辽宁省《老旧住房自主更新工作指南 （试行）》

关于印发《老旧住房自主更新工作指南 
（试行）》的通知 

辽自然资发〔2025〕103号 

各市人民政府，沈抚改革创新示范区管理委员会：
　　为贯彻落实习近平总书记关于城市更新工作的重要指示精神，扎实推进老旧住房自主更新工作，经省政府同意，现将《老旧住房自主更新工作指南（试行）》印发你们，请遵照执行。
　　附件：老旧住房自主更新工作指南（试行）
　　

辽宁省自然资源厅　辽宁省住房和城乡建设厅
　　2025年10月13日
　

　　（此件公开发布）
　

附件
　　

老旧住房自主更新工作指南（试行）
　

　　为贯彻落实习近平总书记关于“城市更新要因地制宜，同社区建设结合起来，一切着眼于便民、利民、安民”的重要指示精神，根据《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》等文件要求，积极探索老旧住房自主更新项目实施路径，扎实推进老旧住房自主更新工作，制定本工作指南。

一、更新原则

　　规划引领。严格遵循“先规划后建设”，确保更新项目符合国土空间规划管控要求；
　　自愿自主。充分尊重居民意愿，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享；
　　因地制宜。紧密结合老旧住房建筑结构、周边配套和居民需求等实际情况，制定实施个性化更新方案；
　　安全优先。注重把握“安全第一”，科学制定更新改造计划，统筹安排项目推进时序；
　　公开透明。全面强化过程管控，做到信息公开、流程透明，依法依规保障居民权益。

二、工作规则

（一）更新范围

本工作指南适用于国有土地上建成时间较长、存在严重安全隐患、群众有改造出资意愿、迫切需要更新改造的老旧住房（小区、街区），包括经房屋安全鉴定为C级或D级的单栋住宅楼及危房占比较大的住宅小区（街区）。待改造住房相关土地、房屋权利状况清晰。更新改造事项应经全体房屋所有权人书面同意。
　　属于不可移动文物、历史建筑，已纳入棚户区改造、土地收储、征收拆除以及有公共服务设施建设计划等情况的，不适用本工作指南。
　　（二）主要参与方
　　全体业主是自主更新项目主体，可自行组建办事机构或委托有关单位（以下统称自主更新办），按照自愿原则发起改造项目，确定实施层面各环节事项。实施单位是更新项目的具体落实单位，应为具有房地产开发资质的法人单位，由全体业主按程序公开确定。县（市、区）政府住房城乡建设部门是自主更新工作主管部门，会同自然资源、发展改革、财政、税务等部门统筹推动项目落实。
　　（三）更新流程
　　主管部门应将C级、D级危房，纳入当地老旧住房自主更新改造计划，并根据项目具体情况，区分轻重缓急，统筹编制年度计划，按程序组织实施。
　　1.项目启动。自主更新办应就自主更新内容及方式广泛征询业主意见，形成自主更新改造意向书，并经全体业主同意后向所在街道提出书面申请。主管部门结合当地自主更新计划情况，对项目申请予以审核。审核通过后，启动自主更新项目。
　　2.方案制定。自主更新办制定并公开发布实施单位遴选办法，依程序公开确定实施单位；受全体业主委托，自主更新办与实施单位签订更新改造协议；实施单位依协议开展改造事项具体意见征询、业主信息登记及必要的咨询、磋商等相关工作，制定包含但不限于改造内容、规划方案、资金筹措、房屋分配、产权结构、运营管理、项目监管等内容的自主更新方案。自主更新方案须经全体业主书面同意，并公示10日。
　　3.申报审批。实施单位持自主更新方案向住建部门提交审查申请；住建部门会同自然资源等部门和属地街道开展联合审查。审查通过后，报请县（市、区）政府批准。经批准的自主更新方案由住建部门予以公示10日。经公示无异议后，实施单位方可持批准文件办理土地、规划、施工等相关手续。
　　4.验收登记。施工建设完成后，实施单位按相关规定申请工程建设联合验收，项目验收通过并完成竣工验收备案后，方可交付使用。业主可按不动产登记有关规定申请办理产权登记，需补缴土地出让金的，按当地相关规定执行。
　　（四）资金筹措
　　业主、政府、实施单位共同筹集更新项目资金，并明确各方权责，确保保障到位。
　　1.业主出资。业主应按原建筑面积承担相应的更新项目建筑安装成本；涉及套内增加建筑面积的，应按照自主更新方案确定的标准承担相应费用。业主可按规定通过住房公积金、专项维修资金和住房公积金组合贷款等渠道筹措资金。
　　2.政府支持。各级政府根据当地自主更新计划情况，积极争取并落实老旧住房改造等相关专项补贴资金；对符合政策导向、具备条件的更新项目，可按规定使用地方政府专项债券资金或超长期特别国债资金予以支持。
　　3.企业投入。实施单位应按照自主更新方案安排，承担除业主出资、政府支持以外的项目所需费用。实施单位可通过自有资金直接投入，或向金融机构申请贷款、以项目资产抵押融资等方式筹措资金，且贷款资金须专款专用。
　　4.预算平衡。实施单位可根据自主更新方案，通过运营便民服务、养老、托幼等社区服务设施、地下空间，以及提供物业服务等方式，实现项目资金预算平衡。
　　（五）规模管控
　　为满足居民生活需求、改善居住品质，自主更新项目可在符合安全要求、配套需求和相邻权益的前提下，适度增加建筑面积、增配服务设施。
　　1.住宅套内改善。非成套住宅或套内建筑面积90平方米以下的住宅，可依据相关规范增补厨房、卫生间面积。改造后套内新增住宅建筑面积应控制在区域内平均居民住宅面积标准以内，并用于基本居住功能完善与适度改善。其中：改造前套内建筑面积小于50平方米的，改造后可补足至50平方米；改造前介于50至90平方米的，改造后的增加幅度不得超过15%；改造前90平方米以上的，原则上不得新增套内面积。
　　依前款规定，改造后超过90平方米的，仅适用于分户情形，分户标准由各地自行制定。