. 基础信息

2. 运营表现（截至2025年底）

销售额：2024年突破25亿元大关，2025年前10月销售额达18.5亿元，持续保持高速增长

出租率：稳定在98%以上，商户结构优化，品牌粘性高

客流情况：年度客流量超2000万人次，成为西安及周边区域消费者的热门购物目的地

品牌矩阵：汇聚300余个国际国内知名品牌，包括众多西北首店，品牌组合丰富多元

联营扣率：报告期内平均联营扣率分别为11.23%、11.65%、12.04%、12.15%，呈现稳步提升态势，体现项目对消费客流的吸引力和商户认可度水平

区域地位：西北地区标杆性奥特莱斯，引领区域奥莱业态发展，辐射西安及周边多个城市

三、资产包核心特点与价值逻辑

单一优质资产，业态独特：底层资产为成熟运营的超级奥特莱斯，主打”艺术商业+超级奥莱”模式，在西北地区具有稀缺性和领先地位，差异化竞争优势明显

业绩稳健，增长强劲：运营9年来销售额持续增长，2024年突破25亿元，出租率稳定在98%以上，联营扣率稳步提升，现金流稳定性和成长性突出

区位优越，潜力巨大：位于西安浐灞国际港商圈，受益于西安国际化大都市建设和区域经济发展，未来消费需求有望进一步释放，为项目带来持续增长动力

专业运营，品牌保障：由砂之船集团专业团队运营管理，砂之船作为国内知名奥特莱斯运营商，拥有丰富的行业经验和强大的品牌资源，为项目持续增值提供有力支撑

四、补充说明

基金管理人：国泰基金管理有限公司、海通证券资产管理有限公司（联合管理）

计划管理人：海通证券资产管理有限公司

原始权益人持股计划：拟持股41%（不出表），与投资者利益深度绑定

目前状态：已获上交所受理，正在推进上市流程中，拟募集规模50.64亿元

近年来，这片古仓在 Local本地 团队“微更新、轻改造”的理念下被注入全新活力。团队保留仓房肌理与花鸟集市的自发秩序，引入展演、文创摊位与社群活动，以新社群连接、新集市文化、新场景消费重塑老街区，将其定位为“文化型商业园区”。运营策略倡导非标准商业，以低门槛参与让社区居民、青年创作者和外来游客共同生长，推动文化与商业结合形成复合型消费新场景。

正是这种真实文化商业场景与在地更新逻辑，吸引了西安欧亚学院文化传媒学院的关注。2025年7月1日，在西安欧亚学院董事长胡建波教授带领文传师生走进园区，在仓檐下听历史，在人流最密集的转角描摹消费动线。他们将非标准商业的空间治理、社群运营、品牌叙事与市场需求之间的张力视作活素材，现场讨论如何把这些观察嵌入即将启动的项目制教学实践。

项目制学习最看重问题生成与持续迭代。以西仓市集文创公园为场域，学生将围绕空间活化、文化叙事、消费者体验、数字传播等主题，完成从田野调研、方案设计到落地的完整闭环。园区方提供真实场景与场地支持，教师团队则在方法论与资源对接上持续陪跑；课堂与市场、文化与商业在同一条时间线里交叉发酵，学生不只是观察者，更在真实需求面前成为参与者与创造者。

这样一来，知识不再停留在纸面，而是循着市集的烟火气与人情味生根发芽。西仓市集文创公园由此成为一间没有围墙的大学教室，项目制课程也在不断“参与共同生长”的过程中，刷新着高校与城市互动的范式。

1.实施微更新、轻改造。最大限度保留街区肌理、建筑本体结构，如保留老旧厂房原有斜面建筑格局、楼梯间、墙面、闲置配电室、房屋椽木结构等，依托菜市场自身的日常生活气息，打造集文化、旅游、创意多元业态为一体的城市复兴样板街区。

2.统一规划设计。对项目及周边进行统一规划设计，融入时尚元素，改造建筑立面，修缮环境设施，让街区建筑焕然一新，营造特色场所空间。

3.实施主体自主运营。由社会资本投入3000万元升级改造并运营，根据周边居民、城市青年和外来游客的需求，积极引进特色餐饮、创意办公、文创零售等多元业态，打造兼具市井生活、时尚与艺术气息的西安文化新地标。