| 持有商业–投资阶段–设计评审刻度表 | |||||
| 名称 | 执行标准 | 评审项 | 审查结果 | ||
| 是否执行 | 备注 | ||||
| 1 外部条件 | 应执行 | 1.1用地条件 | 1 土地上现有建筑物的类型与面积；地块上是否有其它现存的需要清除的障碍物？ 2 目前是否建有人防设施及其他地下的构筑物，如桩、基础、污水处理池、化粪池等； 3 地块内的有无需要保护的建筑、公共设施及公建配套，如古建筑、有特殊历史意义的建筑、人防设施、变电站等，如有，是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费，补偿费用为多少？是否已含在土地成本中？（政府） | 否 | |
| 应执行 | 1.2 文物古木 | 1 当地政府对地块内的园林和树木是否有保留、保护的要求？如没有，则申请伐移树木需报哪些部门审批，是否需另外交纳什么费用？（政府、园林） | 否 | ||
| 应执行 | 1.3 高压线及变电站 | 1 是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？ 2 是否有穿越该地块的管线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？ 3 用地范围内是否有现状或规划的高压架空线？多少伏电压？建筑退线多少米？用地范围内或周边是否有轨道交通线和站点？保护线范围是多少？周边是否有公交站点？ | 否 | ||
| 应执行 | 1.4 配套及容积率计算 | 1 用地范围内的代征用地（如代征道路、防护绿地、河流水体等）面积是否参与计算容积率？ 2 综合容积率计算是否含中小学、幼儿园？ 3 建筑层高超高多少米按多少折算系数计算容积率？ 4 设备转换层等是否计容？无柱及有柱雨棚是否计算容积率？ 5 有无其他容积率计算的详细规定？（规划） | 否 | ||
| 应执行 | 1.5 航空限高 | 1 用地范围内是否有航空限高（含军用）？是否有电信微波通信限高？ | 否 | ||
| 应执行 | 1.6 控规资料 | 1 项目所处区域有无正式审批通过或正式公示过的控制性规划？ 2 控规编制单位是何单位？该规划如要调整在当地将会走何种程序？流程如何，时间多久？（规划） | 否 | ||
| 应执行 | 1.7 机动车配建标准 | 1 当地或所在省份有无建筑物机动车、非机动车配建停车位标准？2 当地商业、办公、住宅等的机动车停车配比是多少？3 当地非机动车停车规定是否为强制条款？配比是多少？ | 否 | ||
| 应执行 | 1.8 面积计算标准 | 1 当地或所在省份有无单独的“建筑面积计算规定”？ 2 有无特殊高度层、2.2米层高以下建筑面积计算规定？ 3 底商因层高不同有无明确的计算建筑面积规定？（规划） | 否 | ||
| 1 项目定位 | 应执行 | 2.1 商业规划容量 | 自持商业建筑面积、层数应进行多方案比选，在满足规划指标的情况下，降低购物中心层数，如层数不超过四层，争取在认定上把持有商业认定为多层建筑，减少消防所需面积，通过和商运、客研部门的沟通，确定商业的合理规模。社区配套商业面积在3W方左右；区域型商业面积10W方左右。 | 否 | |
| 应执行 | 2.2 商业规划用地 | 自持商业用地应符合商业的逻辑，同时节约用地，提高土地使用效率。与政府部门沟通，确定指标是否能够平衡，确保绿化率、建筑密度等，不应因为地块划分引发未来可能存在的纠纷。3.论证持有商业动线类型对地块划分的影响.3 持有商业建筑密度不应小于50%，且应争取到60%以上。绿地率不应大于20%。 | 是 | ||
| 应执行 | 2.3 建筑规划 | 应坚持土地商业价值最大化，在规划层面，贴临城市干道或人员密集方向，最大化利用道路资源、地铁资源等。项目主动线应尽量连接轨道交通、公交站点、办公、酒店、相邻商业项目等有利因素。 销售有卖点，即销售业态应充分利用景观资源（如江海湖泊、公园等），规避噪音污染等。 | 是 | ||
| 应执行 | 2.4 计容规则 | 1.需提前了解当地计容规则。 2.了解跨街连桥、地下商业、层高、社区经营性用房等计容规则。如当地计容规则有不利影响因逐条提示。3.投资阶段应避免非经营性面积占用计容面积 | 是 | ||
| 2 规划条件 | 应执行 | 2.5 配套 | 1.应明确是否有配建要求，配建类型。 2.社区经营性用房应优先考虑与我方联合经营，避免正面竞争。3.政府配建应考虑放在地下、屋顶，避免影响商业建筑密度 | 是 | |
| 应执行 | 2.6 停车配比 | 1.应考虑政府层面对停车配比要求。 2.地面停车率。3.非机动车位配比。 3.机械停车配比。 | 是 | ||
| 应执行 | 2.7 消防 | 1.需要和消防沟通，摸清消防对不同消防疏散形式的认可度及近期通过消防审批项目的情况。 2.确定消防车道、扑救面能否借用市政道路。 3.关注当地消防对地下商业的消防规划策略，特别是当商业面积超过2万㎡时。 | 是 | ||
| 应执行 | 2.8 人防 | 明确人防规模和配置标准及人防比选方案。优先考虑人防异地建设或把人防做成物资库；如必须有人掩或其他类型人防，则建议和人防局沟通，尽量减少这类人防规模。 | 是 | ||
| 应执行 | 2.9 绿化 | 1.了解绿地计算方法，尤其是实土绿化。 2.需与园林局沟通，商业地块绿化率不应高于20%，建议控制5%-15%之间。 | 是 | ||
| 应执行 | 2.10 建筑退线 | 尽量贴临城市道路，将购物中心展示面展示出来，如有规划特殊要求或代征绿地退线超过15m以上时，应通过景观或构筑物将建筑商业延展面向城市延伸，确保市政绿化、市政构筑物不遮挡购物中心。如比邻或接驳地铁，需征询有关部门地上地下建筑退线距离。 | 是 | ||
| 应执行 | 2.11 装配式要求 | 了解政府对装配式的要求。 | 是 | ||
| 应执行 | 2.12 跨街连桥 | 落客区位置 | 是 | ||
| 对现有市政条件改造需求 | 是 | ||||
| 2 单体规划 | 应执行 | 3.1 屋面布置原则 | 应尽量沿城市主干道布置展面，避免已有（含规划中）城市高架路、高架桥对主展面的遮挡。 | 是 | |
| 应执行 | 3.2 塔楼布置 | 1.总平布置原则，不宜在购物中心上方布置塔楼或者板楼，如必须布置，则需尽量减少塔楼数量。不宜多余2座塔（板）楼，宜布置在动线尽端或冷区，不应布置在出入口、大中庭等主要位置。 2.在核心筒背面布置辅助用房、其他业态或结合主力店、次主力店消化核心筒背面不利空间 | 是 | ||
| 应执行 | 3.3 平面规划指标 | 1.对于单一动线，无外部特殊条件情况下，得铺率为57.5。对于环形动线，无外部特殊条件情况下，得铺率为55.5%. 2.地下设备机房面积控制商业建面6%左右。其他按照规范设计。 3.地面设备机房面积控制商业建面3.5%左右 | 是 | ||
| 应执行 | 3.4 动线 | 1.当单一动线时，宜平均进深55m-75m；当环形动线时，宜平均进深110m-200m；当平均进深75-110m时，应论证两种动线的优劣。 2.动线长度宜控制在280-400m之间。 3.店铺线与铺内柱边间距不小于400mm，预留设置消火栓箱的空间。 | 是 | ||
| 应执行 | 3.5 层高 | 1.购物中心A、B档统一层高即：首层层高为6m（净高4.2m），二层及以上层均按层高5.4米（净高3.6米）设计。顶层如有其它用途，需妥善考虑屋面出线等设备管线的布置，如有条件，可设置设备夹层。 2.地下一层如设超市，层高5.7米，如不设超市，层高5.4米， 3.货运通道净高3.6米；地下二层，非人防层停车库高3.7米，净高3.2米（主通道做到3.4m净高）；自持商业不应使用机械车位 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.6 主力店要求 | 主力店的宜布置在动线的最不利点（如：最远端、最高层等），实现客流带动作用，拉动周边店铺的商业价值。通常情况下，超市布置在地下（B1或B2）；影院布置在顶层。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.7 交通顾问及外部 条件设 | 多业态综合体或单持有商业规模＞8万㎡，交通顾问应在设计启动会时介入。主要道路交叉口应4相位，次要交叉口应2相位。左转与直行车道分开，右转车道渠化。各种人行设施推荐顺序：地下通道＞行人天桥＞地面过街2 一级导引标牌（红线外）应设置，二级导引标牌（红线内）需设置，标牌应醒目，景观不应遮挡导引标识。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.8 公交站点与商业 | 1.公交站点服务半径300米，如公交未覆盖项目，需沟通加设公交站点。 2.购物中心应（宜）考虑城市公共交通泊接站点，宜沿购物中心的长边设港湾式公共交通停靠站（不设停靠站隔离带）。3.合理布置公交站点的位置，考虑上下客的便利性，同时不应对购物中心进行遮挡或人流的阻断4.站点与项目开口距离宜大于30米，建议设在项目开口下游位置。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.9 地铁站点与商业 | 1.与地铁部门沟通，尽量争取到合理的接口数量、位置等。 2.争取地上构筑物共建。 3.明确地铁的设计工程条件（位置、标高、退线，接驳宽度）。 4.地块内有地铁及轻轨站点时，应保证商业与交通站点的直接连通，连通道宽度不小于6米，地铁站与地下商业的连通道两侧宜设置连续的商业店铺； 5.城市中远期地铁规划在商场附近设站时，在设计中必须考虑连通地铁的可能性。 6.红线内连通道净高宜达到3.3m。如遇有地铁地面站或轻轨，应设置天桥、廊桥等与站点直接相连。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.10 落客区 | 1.红线外上落客区，主要道路上1-2处，每点位3-4个落客位。港湾深度3m，半径6m，每车位尺寸3m*6m。2.落客区宜距离主入口大于20m。 3.落客区应避开车库出入口，人流动线不应与车流动线交叉。 4.内置式上落客区建议结合门厅布置，落客一侧宽度建议7米（不小于6米），通车一侧宽度不小于4米，回车环岛宽度不小于6米。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.11 广场 | 1.主入口附近应设置推广活动广场（有效广场面积不小于800~1300平米，满足商业推广需求）。 2.次入口宜设置入口广场。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.12 下沉广场 | 1.宜贴邻主要道路、广场等主要人流来向区域设置。 2.尽量连通地铁换乘通道或地下过街通道等人员换乘入口，但不应影响主入口的客流到达，尽量减少对商业推广区域的影响。同时要以自动扶梯、楼梯、坡道等尽量多的交通设施以加强客流导入。 3.下沉广场周边商铺应尽量通透提升店铺形象展示、且应当尽量保障对内、对外双向开门，部分商铺可提前规划24h营业的物业条件。 4.纯疏散功能下沉广场面积不宜大于200㎡，经营性下沉广场不宜小于400㎡。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.13 场地机动车出入口 | 1. 当开口条件对主干路没有限制时，应优先考虑在主干路上便利车流到达方向路段开设机动车进口，在次要道路上便于驶离路段开设机动车出口。当开口条件对主干路有限制时，项目开口应在次干或支路上，如通达性受限，应争取在主干路上开口。项目开口应避免在拥堵路段上。 2.超过8万㎡持有商业应争取在两个方向城市道路设置机动车出入口。 3.开口宽度应大于等于9m。3.开口位置应避免造成对其他业态造成影响。 4.出入口转弯半径应符合规范设计要求；同时明确地块所在区域规划对出入口转弯半径是否有特殊要求。5.内部道路应通车，宽度需7m，宜8m，禁止路侧停车。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.14 机动车库出入口 | 1.当车位数量A＜1000时，按照《车库建筑设计规范》要求实施。 2.当车位数量1000 ＜ A ＜ 2000时，出入口数量3个，车道6条。 3.当车位数量2000 ＜ A ＜3500时，出入口数量4个，车道8条。 4.当车位数量＞3500时，需分地库设置。 5.分库规模根据地库条件灵活考虑，当出入口数量不足时，考虑增加车道（如2车道加至3车道）。 6.购物中心沿不同方向主要道路应设两个及两个以上车库出入口，应尽量远离购物中心主次出入口、主力店主入口，且尽量减少对店铺及动线的影响。 7.尽可能保障购物中心一层得铺率，减少异形店铺的出现。 8.汽车坡道不宜设置连续的环形坡道，宜为直线型、L型坡道，且净宽不小于8米 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.15 场地人行出入口 | 1. 依据动线形式，主要出入口应布置在主要人流来向一侧。 2. 人行出入口间距宜大于等于80m。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.16 正负零确定 | 如场地高差较大，应进行多首层设计。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.17 室外广场降板 | 地库在地块内满铺时，应考虑绿化范围的降板区域，预警降板对绿化、成本的扰动。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.18 商业出入口 | 出入口应布置在城市道路的交叉口方向或临主干道、购物中心的端部。购物中心的出入口一般情况下不少于3个； 动线长度超过200m时宜布置三个，主要出入口宽度宜10-12m，次要出入口宽度8m。 A标宜采用上限；B标宜采用下限 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.19 特色空间 | 应结合业态选取，统筹考虑 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.20 中庭及采光顶 | 1.确定主次中庭位置、数量。 2.主中庭尺寸应满足推广需求。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.21 公共区走道 | 主通道两侧店面之间宽度：首层9～10m，二层以上15～17m。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.22 门斗 | 应设置门斗 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.23 卫生间 | 1.明确卫生间的数量及初步位置。 2.面积按一处100㎡布置。 3.首层不建议设置卫生间4.如在首层可以考虑只布置一处。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.24 自动扶梯 | 初步确定扶梯的点位及辐射半径满足要求。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.25 客用电梯 | 客梯的服务半径建议为50m~60m。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.26 货用电梯 | 1.货梯的服务半径建议为50m~60m，货梯宜分散设置。辐射半径要求覆盖平面。 2.货梯布置紧邻卸货平台或卸货通廊。 3.应考虑货梯点位均衡布置。满足餐饮楼层范围全覆盖。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.27 坡梯 | 1.超市＜6000㎡时，不考虑设置坡梯。 2.超市＞6000㎡时，结合招商输入条件，考虑布置坡梯的位置。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.28 地下室光厅 | 地下室光厅尽可能不进入人防区域 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.29 屋面 | 应提前规划布局，区分设备区、商业外摆区（赠送区）、天窗、景观区； | 是 | ||
| 宜执行 | 3.30 自行车库 | 考虑行车道对展面、地库的影响 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.31 停车位 | 地库柱网8.4*8.4，满足停3辆车，车位3.5m宽。 | 是 | ||
| 宜执行 | 3.32 坡道 | 应考虑坡道的位置对地库停车效率、土方开挖的影响。1、当项目有两组坡道时，建议两个点位的进出口均为一进一出形式。2、当项目有三组坡道时，主要驶入方向上的开口为双进，主要驶离方向上的开口为双出，背街的一组作为客货共用的一进一出。如各方向车流均衡，则三组坡道开口均为一进一出形式。3、当项目有四组坡道时，基于三组的布置原则，新增的第四组为一进一出形式。 | 是 | ||
持有商业-投资阶段-设计评审刻度表
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