2021年6月，张江光大园公募REITs作为“全国首批、上海首单”基础设施类REITs上市发行。2023年6月，毗邻首发项目，同属张江科学城区域内的张润大厦作为底层资产，再次成为全国首批扩募REITs，此次扩募有助于张江集团有效链接整合产业资源，也标志着地方国有资本全面完成产业投资与城市园区不动产投资双基金驱动的金融大循环完整闭环。实现公募REITs可盘活存量资产，实现“资产”与“资本”间的高效转化，减少持有型资产对企业的资金占用，加速资金回笼、降低资产负债率，实现业务规模扩张。企业通过打造“公募REITs”+“轻资产运营平台”两大平台，双轮驱动，打造重资产开发投资、运营孵化、了滚动投资、可持续发展；首发与扩募可持续驱动、存量与增量可循环发展。 国内产城高质量发展标兵，毫无疑问得算上海张江一个。在芯片研发，人工智能、生物医药等硬核科技领域，上海张江一直都是全国领头羊，也是咱们中国突破技术“卡脖子”问题，摆脱“中等收入陷阱”的先锋军。 盘活退出的完整闭环。张江高科和光控安石成立私募基金收购张江光大产业园，并通过华安张江光大产业园REIT上市实现资金的成功退出。
首先，张江高科和光控安石分别通过子公司合伙设立私募基金光全投资。2016年5月，张江高科、光控安石设立上海光全投资中心（以下简称“光全投资”），张江高科通过上海张江集成电路产业区开发有限公司进行主要出资，控股81.15%；光大安石全资子公司光控安石参股0.02%，并作为基金管理人对投资的项目提供从前期定位、设计、工程建设，到项目招商、销售、运营管理的全流程资产管理。光大安石为专业的地产基金管理人，曾成功发行多只类REITs产品。 其次，私募基金光全投资通过控股项目公司安恬投资，实现对张江光大产业园所有股权。张江光大产业园原名上海星峰科技园，为中京电子持有
。2016年12月，中京技术有限公司将其持有的中京电子100%股权转让给安恬投资。2016年9月，光全投资获得安恬投资99%的股权；2017年10月，光控安石获得安恬投资剩余1%股权。至此，中京电子持有的上海星峰科技园转由光全投资持有，此后更名为“张江光大园”。随后以张江光大园为抵押物，自身股权为质押物，安恬投资获得并购借款4.40亿元，中京电子获得固定资产支持融资3.12亿元。 最终，Pre – REITs出资方通过REIT上市实现了资金成功退出和债权替换。华安张江光大REIT基金管理人以基金资产认购国君资管张江光大园ABS，该ABS购买安恬投资100%股权，分别向安恬投资及中京电子发放借款，偿还存量负债及其他用途。至此，安恬投资和中京电子通过张江光大园REIT发行完成了债权的替换，光全投资相关资金通过REIT上市成功退出但从后续管理来看，Pre – REITs的主要出资方张江高科仍为REIT底层资产运营管理机构集挚咨询的母公司，Pre – REITs的基金管理人光控安石也是集挚咨询的股东。
在这个案例中，光大安石作为专业的基金管理人，设立Pre-REITs基金，利用其不动产领域的全流程管理优势，提供从项目前期备案、设计到招商、销售和资产证券化上市的一体化解决方案。而张江高科作为Pre-REITs基金的主要出资人，有比较丰富的“直投 + 基金 + 孵化”的投资经验，在本案例中其利用其丰富的产业园物业的开发和运营经验，为基金所投项目的开发建设和运营管理提供支持，并获得公募REITs发行的约1.98亿元的高额退出收益。
除了短周期的土地出让金收入，和长周期的地方税收，城市财政的资金平衡还必须权重“中周期”的资产性收入，做好财政收入接力。投资企业、企业可以在二级市场上市；盘活存量，资产也能在二级市场通过公募REITs上市，退出清晰可循，地方国有不动产面向资本市场的政策大门已然洞开。以前地方国资将接触的资本市场除了土地房产似乎只有债市，现在股市也正带着全新的资产估值算法奔赴而来。 为产业生态提供更好的空间载体服务，张江也一直在推动产业园区高质量发展的经济可持续，主动对接多层级资本市场，吸引社会资本参与，有效盘活存量资产和土地，深度融合不动产金融创新。张江在产业链创新链，双链融合方面，着力推进“三不机制”与“四不像机构”，正快速布局这样的创新友好型基础设施。
并抓住中国公募REITs扩容扩募的时代机遇，代表地方国资平台，率先闭环了产城双基金驱动的国有资本 + 社会资本投融大循环。不仅让产业园区开发实现滚动投资、可持续发展，也扎实让其为浦东新区和上海的“股权财政”中资产化收入添砖加瓦。 城市更新就是算法更新，算法共识就是价值共识。地方平台公司在项目前期要策划算一体化打造城市产品的实施方案，确立资产管理目标，再去设定资金结构，最后完成发债。
这也是当下片区统筹更新的优势。要前置资本市场退出条件，关键在于匹配备投土地和资产的全周期资管算法。要从成本估值法转变成以现金流为基础的收益估值法，反推资产管理目标和交易成本。 张江集团积极参与深度融合市场，合作提升其资产管理能力，并壮大其资产管理规模，再通过资本市场新算法、新工具让国有不动产动起来，把改革开放新想法、新工具让国有不动产动起来，把改革产业共建共享。我们深挖张江产城深融合、金融双循环的成功经验；因循其城市高质量发展中资产化到证券化成功路径；
作为统筹主体，本地国企要用好用足不动产公募reits等新型金融工具，基金化项目运作，实现资产出表、表外运营，有效降低自身负债。融资方式上实现股债结合投贷联动，完善合理资金结构与合规资金成本；吸引社会资本的同时，降低本地国企负债率，快速扩张底层资产，优化资质，争取更好的募资身位。资管为王，资本管理和资产运营决定了现金流持续稳定。完成承债转让实现债权替换的成败就是看能否赋予存量资产新的估值逻辑，焕新底层资产价值，完成新旧金融体系的迭代。 张江集团积极参与深度融合市场，合作提升其资产管理能力，并壮大其资产管理规模，再通过资本市场新算法、新工具让国有不动产动起来，把改革开放新想法、新工具让国有不动产动起来，把改革产业共建共享。